Het is niet 5 voor 12 voor de hypotheekrente, maar kwart over 9

Voor de vijfde week op rij daalde deze week de hypotheekrente. Sinds juli vorig jaar wisselen perioden van stijging en daling van de rente elkaar om de 3-5 weken af, en is de vaste hypotheekrente per saldo slechts beperkt gestegen (totaalgemiddelde* van 4,05% begin juli 2022 naar 4,53% per vandaag).

Dat beeld is heel anders voor de variabele rente: die is in dezelfde periode ruim 2,50%-punt opgelopen als gevolg van de verhogingen van de beleidsrente door de ECB.

Daardoor is er een zogeheten vlakke rentecurve ontstaan (zie de eerste grafiek), waarin de rentes dichtbij elkaar liggen en de korte rente zelfs hoger is dan de lange rente. Variabel is duurder dan 10 jaar vast (4,14% om 4,12%; NHG) en 1 jaar vast is duurder dan 30 jaar vast (4,48% om 4,42%; NHG).

Als we de rentecurve als de wijzers van een klok voorstellen, dan is de tijd vandaag kwart over 9. Wanneer de ECB de beleidsrente in mei opnieuw gaat verhogen, dan staat de rentecurve over drie maanden mogelijk op kwart over 10. Daarbij zullen dan de kortere rentes (variabel tot 5 jaar vast) verder toenemen, en de langere rentes (vanaf 10 jaar vast) afhankelijk van de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt stabiliseren.

Huizenkopers die willen doorstromen naar een volgende koopwoning, zouden de komende maanden het risico op stijgende dubbele lasten kunnen verkleinen door een geldverstrekker met een vaste overbruggingsrente te kiezen (1-2 jaar vast), in plaats van een maandvariabele. Niet alle partijen bieden deze echter aan. Dat kan doorstromers parten spelen die gebruik willen maken van een meeneemhypotheek en daardoor gebonden zijn aan hun huidige geldverstrekker.

Afhankelijk van de renteontwikkelingen verschuift de voorkeur van consumenten voor een bepaalde rentevaste periode bij het afsluiten of verlengen van hun hypotheek. Tien jaar geleden kozen aanvragers voor variabel, 5 of 10 jaar vast. De afgelopen jaren kwamen juist de lange renteperioden 20 en 30 jaar vast op, toen de rente extreem laag was en de verschillende perioden elkaar niet meer veel ontliepen. Op dit moment wordt de top 3 gevormd door 10, 20 en 30 jaar vast.

Hoewel de rentekeuze tussen starters en doorstromers grotendeels overeenkomt, zijn er toch enkele opmerkelijke verschillen (zie de tabel). Starters kiezen in de regel voor 10 jaar vast, terwijl doorstromers ook vaak voor 20 jaar vast opteren. Dit verschil heeft mogelijk te maken met de maximale leencapaciteit, die wettelijk bepaald bij 10 jaar vast meestal het hoogste uitkomt. Maar wellicht dat er ook andere redenen meespelen (zoals een langere woonhorizon of keuze voor dezelfde renteperiode als in het verleden bij doorstromers).

Als tweede valt op dat de categorie ‘overig’ groter is bij doorstromers. Hier vallen alle niet ‘ronde’ renteperioden onder als 9 of 17 jaar vast. Doorstromers hebben anders dan starters te maken met een fiscaal verleden, omdat ze reeds een aantal jaar hypotheekrenteaftrek hebben gehad. Bij de nieuwe hypotheek wordt dan rekening gehouden met de nog resterende renteaftrek, bijvoorbeeld nog 21 jaar. Dit kan de keuze voor een renteperiode beïnvloeden. Ook een meeneemhypotheek, met bijvoorbeeld een huidige rente die nog 13 jaar vaststaat, versterkt deze trend. We verwachten dat deze ontwikkeling de komende jaren zal doorzetten, en dat meer geldverstrekkers hun aanbod van renteperioden zullen uitbreiden om scherper te kunnen concurreren.

Per saldo ligt de gemiddelde renteduur bij doorstromers met 14,4 jaar hoger dan bij starters met 13,3 jaar. Als de lange rentes nog dichter bij elkaar komen, dan kan de gemiddelde renteperiode – ook bij starters – verder gaan stijgen.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 260 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Week van de Starter (startenopdewoningmarkt.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.