Grootste verhoging kostengrens Nationale Hypotheek Garantie sinds kredietcrisis

Na zeven weken in de zomer waarin de hypotheekrente daalde, was deze week al weer de zevende week op rij waarin de hypotheekrente flink steeg. In nog geen jaar tijd is negen jaar van daling ongedaan gemaakt. Op 20 en 30 jaar vast met NHG zijn de hoogste rentes inmiddels boven de 5% uitgekomen. Een andere opvallende ontwikkeling dit jaar is het steeds kleiner wordende verschil tussen korte en lange rentes: gemiddeld is het verschil teruggelopen tot iets meer dan 0,40%-punt (0,43%). Bij Lot Hypotheken is het 30 jaar met NHG tarief (4,19%) zelfs lager dan de 5 jaarsrente (4,20%). Waardoor het dus interessant wordt voor consumenten om de rentetarieven op 10, 20 en 30 jaar vast goed met elkaar te vergelijken: voor netto tien of twintig euro in de maand meer staat de rente veel langer vast.

Richting eind van het jaar worden de nieuwe leennormen voor het jaar erop altijd bekend gemaakt. Met Prinsjesdag zijn de fiscale aanpassingen aangekondigd, dit jaar bijvoorbeeld de verlaging van de eenmalig verhoogde schenkvrijstelling voor de eigen woning naar 28.000 euro en de hogere vrijstelling overdrachtsbelasting voor kopers tot 35 jaar voor woningen tot 440.000 euro. Deze week werd duidelijk dat de kostengrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) per 1 januari wordt verhoogd naar 405.000 euro. Een flinke verhoging (plus 50.000 euro): in twintig jaar tijd steeg de kostengrens alleen in 2009 met meer (plus 85.000 euro). Ten tijde van de kredietcrisis was er echter sprake van een stimuleringsmaatregel voor de woningmarkt, de huidige ontwikkeling is gerelateerd aan de stijgende huizenprijzen. Door de verhoging per 1 januari neemt het aandeel woningen op Funda dat in aanmerking komt voor financiering met NHG toe, van 30% nu tot 42% in 2023 (37% van de eengezinswoningen en 54% van de appartementen). Mochten de huizenprijzen volgend jaar gaan dalen dan kan dit aandeel zelfs nog verder toenemen, al zal het percentage van 80% ten tijde van de komst van NHG in 1995 niet meer gehaald worden. Overigens stond de NHG-kostengrens in 1995 op 300.000 gulden (136.000 euro).

De impact van de verhuisregeling op de woningmarkt neemt almaar toe. In oktober maakt al 38% van alle doorstromers gebruik van de mogelijkheid om de huidige lage rente mee te nemen naar de nieuwe woning. De verhuisregeling kan de mate van terugval van de woningmarkt, zoals we die eerder in de jaren 2008-2011 zagen, dempen omdat het woningeigenaren kan stimuleren om toch te verhuizen. Een niet voorzien neveneffect van deze productvoorwaarde!

De verhuisregeling heeft daarnaast ook gevolgen voor de concurrentie op de hypotheekmarkt. Het gaat immers om klanten die bij hun huidige geldverstrekker blijven. Tezamen met de mensen die hun hypotheek willen verhogen met bijvoorbeeld een tweede hypotheek – over het algemeen niet mogelijk bij een andere aanbieder – gaat in oktober 43% van alle hypotheekaanvragen naar de huidige financier. Door het afgenomen aantal aanvragen voor oversluiting, zullen starters daarom een steeds aantrekkelijkere doelgroep worden voor geldverstrekkers.

Nog een gevolg van de verhuisregeling is dat voor het eerst doorstromers bij nieuwe hypotheekaanvragen gemiddeld een lagere rente betalen dan starters. En dit verschil neemt toe. Omdat starters vaker dan doorstromers gebruik kunnen maken van hypotheken met NHG, betaalden zij altijd een lagere rente (begin 2018 was dit gemiddeld 0,2%-punt). Sinds het tweede kwartaal van dit jaar is deze situatie omgedraaid. Het gemiddelde renteverschil bedraagt in oktober al 0,6%-punt in het voordeel van de doorstromers. Oversluiters en verhogers kennen een vergelijkbare rente als die van de starters.

Niet alle doorstromers kunnen echter gebruik maken van een verhuisregeling. Soms zijn de voorwaarden strikt en lukt het niet, bijvoorbeeld omdat de huidige woning eerst definitief verkocht moet zijn. In andere gevallen past de wettelijke toetsing op inkomen niet, door een resterende renteperiode die nog korter dan 10 jaar loopt. Een andere groep die niet in aanmerking komt, is één van beide ex-partners bij een echtscheiding. Dit jaar merken wij een toename van stellen die uit elkaar gaan, mede door de gunstige verkoopprijzen van woningen en het toegenomen aanbod. Het is een veel gehoorde wens om de verhuisregeling te splitsen, zodat beide ex-partners een deel van de oude lage rente zouden kunnen behouden en meenemen. Dit is slechts bij enkele geldverstrekkers mogelijk als de echtelijke woning wordt verkocht. Als er sprake van woningbehoud door een van de ex-partners, dan zijn er momenteel helemaal geen mogelijkheden om te splitsen waardoor de vertrekkende ex-partner dus niet meer kan profiteren van de lage rente van de huidige hypotheek.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van de grootste franchiseorganisatie in hypotheekadvies van Nederland (ruim 260 vestigingen), met een totaal hypotheekvolume van ruim 8 miljard euro per jaar, en daarmee marktleider. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Startersmonitor (startenopdewoningmarkt.nl), de Advieswijzer (advies-wijzer.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.