Trends in hypotheekvoorwaarden

Amsterdam, 14 oktober 2021 – Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd. Ook in het derde kwartaal van 2021 waren weer verschuivingen in hypotheekvoorwaarden ten opzichte van het kwartaal ervoor te zien. Zo is consumptief bijlenen en de toetsing op werkelijke lasten steeds bepalender geworden. Verder hebben nieuwe taxatieregels hun intrede gedaan en zorgt de aanpassing in de werkgeversverklaring voor een toename van toetsing op basis van het flexinkomen. Tot slot zien we dat geldverstrekkers steeds meer aan doelgroepsegmentatie doen.

Figuur 1 geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het derde kwartaal van 2021 weer.

Consumptief bijlenen en toetsing op werkelijke lasten steeds bepalender

Twee hypotheekvoorwaarden die de laatste jaren heel bepalend zijn geworden, zijn het lenen met een ander bestedingsdoel dan de eerste eigen woning (consumptief) en het hanteren van een lichtere inkomenstoets voor bepaalde situaties als er sprake is van een aflossingsvrije hypotheek (werkelijke lasten). Beide voorwaarden zijn basaal voor het kunnen invullen van de wens van een woningeigenaar; pas daarna komen andere belangrijke voorwaarden, zoals een meedalende rente tijdens de looptijd van de hypotheek. Vooral de toetsing op werkelijke lasten neemt snel toe, waarbij ook ruimte ontstaat voor andere situaties dan senioren die goedkoper gaan wonen of het één op één oversluiten van een bestaande hypotheek plus de bijkomende kosten. Zoals oversluiten plus verhogen voor een verbouwing, onder voorwaarde dat de totale lasten van de nieuwe financiering lager uitvallen dan die van de oude hypotheek. Voorwaarden die samenhangen met de aankoop van een woning, laten juist over de hele linie een daling zien. In de tabel zijn dat het boetevrij kunnen aflossen, de geldigheid van een offerte en het financieren van nieuwbouw. Dit is in lijn met het dalende aandeel aankopen binnen het totaal van hypotheekaanvragen.

Nieuwe taxatieregels doen hun intrede

Modelmatige woningwaardering is een taxatie van een woning zonder dat deze daarvoor hoeft te worden bezichtigd. Op basis van verzamelde gegevens en statistische analyses wordt een waardebepaling afgegeven. Modelmatig taxeren is goedkoper en sneller dan een taxatierapport en kan alleen worden gebruikt als de hypotheek lager is dan 90% van de woningwaarde. Sinds 1 juli gelden er nieuwe Europese regels voor modelmatige taxaties en is controle door een taxateur toegevoegd als vereiste. Vandaar dat de term hybride taxatie wordt gebruikt. Sommige geldverstrekkers nemen voor een overbruggingsfinanciering nog wel genoegen met een “oude” modelmatige taxatie. Een WOZ-opgave is voor de meeste geldverstrekkers niet meer acceptabel.

Vanaf 1 oktober gaan taxateurs met een nieuw model taxatierapport werken (nieuw model taxatierapport woonruimte 2021). De taxatiebranche en geldverstrekkers willen hiermee de kwaliteit van de taxatierapporten verhogen en de leesbaarheid voor de consument verbeteren. Op sommige onderdelen wordt het rapport uitgebreider en ook komen er extra onderdelen bij (onderhoud woning, verduurzaming, fundering). Hierdoor zullen de kosten van een taxatierapport wel hoger worden.

Aanpassing van de werkgeversverklaring zorgt voor een toename van toetsing o.b.v. flexinkomen

Eind vorig jaar is de al oude werkgeversverklaring op enkele punten aangepast. Zo wordt er bij de aard van het dienstverband gevraagd of er sprake is van een reorganisatie of een andere maatregel die het dienstverband of het inkomen raken. Een tweede aanpassing is ingrijpender. Bij verklaring voortzetting dienstverband wordt er bij een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd gevraagd of deze bij gelijkblijvend functioneren wordt voortgezet of vernieuwd. Hierbij is een extra optie toegevoegd: Ja, voor bepaalde tijd voor een duur van minimaal [aantal] maanden.

Door deze extra optie worden werknemers die opnieuw een tijdelijk contract krijgen na afloop van hun huidige overeenkomst, gezien als flexwerkers. Voorheen viel een groot deel van hen in de categorie “tijdelijk met intentie” en werd het inkomen als vast bestempeld. Het toetsinkomen van een flexwerker wordt vaak vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de aflopen drie jaar en valt op die manier in de regel lager uit dan het actuele inkomen.

In het derde kwartaal was er overigens een toename van het gebruik van de Inkomensbepaling Loondienst (IBL); digitaal alternatief voor de papieren werkgeversverklaring en loonstrook. Deze groei is echter schijn. Door problemen met de rekentool voor de IBL was deze in het tweede kwartaal niet beschikbaar.

Uitgelicht: doelgroepenbeleid raakt in zwang

Starters, doorstromers of oversluiters: geldverstrekkers maken van oudsher nauwelijks onderscheid in hun hypotheekproduct en acceptatiebeleid. Dat is evenwel aan het veranderen, en ook hier is concurrentie tussen aanbieders een belangrijke aanjager. Daarnaast is de samenleving aan verandering onderhevig en ontstaat er een grotere verscheidenheid aan inkomens, onderpanden, nationaliteiten en samenlevingsvormen. Hierdoor is er de laatste jaren een toename aan geldverstrekkers die zich met specifiek beleid richten op zelfstandigen, flexwerkers, nieuwbouw en senioren. En nieuwe groepen verschijnen aan de horizon.

Hoewel grootbanken nog altijd vooroplopen bij het bieden van financieringsmogelijkheden voor bepaalde doelgroepen, denk aan medische beroepen of vermogenden, zien we ook andere aanbieders inhaken op deze trend. Vaak mikken ze dan op verduurzaming en expats. Recent zien we tevens een toename aan geldverstrekkers die zich richten op duurhuurders en afwijkende onderpanden als kangoeroewoningen; een combinatie van twee (zelfstandige) woningen of wooneenheden onder één dak. Er ontstaat verder meer ruimte voor kopers die geen liefdesrelatie hebben met elkaar, maar vrienden zijn of een familierelatie (broer/zus of ouder/kind) hebben. Niet-grootbanken werken daarbij wel zoveel mogelijk met een standaard acceptatiekader, zodat de beoordeling van een aanvraag efficiënt verloopt.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van de grootste franchiseorganisatie in hypotheekadvies van Nederland (ruim 250 vestigingen), met een totaal hypotheekvolume van ruim 8 miljard euro per jaar, en daarmee marktleider. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Startersmonitor (startenopdewoningmarkt.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.