Toename wet- en regelgeving: veel vragen, maar geen antwoorden

De hypotheekmarkt is een dynamische branche. Niet alleen vanwege de op volle toeren draaiende woningmarkt en de vele innovatieve ontwikkelingen, maar ook door nieuwe wet- en regelgeving die steeds meer capaciteit en aandacht vraagt. Een recent voorbeeld is de aanpak van witwassen waarvoor vele duizenden mensen bij de grootbanken aan de slag zijn. Steeds vaker is er daarbij sprake van Europese regels, waarbij het een uitdaging is om deze in te passen in de Nederlandse situatie. De nieuwe regels zijn niet altijd een verbetering voor de consument. Bovendien zorgt nieuwe regelgeving regelmatig voor veel onduidelijkheid bij de uitvoerende partijen, die soms jarenlang aanhoudt. Wij hebben een overzicht van prangende kwesties die spelen in de branche op een rij gezet.

Patstelling 

Aflossingsblij, Basel, privacy, BSN, witwassen en fraude, nieuwe richtlijnen rond het verstrekken van hypotheken en verzekeringen, zorgplicht, uitwisselen van leningdata: juridische afdelingen zijn bij geldverstrekkers en intermediairs een essentieel onderdeel geworden van de dagelijkse gang van zaken. Helaas blijken juristen in de praktijk niet overal een antwoord op te hebben, omdat wetteksten vaak ook een kwestie van interpretatie is. Daardoor ontstaan er verschillen tussen hen in wat wel en niet is toegestaan. Het gevolg is onzekerheid bij geldverstrekkers en adviseurs en een patstelling rond bepaalde kwesties, zoals:

* BSN (is een adviseur op dit moment in overtreding bij het aanvragen van een hypotheek? mag een geldverstrekker het BSN vragen bij het bindend aanbod of pas na passeren bij de notaris, met als risico dat renseignering niet mogelijk blijkt?)
* privacy (mogen adviseurs hun klanten nog benaderen?)
* distributierichtlijn (aan welke eisen moet de productevaluatie voldoen?) 
* witwassen (moeten alle klanten worden onderzocht? tot hoever terug moet de herkomst van eigen middelen worden onderzocht? moeten makelaar, adviseur, geldverstrekker en notaris onafhankelijk van elkaar allemaal onderzoek doen?)
* uitwisselen van leningdata van geldverstrekker met de adviseur (wel of niet toegestaan?)
* beheer (zijn mutaties op een hypotheek adviesgevoelig?) 
* wettelijke zorgplicht (hoe ver reikt deze zorgplicht? hoe ziet de wetgever de betaling van de kosten van het intermediair van de uitvoering van zorgplicht?)

Duidelijkheid gewenst

Het is onwenselijk dat er momenteel op zoveel gebieden al zo lang onduidelijkheid heerst over wat wel of niet mag. Blijkbaar kunnen de bevoegde instanties die duidelijkheid ook niet verschaffen. Het gevolg hiervan is dat het Kifid voor een deel van de vragen bepalend is geworden, terwijl haar uitspraken vaak op zichzelf staan en niet altijd breed van toepassing kunnen worden verklaard. Los van de branche is ook de consument niet gediend met deze onduidelijkheid. Daarbij komt dat een deel van de nieuwe regels van de afgelopen jaren niet per se in het belang van de consument is geweest. Denk bijvoorbeeld aan de boetebepaling van toepassing verklaren voor rentemiddeling -waardoor enkele geldverstrekkers deze niet meer aanbieden- en het niet opnemen van studieleningen in de BKR waardoor overcreditering dreigt. Het is belangrijk dat toezichthouders, politiek en overheid de komende tijd antwoorden geven op een aantal prangende vragen die leven in de branche. Verder zou er bij de invoering van nieuwe wetten en regels meer dan nu stilgestaan moeten worden bij de uitvoerbaarheid ervan, en bij de gevolgen voor de positie van de consument.

Trends in februari: oversluiten, verhogen en recreatiewoningen

Sinds de enorme daling van de hypotheekrente in het derde kwartaal van vorig jaar, is het aantal hypotheekaanvragen flink gestegen. Sterker nog, vier van de laatste vijf maanden (december is de uitzondering) eindigen hoog in de top tien van maanden met de meeste hypotheekaanvragen (HDN, sinds 2011). Ondanks de voorjaarsvakantie noteerde ook de maand februari met ruim 39.000 aanvragen een erg hoog aantal. De oorzaak voor de stijging ligt met name bij de toename van consumenten die hun huidige hypotheek willen oversluiten en/of verhogen, in de hand gewerkt door het teruglopend aanbod op de woningmarkt. In februari was in 56% van de aanvragen sprake van een starter of een doorstromer.

Een reden voor een verhoging kan een verbouwing of een schenking zijn, maar we merken tevens een toename van consumenten die hun duurdere consumptieve krediet willen inlossen met een hypotheek. Steeds vaker is er bij de aankoop of het oversluiten ook oog voor het verduurzamen van de woning: we zien een stijging van mensen die kiezen voor een zogenaamd energiebespaarbudget. Daarbij kan een bedrag bestemd voor de financiering van bijvoorbeeld isolatie of zonnepanelen voor een bepaalde periode worden gereserveerd, zonder dat een definitieve keuze op voorhand vereist is.

Een laatste trend is de groeiende belangstelling voor de aankoop van een recreatiewoning. Mogelijk dat de politieke plannen om de permanente bewoning van recreatiewoningen te legaliseren hierin een rol spelen. Toch is financiering in de praktijk vaak zeer lastig, omdat geldverstrekkers de boot afhouden. Naast een vergunning voor permanente bewoning stellen zij een woonbestemming van de recreatiewoning als eis om te kunnen financieren. De geldende voorwaarden van het betreffende recreatiepark staan aanpassing naar een woonbestemming echter meestal in de weg. Hier lopen ook eigenaren van een recreatiewoning tegenaan die hun huidige hypotheek willen oversluiten naar een reguliere woninghypotheek.

Bijzonder: 20 jaar vast lager dan variabel

Niet alleen is de hypotheekrente op dit ogenblik lager dan ooit met een nieuw laagterecord* van 1,68%, de verschillen tussen de renteperioden zijn ook kleiner dan ze ooit geweest zijn. Een voorbeeld daarvan is Aegon waar het verschil in rente tussen 1 en 30 jaar vast met NHG slechts 0,59% is (zonder NHG zelfs 0,46%). Daarnaast is sinds vorige week de gemiddelde rente op 20 jaar vast (zonder garantie) lager dan de gemiddelde variabele rente. Omdat de lange rentes sinds de jaarwisseling hard dalen, lijkt hier voorlopig sprake van een blijvende situatie. Wel kan een eventuele nieuwe renteverlaging dit jaar door de ECB ervoor zorgen dat de variabele rente verder daalt.

De gemiddelde rentes op 5 jaar (sinds 2015) en 10 jaar vast (sinds 2019) zijn al langer goedkoper dan het variabele rentetarief. Historisch gezien is dat bijzonder. Ook in 2008 -het begin van de crisis- was de variabele rente korte tijd duurder dan de vaste renteperioden van 5, 10 en 20 jaar. Het verschil met de huidige situatie is dat de variabele rente destijds door financiële onzekerheid door de bankencrisis in relatief korte tijd enorm steeg (met meer dan 2%) en de lange rentes rond de 5% schommelden. Nu is de situatie juist omgekeerd: de vaste rentes dalen al sinds 2013. En het einde van de daling lijkt nog niet in zicht. Mogelijk dat de economische onzekerheid als gevolg van het coronavirus zelfs nog zorgt voor een verdere rentedaling: de rentes op de kapitaalmarkten, graadmeter voor de hypotheekrente, zijn de laatste weken gedaald.

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).  

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen? 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Erkend adviseur Duurzaam wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.