Hypotheek in een week? Niet boven het miljoen

Nederland telde vorig jaar meer dan 53.000 miljoenenwoningen, een toename van maar liefst 34% ten opzichte van 2017 (bron: Calcasa). De meeste miljoenenwoningen bevinden zich in de Randstad (Amsterdam, Haarlem, Den Haag, ’t Gooi, Utrecht) en Noord-Brabant (Vught, Oisterwijk en Best). In 2019 bedraagt 6% van de hypotheekaanvragen meer dan een half miljoen euro. Uit onze eigen cijfers blijkt dat jaarlijks ruim 1% van de hypotheekaanvragen een hypotheek van één miljoen euro of hoger betreft. Vaker dan gemiddeld gaat het om een tophypotheek aangevraagd door een veertiger, alleenstaand of gehuwd op huwelijkse voorwaarden. In dit artikel gaan we in op de belangrijkste verschillen tussen een gemiddelde hypotheekaanvraag (250.000 euro) en die van een miljoenenhypotheek.

Complexere situaties

Voor een hypotheekaanvraag van een miljoen euro of meer is uiteraard een bovenmodaal inkomen nodig. Relatief vaak gaat het dan om een aanvraag van een zelfstandige of een expat. Dikwijls zijn er ook meerdere vermogensbestanddelen (bijvoorbeeld spaargeld, beleggingen of andere woningen) in het spel. Door de aard van het inkomen (soms uit meerdere bedrijven) en het vermogen is er dus vaak sprake van complexere inkomenssituaties dan bij alleen inkomen uit loondienst. Hierdoor dienen er meer documenten te worden aangeleverd, die door specialisten worden beoordeeld. Het gebruik van brondata, zoals MijnUWV.nl, is bij dit soort aanvragen veelal niet mogelijk. 

Aanbod geldverstrekkers

Hoewel er circa veertig geldverstrekkers actief zijn op de hypotheekmarkt, is het aanbod van aanbieders dat bereid is om een hypotheek van een miljoen euro of meer te verstrekken beperkt. Soms valt ook de tijdelijke overbruggingshypotheek onder het maximum dat geldverstrekkers hanteren. Niet alle geldverstrekkers hebben de kennis in huis om het kredietrisico van dit soort posten te kunnen beoordelen. Daarnaast vinden veel funders die via regiepartijen investeren in hypotheken, het risico van hoge verstrekkingen en dure onderpanden te groot. Veel aanvragen gaan daarom naar de Private Banking afdelingen van de grootbanken of naar de banken voor de meer vermogende consument. Deze Private Banking afdelingen zijn echter minder ingericht op samenwerking met het intermediair dan de afdelingen die reguliere hypotheekaanvragen afhandelen.

Aangepaste leennormen

Veel financiers hanteren een afslag bij hypotheken van 800.000 euro of meer. Deze grens ligt ook wel bij 500.000 euro. Meestal wordt er dan maximaal 80% tot 90% van de woningwaarde verstrekt. Het gevolg is dat er absoluut en relatief gezien meer eigen geld moet worden ingebracht bij de koop van een woning van een miljoen euro of meer. 

Kredietcommissie / uitgebreide onderbouwing

Bij veel aanbieders worden hoge hypotheekaanvragen apart beoordeeld. Soms worden deze aanvragen in een kredietcommissie besproken, of moeten ze worden voorgelegd aan de directie. Dat vergt (zeer) uitgebreide onderbouwing van de adviseur, en soms wordt zelfs het adviesrapport opgevraagd. 

Wettelijke verplichtingen

Voor geldverstrekkers, notarissen en financieel adviseurs gelden belangrijke wettelijke verplichtingen tot onderzoek naar de identiteit van hun klanten en de herkomst van gelden (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme of Wwft). Dat geldt in het bijzonder voor miljoenenhypotheken, waarbij de bedragen aan eigen middelen een stuk hoger liggen dan gebruikelijk. Consumenten dienen daarom de herkomst van de gelden die zij inbrengen bij de koop van hun woning te verklaren. Er kan verder onderzoek nodig zijn als een klant moet worden aangemerkt als een ‘PEP’. Een PEP is een politiek prominente persoon, iemand die een gevoelige functie bekleedt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een minister of een ambassadeur. Ook de partner, kinderen en ouders van iemand met een dergelijke functie worden aangemerkt als PEP. Omdat dergelijke informatie in veel gevallen niet openbaar is, moeten geldverstrekkers, notarissen en financieel adviseurs hun klanten vragen naar hun functie.

Afsluitend

Mogelijk dat het aandeel miljoenenhypotheken door de stijging van de huizenprijzen de komende jaren zal toenemen. Waar de doorlooptijd van een gemiddelde hypotheekaanvraag één of twee maanden bedraagt, nemen aanvragen van een miljoenenhypotheek door de complexiteit, wettelijke verplichtingen en de mate van onderbouwing nog wel eens langer in beslag. Wellicht dat een betere samenwerking tussen Private Banking en het intermediair daar een positieve invloed op kan hebben. 

Oktober 2019 in meerdere opzichten bijzonder

In oktober werden maar liefst 44.000 hypotheekaanvragen (via HDN) verstuurd. Daarmee neemt oktober de tweede plaats in op de lijst van maanden met de meeste hypotheekaanvragen, na november 2016 (start meting 2011). In de top 10 staan nu vier maanden uit 2019, twee uit 2017 en 2018, en één uit 2015 en 2016. De lage hypotheekrente speelt uiteraard een grote rol bij het hoge aantal aanvragen. Daarnaast constateerde de NVM in haar laatste kwartaalbericht dat het woningaanbod in de verhitte gebieden in de Randstad wat ruimer wordt, wellicht omdat mensen het een goed moment vinden om te verkopen. 

Niet alleen het aantal hypotheekaanvragen was opvallend. Ook de hypotheekrente (totaalgemiddelde 1,79%) en de duur waarop consumenten hun rente vastzetten (16,9 jaar) bereikten absolute records in oktober. Het aandeel 20 jaar vast is landelijk flink toegenomen, mede doordat de 20-jaars rente onder de psychologische grens van 2% is gezakt. Omdat de (groot)banken in oktober op rentegebied gas terug namen, leidde dat tot een enorme stijging van het aandeel regiepartijen (Vista, Syntrus, Merius, MUNT, en Aegon) in onze cijfers.

Hypotheekrente blijft dalen

Hoewel vorige week zeven renteverhogingen door geldverstrekkers telde -het hoogste aantal dit jaar- daalde de hypotheekrente toch weer iets verder door ruim twintig renteverlagingen. Ook voor de komende week zijn al weer meerdere verlagingen aangekondigd, naast enkele verhogingen. Merius, Tulp, Vista, HollandWoont en Robuust voerden ieder tweemaal een wijziging door. 

Aegon meldde voortaan verschillende hypotheekrentes te gaan voeren voor annuïteiten / lineaire hypotheken enerzijds en aflossingsvrije / spaarhypotheken / beleggingshypotheken anderzijds. Tot slot kent de in Nederland actieve Duitse Volksbank Emmerich Rees momenteel een lagere rente op 10 jaar vast dan op 5 jaar vast (tot 60% marktwaarde).

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.

Wil je onze nieuwsbrief wekelijks ontvangen?