2017 wordt een enerverend hypotheekjaar

Vorige week keken we in het Hypotheekshopnieuws terug op het jaar 2016. In de laatste editie van dit jaar gaan we vooruitkijken: Wat worden voor de consument de belangrijkste ontwikkelingen in 2017? Nieuwe geldverstrekkers, wijzigingen in regelgeving, stijging van de hypotheekrente, verruiming van het éénmalig belastingvrij schenken? We tellen af van tien naar één.

10) Eerste geldverstrekker via ‘mijnoverheid’

Sinds 2014 betreden nieuwe partijen de hypotheekmarkt. De Rabobank geeft in haar laatste Kwartaalbericht Woningmarkt aan voor 2017 te verwachten dat zowel het aantal transacties als de prijzen van bestaande koopwoningen blijven stijgen. Gezien deze vooruitzichten verwachten we daarom dat ook komend jaar nieuwe aanbieders zullen toetreden. Voordeel voor deze partijen is dat zij blanco van start kunnen gaan en de nieuwste ontwikkelingen kunnen volgen. Een grote innovatie is het gebruikmaken van de beschikbare gegevens van de consument in de ‘mijnoverheid’-omgeving. Denk aan data over de persoon, inkomen, pensioen en woning. We verwachten in 2017 de eerste geldverstrekker die (deels) de data in ‘mijnoverheid’ hanteert in het acceptatieproces. Dit zal leiden tot een vermindering van het aantal benodigde dossierstukken en daardoor tot een aanzienlijke versnelling in het traject van de hypotheekaanvraag en besparing van kosten.

9) De hypotheekconsument wordt ouder

In de laatste maanden van 2016 was de trend al zichtbaar: de groep veertigers, vijftigers en ouder wint aan belang. In de crisisjaren 2012 en 2013 domineerden de starters de hypotheekmarkt en stokte de doorstroming. Met het herstel van de economie en gestimuleerd door de lage rente kwam ook de doorstroming weer op gang. Bij deze groepen is er vaak sprake van complexere advisering dan bij starters. De oude hypotheek is meestal voor 2013 afgesloten waardoor er rekening moet worden gehouden met de regelgeving van vóór en ná 2013 ten aanzien van toegestane aflossingsvormen als aflossingsvrij, spaarhypotheken of annuïteiten. Daarnaast is er een oude woning in het spel die moet worden verkocht, met overwaarde of juist met een restschuld als resultaat. Een inkomen als zelfstandige, naderend pensioen of een relatiebreuk kunnen advisering zelfs tot een ingewikkelde puzzel maken. De starre regelgeving rond het verstrekken van hypotheken kan daarbij een extra drempel opwerpen.

8) Gewijzigde hypotheekregels per 1 januari kunnen de consument parten spelen

Per 1 januari aanstaande veranderen verschillende regels rond het verstrekken van hypotheken. Belangrijk is de verlaging van de maximale hypotheek tot 101% van de waarde van de woning. In 2016 bedroeg de maximale hypotheek nog 102%, in 2018 zal het maximum verder dalen tot 100% van de woningwaarde. Door deze wijziging zullen consumenten over flink meer spaargeld moeten beschikken om de bijkomende kosten als overdrachtsbelasting en notariskosten te kunnen voldoen als ze een nieuwe hypotheek gaan afsluiten. Een andere belangrijke wijziging is het aanpassen van de normen waarmee bepaald wordt hoeveel kan worden geleend op basis van het inkomen. Met de huidige lage rentestand krijgen veel consumenten na 1 januari met een lagere leencapaciteit te maken. De AFM maakte onlangs bekend dat er een overgangsregeling tot 1 februari geldt voor aanvragen op basis van de normen van 2016. Ondanks deze overgangsregeling kunnen hypotheekaanvragen in verband met aankoop nieuwbouw, startersleningen of einde relatie toch in problemen komen als de deadline niet wordt gehaald.

7) Onderzoek naar de gevolgen van het provisieverbod

Het Ministerie van Financiën laat in de eerste helft van 2017 onderzoek doen naar de effectiviteit van het provisieverbod zoals dat geldt sinds 2013. Sinds 1 januari 2013 mogen adviseurs voor hypotheken en bijbehorende verzekeringen geen provisie ontvangen van de aanbieder maar dienen de kosten voor het adviseren of bemiddelen rechtstreeks in rekening te worden gebracht bij de consument. Met dit onderzoek probeert het Ministerie onder andere inzichtelijk te krijgen of de toegankelijkheid tot advies is toegenomen of juist is afgenomen. Een andere belangrijke vraag die beantwoord moet worden is of de consument vooraf over voldoende informatie beschikt om een goede keus te kunnen maken uit de verschillende financiële dienstverleners als intermediairs en aanbieders die direct hun producten aanbieden.

6) Versoepeling voorwaarden (bank)spaar- en levenhypotheken biedt consument mogelijkheden

Tot 2013 hebben veel consumenten voor een (bank)spaarhypotheek gekozen. Ook een combinatie met een levensverzekeringspolis kwam veelvuldig voor. De reden hiervoor was dat het financieel aantrekkelijk was om belastingvrij kapitaal op te bouwen waarmee aan het eind van de looptijd de hypotheek werd afgelost. Fiscaal gelden echter strikte eisen: één van de voorwaarden is dat voor de verzekering ten minste vijftien of twintig jaar jaarlijks premies zijn betaald. In september is een wetsvoorstel ingediend waarin deze termijnen komen te vervallen als de consument zijn woning verkoopt, ongeacht of er sprake is van een restschuld. Recent is dit wetsvoorstel uitgebreid en zullen deze termijnen in het geheel kunnen komen te vervallen. Hierdoor kunnen mensen met een oude spaar- of beleggingshypotheek de mogelijkheid krijgen om hun spaarproduct zonder fiscale gevolgen voortijdig af te kopen en met het vrijgekomen geld de eigenwoningschuld te verlagen. Verwacht wordt dat voor 1 februari 2017 uitsluitsel volgt over de te verwachten inwerkingtreding van de regeling. Hoewel vroegtijdig afkopen niet in alle gevallen gunstig is, krijgen consumenten hiermee wel extra mogelijkheden om hun hypotheek (periodiek) in te lossen.

5) Meer aandacht voor de risico’s van aflossingsvrij

In het verleden kozen veel consumenten voor de flexibiliteit en lage lasten die horen bij een aflossingsvrije hypotheek. Bij De Nederlandsche Bank maken ze zich daar echter zorgen over. Veel mensen beseffen niet dat de mogelijkheid van renteaftrek na 30 jaar komt te vervallen waardoor de maandlasten fors hoger kunnen komen te liggen. Ook is het niet vanzelfsprekend dat een geldverstrekker aan het einde van de looptijd de hypotheek automatisch verlengt. Eerder zal er sprake zijn van een nieuwe inkomenstoetsing waarbij wordt bekeken of het (pensioen)inkomen voldoende is om de lening te kunnen betalen. Daarom is het verstandig om nu al maatregelen te nemen door periodiek af te lossen of te sparen. Mensen waarvan binnenkort de rentevaste periode afloopt kunnen profiteren van de lage rentestand waardoor de maandlasten bij meer aflossen niet per se hoeven te stijgen.

4) Blijft er voldoende kapitaal beschikbaar voor het verstrekken van hypotheken?

Sinds 2014 zijn veel nieuwe aanbieders als pensioenfondsen en grote investeerders actief geworden op de hypotheekmarkt. Voor pensioenfonds en investeerders leveren hypotheken meer rendement op dan staatsobligaties, terwijl het risico vergelijkbaar is. Tegelijkertijd geeft het onderpand extra zekerheid. De Nederlandsche Bank heeft onlangs onderzoek verricht naar de gevolgen van het toetreden van deze nieuwe aanbieders. De verschuivingen in de markt dragen volgens DNB bij aan een evenwichtiger financiering en ook verbetert hierdoor de diversiteit en concurrentie van het kredietaanbod. Wel geeft DNB aan dat er een grens zit aan de groei van deze nieuwe partijen omdat zij in het kader van risicospreiding slechts een deel van hun kapitaal kunnen beleggen in hypotheken.

3) Einde van de restschuldregeling?

Eind 2012 heeft minister Blok een restschuldregeling in het leven geroepen om de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. Deze restschuldregeling geldt voor mensen die hun eigen woning hebben verkocht waarbij de verkoopprijs lager dan was dan de eigenwoningschuld en de verkoopkosten. De restschuldregeling houdt in dat de verkoper voor die restschuld nog maximaal 15 jaar na de verkoopdatum de betaalde rente en financieringskosten mag aftrekken. De regeling loopt 31 december 2017 af. Wordt de regeling niet verlengd dan komen verkopers na deze datum niet meer in aanmerking voor aftrek voor hun restschuld. Hoewel de huizenmarkt sinds 2012 in grote delen van Nederland is aangetrokken geldt dat zeker niet voor heel het land. Een nieuw kabinet zou kunnen overwegen om de restschuldregeling daarom te verlengen. Gebeurt dat niet dan zullen we in de laatste maanden van 2017 een toename zien van het aantal mensen met een restschuld dat wil verhuizen.

2) Verkiezingen Tweede Kamer

Op 15 maart worden verkiezingen gehouden voor de Tweede Kamer. Gezien de grote problemen op de woningmarkt zal dit naar verwachting één van de belangrijkste thema’s in de verkiezingscampagnes worden. De hoogte van de hypotheekrenteaftrek is daarbij traditioneel altijd één van de onderwerpen maar dit jaar zullen meer issues gaan spelen. Denk aan het tekort aan betaalbare woningen, de hoogte van de huren en maatregelen om het scheefwonen tegen te gaan. Wat gebeurt er met de omstreden verhuurdersheffing en vindt de oproep van DNB gehoor om de maximale hypotheek verder te beperken tot 90% van de woningwaarde? De Hypotheekshop hoopt dat er daarbij voldoende aandacht is voor de positie van starters en senioren.

1) Meer mogelijkheden voor maatwerk?

In oktober meldde minister Blok bij het bekendmaken van de nieuwe leennormen per 1 januari dat hij een Platform Maatwerk start. Hierin gaan ministeries, AFM, geldverstrekkers en adviseurs knelpunten rond maatwerkhypotheken in kaart brengen en naar oplossingen zoeken. In de praktijk lopen consumenten en adviseurs namelijk met regelmaat tegen situaties aan waar de regels botsen met wat een ieder als verantwoord zal zien. Met als resultaat dat de klant niet wordt beschermd maar juist belemmerd. We geven een aantal voorbeelden van situaties waarin knelpunten naar boven komen:

1. De nieuwe woonlasten worden lager dan wat tot nu werd betaald door de consument. De klant gaat er dus op vooruit en de geldverstrekker gaat minder risico lopen. Toch blijkt dit in veel situaties door de huidige regelgeving niet mogelijk. Denk aan iemand die jarenlang een hoge huur heeft betaald, wil oversluiten of goedkoper wil gaan wonen.
2. Flexibele arbeid: ondanks dat een vast dienstverband inmiddels, blijkt uit onderzoek, een zelfde zekerheid geeft als een flexinkomen, gelden bij verstrekking op basis van flexinkomen zwaardere eisen. Daarom een pleidooi voor het betrekken van iemands vooruitzichten op de arbeidsmarkt.
3. Einde relatie: ondanks dat er voor de blijvende partner fiscaal sprake is van een aankoop van de helft van de ex-partner, toetsen geldverstrekkers niet op basis van de actuele rente. In tal van voorbeelden moet hierdoor de woning onnodig worden verkocht.
4. Naderend pensioen: als iemand binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt of met pensioen gaat, houdt de geldverstrekker ook alvast rekening met iemands toekomstig pensioeninkomen. Vaak is het dan noodzakelijk om een leningdeel versneld uiterlijk op pensioendatum te hebben afgelost. Door uit te gaan van 5% toetsrente in plaats van de actuele rente worden mensen onnodig gedupeerd.

Met maatwerkhypotheken kunnen geldverstrekkers onderbouwd afwijken van de standaard leennormen waardoor ouderen die goedkoper willen wonen, zzp’ers of startende ondernemers eerder een passende hypotheek kunnen krijgen.