Wispelturige hypotheekrente daalt toch weer na korte stijging

De vaste hypotheekrente (met als bekendste voorbeeld 10 jaar NHG) weet eigenlijk al het hele jaar geen richting te kiezen: perioden van twee weken met stijging worden afgewisseld door drie weken van daling, enzovoort. De recente weken leken echter een definitieve stijging te laten zien. Maar zoals we gedurende dit jaar al vaker hebben gezien, eindigde de stijging na drie weken toch weer in een daling. De centrale banken ECB en Fed hebben tijdens hun laatste bestuursvergaderingen de rentetarieven onveranderd gelaten, en de gevolgen van de stijgende rente beginnen duidelijk merkbaar te worden in de economie. De kans bestaat dat de rente nu zijn hoogtepunt heeft bereikt. De rentetarieven op de kapitaalmarkt zijn al twee weken aan het dalen, wat op dit moment ook invloed heeft op de hypotheekrente. De vraag is natuurlijk of deze neerwaartse trend nu wel zal aanhouden.

Ondanks dat de hypotheekrente vorige week maar in beperkte mate daalde, hebben vrijwel alle grote geldverstrekkers hun tarieven verlaagd. Daaronder ook alle grote banken. Opvallend is dat de rente voor een periode van 5 jaar vast het sterkst is gedaald. Dit komt doordat de kortetermijnrentes (zowel de variabele rente als die voor 1-2 jaar vast) momenteel relatief hoog zijn, waardoor consumenten steeds vaker opschuiven naar hypotheekrenteperiodes van 3 en 5 jaar. Steeds meer aanbieders gaan daar dan ook de concurrentie aan. Desondanks blijven de rentevaste perioden van 10 en 20 jaar nog steeds verreweg het meest populair.

Starters betalen de hoogste hypotheekrente

Het grootste deel van de starters sluit bij het kopen van een woning een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af. Naast de bescherming tegen een restschuld bij een gedwongen verkoop, profiteren zij ook van een rentekorting als extra voordeel. Starters die een woning boven de NHG-grens kopen betalen een hogere rente. Door de NHG- korting betaalden starters sinds jaar en dag gemiddeld de laagste rente op hun hypotheek. Daar lijkt met ingang van het huidige kwartaal verandering in te komen: starters betalen inmiddels juist de hoogste rente (4,5%).

De reden hiervoor ligt in het afnemende verschil tussen de hypotheekrentes met en zonder NHG. Momenteel bedraagt het gemiddelde verschil slechts 0,45 %-punt. Dit wijst erop dat financiers veel vertrouwen hebben in de economie en het betalingsgedrag van aanvragers, aangezien ze een relatief lage opslag berekenen tussen ‘veilige’ NHG-hypotheken en meer risicovolle hypotheken zonder garantie. Doorstromers die hun huidige lage hypotheekrente kunnen meeverhuizen naar hun nieuwe huis, betalen uiteraard de laagste rente (3,1%). Oversluiters (4,2%), verhogers/overig en doorstromers zonder meeneemhypotheek (4,4%) krijgen een hoger rentetarief. Deze groepen consumenten sluiten – in tegenstelling tot starters – vaak een hypotheek af die lager is dan de waarde van hun huis, wat resulteert in een lagere rente.

Verwachte daling van NHG-tarieven in december?

De NHG-grens voor 2024 wordt vastgesteld op 435.000 euro. Dit betekent dat de NHG-grens voor het derde opeenvolgende jaar aanzienlijk wordt verhoogd: van 325.000 euro in 2021, naar 355.000 euro in 2022, vervolgens 405.000 euro in 2023, en nu naar 435.000 euro voor het komende jaar. Hoewel de nieuwe normen pas van kracht worden in 2024, kunnen sommige geldverstrekkers vaak al vanaf de eerste week van december een voorlopige offerte uitbrengen op basis van de nieuwe regels. Hierdoor begint de concurrentie om de nieuwe NHG-klanten vaak al in december. Dit ging vorig jaar gepaard met extra verlagingen van de NHG-rentetarieven, zoals weergegeven in onderstaande grafiek. Een vergelijkbaar renteoffensief vond plaats aan het begin van maart in aanloop naar de Open Huizen Dag.

Verkiezingsspecial over de woningmarkt

Hoe willen de politieke partijen de problemen op de woningmarkt aanpakken? In onze verkiezingsspecial lees je per partij wat de standpunten zijn.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (ruim 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.