De 10 belangrijkste hypotheek ontwikkelingen op in 2016

Vraag mensen wat ze opvallend vinden aan het hypotheekjaar 2016 en het merendeel zal daarop antwoorden met ‘de lage rente’ of ‘de oververhitte woningmarkt’ in een aantal steden van ons land. Toch waren er meer hypotheek ontwikkelingen die dit jaar opvielen en die van belang zijn voor de consument. De Hypotheekshop zet de tien belangrijkste zaken van 2016 op een rij. We tellen af van tien naar één.

10) Profiteren van de lage rente: rentemiddeling

Veel mensen waren bezig met de vraag of zij ook konden profiteren van de almaar dalende hypotheekrente. Van een grote groep liep de rentevaste periode af waardoor zij tegen een aanmerkelijk lagere rente konden verlengen. Anderen onderzochten de mogelijkheid om de hypotheek over te sluiten. Voornamelijk banken kwamen dit jaar met een alternatieve optie: rentemiddeling. Bij rentemiddeling wordt de oude rente gemiddeld met de actuele marktrente waarbij elke aanbieder zijn eigen methodiek hanteert. De boeterente wordt daarbij opgenomen in het nieuwe rentepercentage. Net als bij oversluiten geldt echter dat rentemiddeling niet voor iedereen interessant is.

9) Meer ruimte voor energiebesparing en isolatie van de woning

De eisen aan de energieprestatie van gebouwen zullen in de toekomst worden aangescherpt. Met ingang van 1 januari 2019 (voor overheidsgebouwen) respectievelijk 1 januari 2021 (voor overige gebouwen) moeten nieuwe gebouwen bijna energieneutraal zijn. Binnen de regels rond het verstrekken van hypotheken komt steeds meer ruimte om energiebesparende voorzieningen mee te financieren. Een energiezuinige woning kent immers substantieel lagere maandlasten voor energieverbruik. ABN Amro Bank en Rabobank brengen sinds dit jaar kopers van energiezuinige nieuwbouwwoningen een lagere rente in rekening.

8) Toetreding nieuwe aanbieders

Een van de oorzaken van de huidige lage hypotheekrente is de grotere concurrentie door het toetreden van nieuwe aanbieders in de afgelopen jaren. Dit jaar maakten Merius Hypotheken, Venn, bijBouwe en IQWOON hun entree. Het groeiend belang van hypotheekadvisering via het intermediair werd bevestigd doordat actieve partijen als Rabobank, Centraal Beheer en BLG aansluiting zochten bij het intermediaire kanaal. Het grotere aanbod is met name ten koste gegaan van de positie van de grootbanken. Een nieuw fenomeen dat is opgekomen met de komst van regiepartijen is dat bepaalde rentevaste perioden af en toe zijn ‘uitverkocht’, zoals op dit moment bijvoorbeeld het geval is bij bijBouwe.

7) Snellere afhandeling van aanvragen

Hoewel ontwikkelingen op dit vlak niet snel gaan, zijn er in 2016 wel degelijk stappen gezet. Zo is de gemiddelde termijn die een geldverstrekker nodig heeft om een renteaanbod (indicatieve offerte waar geen rechten aan kunnen worden ontleend) uit te brengen afgenomen tot minder dan 3 werkdagen. Ook maken steeds meer geldverstrekkers gebruik van systemen als Skydoo en CD24 waarmee een deel van de benodigde documenten automatisch kan worden beoordeeld. HDN is bezig met een project waarmee de werkgeversverklaring wordt vervangen door een UWV-document. Rabobank en Florius maken reclame met een hypotheek binnen een week of zelfs binnen 24 uur.

6) Betere hypotheekkansen voor flexwerkers en zzp’ers

De Nationale Hypotheek Garantie is per 1 december begonnen met een proef waarin startende zzp’ers in aanmerking kunnen komen voor een hypotheek. Het toetsinkomen wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste 3 kalenderjaren. Dit mag een combinatie zijn van inkomsten uit dienstbetrekking en zelfstandig ondernemerschap. Flexwerkers in loondienst, denk daarbij aan uitzendkrachten, payrollers en mensen op een tijdelijk contract, zagen hun mogelijkheden groeien doordat meer geldverstrekkers en uitzendbureaus zich aangesloten bij de initiatieven van de Perspectiefverklaring en de Arbeidsmarktscan.

5) Toename duur gemiddelde rentevaste periode

Sinds 2013 daalt de hypotheekrente en dat levert tot voor kort vreemde situaties op. Zo ligt de gemiddelde variabele hypotheekrente op dit moment hoger dan de rente voor 5 jaar vast, en bedraagt het verschil tussen 10 en 20 jaar vast bij sommige aanbieders minder dan 0,5%. Veel consumenten kozen daarom in 2016 voor de zekerheid van een lange rentevaste periode, met name 20 jaar vast was populair. Starters verkeren daarmee in de luxe positie dat hun rente pas afloopt als meer dan de helft van hun (annuïtaire) hypotheek is afgelost.

4) Rente daalt mee tijdens de looptijd

Een hypotheekvoorwaarde die meer aandacht verdient is het automatisch meedalen van de hypotheekrente. Meer dan 60% van de nieuwe hypotheken wordt inmiddels zonder Nationale Hypotheek Garantie gesloten waarbij de consument van het vervallen van de risico-opslag in de rente zou kunnen profiteren. De hypotheek kan door bijvoorbeeld waardestijging van de woning in een lagere risicoklasse vallen maar ook doordat er wordt afgelost op de hypotheek, zoals bij een annuïtaire hypotheek. Het meest klantvriendelijk is het automatisch aanpassen van de rente, dit doet echter maar een handvol aanbieders. Deze voorwaarde bespaart de consument over de hele looptijd duizenden euro’s, gelijk aan een rentekorting tot wel 0,4%.

3) Oververhitting op de woningmarkt

In een groeiend aantal steden leidt het tekort aan betaalbare woningen tot oververhitte taferelen. Woningen staan steeds korter te koop en bezichtigingen worden vaak bezocht door tientallen potentiële kopers. In de praktijk bieden geïnteresseerden hierdoor regelmatig boven de vraagprijs en worden zelfs koopovereenkomsten zonder ontbindende voorwaarden aangegaan. Verkopende partijen vragen standaard om een bankgarantie en kopers worden sneller in gebreke gesteld als de afgesproken termijn niet wordt gehaald. Ook koopt van de huizenbezitters inmiddels 45% eerst een andere woning alvorens de huidige woning te verkopen. Tegelijk zien we grote regionale verschillen waarbij consumenten in bijvoorbeeld Noordoost-Groningen en Noordoost-Brabant hun woning maar lastig kunnen verkopen.

2) Hypotheekvoorwaarden worden beperkt

Een onmiskenbare trend dit jaar is het beperken van de financieringsmogelijkheden als het geld niet is bestemd voor de eigen woning, denk bijvoorbeeld aan het verwerven van een tweede woning of het opnemen van overwaarde voor aanvulling op pensioen, schenking aan kinderen of andere doeleinden. De consequenties van aanpassingen voor de consument kunnen groot zijn. Bijvoorbeeld een klant die bank A destijds had uitgezocht vanwege de mogelijkheden voor een consumptief deel en die nu nul op het rekest krijgt. Bij het overstappen naar een andere aanbieder wordt echter wel een boete in rekening gebracht. Een tweede hypotheek bij een andere aanbieder is in de praktijk bijna niet mogelijk, waardoor een consumptief krediet met een hogere rente resteert. Andere beperkingen die in 2016 zijn doorgevoerd betreft het niet meer accepteren van inkomen in andere valuta dan in euro’s en het beperkt kunnen financieren van woonboten.

1) Consument heeft ‘last’ van nieuwe Europese hypothekenrichtlijn ‘MCD’

De AFM heeft de branche afgelopen vrijdag met een brief geïnformeerd over een belangrijke wijziging. Deze wijziging heeft betrekking op het moment dat er rekening dient te worden gehouden met de per 1 januari 2017 aan te passen LTV en LTI normen. Zoals bekend gaat de maximale hypotheek dan naar 101% van de woningwaarde (LTV). Ook wordt de leencapaciteit op inkomen (LTI) bepaald volgens de nieuwe Nibud normen: deze vallen met name voor aanvragen met een hypotheekrente tot 2% lager uit dan in 2016. De AFM heeft bekend gemaakt dat hypotheekaanvragen waarvoor uiterlijk op 1 februari 2017 een bindend aanbod wordt uitgebracht, rekening mag worden gehouden met de toetsnormen 2016. Deze wijziging is het gevolg van de invoering van de Europese hypotheekrichtlijn ‘Mortgage Credit Directive’ in juli van dit jaar.

De vraag is of het in het belang van de consument is om de waarschijnlijk grootste uitgave in zijn of haar leven pas achteraf te toetsen. De gemiddelde doorlooptijd van een hypotheekaanvraag bedraagt immers twee tot drie maanden. De consequenties kunnen voor de consument nu namelijk zeer groot zijn, zeker als er sprake is van ontbindende voorwaarden die zijn verlopen en er een  bankgarantie is gesteld. Hierdoor kan, naast de koper, ook de verkopende partij gedupeerd raken. Tot slot is de consument hiermee nog meer afhankelijk geworden van de verwerkingstermijnen en de drukte bij de geldverstrekker op dit moment. Ook andere derde partijen zoals taxateurs, gemeenten, gemeentelijke startersleningen (via SVn), verzekeraars van ORV’s, keuringsinstituten en werkgevers (werkgeversverklaring) hebben invloed op de doorlooptijd van de hypotheekaanvraag en daarmee het definitieve beoordelingsmoment.

De Hypotheekshop pleit daarom voor het hanteren van de (HDN) hypotheek aanvraagdatum waarmee de consument en geldverstrekkers wel duidelijkheid hebben over het exacte toetsmoment en ongewenste en nadelige situaties voor de consument kunnen worden voorkomen.

Klaar voor de volgende stap?

Altijd als eerste op de hoogte

Schrijf je in voor onze nieuwsbrief en mis nooit meer het laatste nieuws op het gebied van hypotheken, wonen en verzekeren.

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.