Vijfjarig bestaan MUNT markeert nieuwe fase

MUNT Hypotheken vierde afgelopen week haar vijfjarige bestaan. MUNT was de eerste nieuwe geldverstrekker die zich na de crisis op de hypotheekmarkt begaf. Sinds 2014 is het aantal actieve financiers meer dan verdubbeld. Bijna al deze aanbieders zijn afkomstig uit de hoek van de regiepartijen. Via een regiepartij kunnen institutionele beleggers (zoals pensioenfondsen en verzekeraars) investeren in de Nederlandse hypotheekmarkt. Meerdere regiepartijen hebben ons laten weten dat ook buitenlandse partijen in toenemende mate geïnteresseerd zijn, vanwege het relatief hoge rendement bij een beperkt risico. Voor de komende maanden zijn reeds meerdere nieuwe aanbieders aangekondigd. Recent is HollandWoont gestart en deze week maakt Hypotrust Vrij Leven haar entree. Daarnaast zijn meerdere geldverstrekkers de afgelopen jaren gaan werken met een mix van eigen en externe funding.

Regiepartij stabiel alternatief voor buitenlandse funding

Voor de consument lijkt de toename van aanbieders per saldo gunstig. Niet alleen zijn de lange rentes fors gedaald en is de marge op hypotheken afgenomen, ook werden aantrekkelijke nieuwe productvoorwaarden geïntroduceerd (looptijdrente, onbeperkt boetevrij aflossen uit eigen middelen) en is het aanvraagproces voor hypotheken sneller geworden. De kritiek vooraf, dat deze categorie aanbieders zou stoppen met hypotheekactiviteiten als de rendementen elders beter zouden zijn, is mede door de lage rentestand vooralsnog niet uitgekomen. Ten opzichte van de eerste generatie buitenlandse geldverstrekkers die eind jaren negentig naar Nederland kwam, lijkt de vorm van een regiepartij stabieler te zijn omdat er afhankelijk van het fundingmodel meerdere investeerders in kunnen beleggen. Die paar regiepartijen die inmiddels niet meer actief zijn, kwamen naar de markt met de beperkte funding van één investeerder. In het belang van de consumenten doen geldverstrekkers er daarom beter aan om te streven naar labels voor de langere termijn, omdat de kwaliteit van de dienstverlening van niet meer actieve financiers over het algemeen vermindert. 

Tweedeling woningmarkt zichtbaar in hypotheekverstrekking

Voor het afsluiten van een hypotheek gelden strikte voorwaarden. Geldverstrekkers en adviseurs letten bij een aanvraag op de hoogte van de woningwaarde én het inkomen. De maximale hypotheek is de afgelopen jaren wettelijk teruggebracht tot 100% van de woningwaarde. Voor het toetsen op inkomen worden de leennormen van het Nibud aangehouden, die jaarlijks rond 1 november bekend worden voor het komende jaar. De woning- en hypotheekmarkt is continu aan verandering onderhevig, onder meer als gevolg van het woningaanbod, de hypotheekrente en de economie. Het is daarom interessant om de aangevraagde hypotheken van dit jaar te vergelijken met die van 2017. Ondanks de relatief korte tijd ertussen, valt een aantal verschuivingen op. 

Hoogte hypotheek

Het grootste deel van de hypotheken dat wordt aangevraagd, ligt in hoogte tussen de 100.000 en de 300.000 euro. Mede door de gestegen huizenprijzen is het aandeel tussen 100.000 en 250.000 euro echter in twee jaar tijd fors afgenomen (-9%-punt). De grootste stijging vond plaats in de categorie tot 50.000 euro (+2,6%-punt) én tussen 250.000 en 300.000 euro (+3,1%-punt). De veranderingen lijken te wijzen op een groei van het aantal verhogingen, en een afname van het aantal woningtransacties in combinatie met een stijging van de huizenprijzen. Wellicht dat ook de verhoging van de maximale NHG-koopsom (2019: 290.000 euro) invloed heeft gehad.

Verhouding tussen inkomen en woningwaarde

Als we kijken naar de gemiddelde verhouding tussen inkomen en woningwaarde in 2019, dan blijkt dat bijna 60% van de consumenten een hypotheek sluit tussen de 3 en 5 keer van het bruto jaarinkomen. Als we wederom de huidige inkomensverhoudingen – in jargon Loan-to-Income of LTI – vergelijken met die van twee jaar geleden, dan valt op dat de categorie 2 tot 5 keer het bruto jaarinkomen flink is afgenomen (-8,5%-punt). De toename zit hier in de extremen: zowel in de categorie tot 1 keer (+3,7%-punt) als in de categorie meer dan 5 keer het jaarinkomen (+3%-punt). Ook hier lijkt de verschuiving veroorzaakt door de woningmarkt: groei van het aantal verhogingen en oversluitingen. Bovendien een stijging van zowel de huizenprijzen als van de inbreng van overwaarde. Daarnaast zien we de afname terug van goedkope en middeldure woningen, aangezien hypotheken van meer dan 5 keer het inkomen vooral de hogere hypotheken betreffen.

De psychologie van de hypotheekrente

Half augustus verlaagde Allianz als eerste geldverstrekker ooit het 20 jaarstarief met NHG tot onder de 2%. Nauwelijks 5 weken later bieden bijna alle financiers een tarief onder de 2% aan, en is het aandeel 20 jaar vast flink gestegen (+6%-punt) ten koste van 10 jaar vast. Toch is het verschil in rente tussen 10 en 20 jaar vast in deze periode slechts beperkt afgenomen. Dat lijkt er daarom op te wijzen dat de keuze voor een rentevaste periode niet alleen een rationele keuze is, maar dat het psychologische effect van getallen eveneens een rol speelt. Een factor waar bijvoorbeeld de supermarktbranche bekend om staat. Als de renteverlagingen blijven aanhouden, dan verwachten we dat binnen een paar weken het 30 jaarstarief met NHG eveneens onder de 2% zakt. Het is interessant om te volgen of hetzelfde effect ook bij 30 jaar vast (aandeel op dit moment circa 10%) zal optreden. 

Acties geldverstrekkers op aflossingsvrij

In de drukke maanden van het jaar verhevigt de concurrentie tussen aanbieders. Sommige geldverstrekkers komen in deze periodes met speciale actietarieven, zoals ING dat een scherp 15 jaarstarief aanbiedt. Vorige week kondigden ABN Amro, Florius en NIBC renteacties aan op aflossingsvrij (tijdelijk geen renteopslag), waardoor ze op de lange rentevaste perioden mee kunnen doen met regiepartijen als Aegon, MUNT en Syntrus. Naast banken kennen ook verzekeraars een renteopslag voor aflossingsvrij, die afhankelijk van de renteduur meestal varieert tussen 0,15% en 0,30%. Met de actie op aflossingsvrij richten deze partijen zich op oversluiters en doorstromers. Maar door de lage hypotheekrente, waardoor de hypotheekrenteaftrek vaak hooguit nog enkele tientjes per maand bedraagt, merken we dat consumenten in toenemende mate ook overwegen om het vanwege renteaftrek vereiste annuïtaire deel te vervangen door aflossingsvrij. Starters hebben daarnaast echter veelal te maken met de NHG, die voor nieuwe hypotheken annuïtaire aflossing verplicht stelt.

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.