Het kopen van een volgende woning: hoe werkt dat?

18.06.2019

U woont al enige tijd in uw eerste koopwoning en droomt al een tijdje van een nieuwe woning. Een iets grotere woning, of een woning met een (grotere) tuin of juist een iets kleinere woning met een lagere maandlast. Er zijn veel redenen te bedenken, maar ook veel vraagtekens. Want hoe zit het met aflossingsvormen, kosten koper, dubbele maandlasten en de verkoop van de eigen woning? In deze blog leg ik u het graag uit.

Eerst kopen of verkopen?
De eerste vraag die u zich zelf moet stellen is of u eerst een nieuwe woning wil kopen of eerst verkopen? Beide hebben voor-en nadelen.

Eerst verkopen
Bij deze optie gaat u eerst uw huidige woning verkopen. U heeft dan zekerheid over de opbrengst van de woning en weet daardoor ook precies wat uw budget is voor de nieuwe woning. Daarnaast heeft u ook niet te maken met een dubbele maandlast (oude en nieuwe hypotheek).

Het nadeel is echter wel dat u (tijdelijk) zonder woning komt te zitten. Of dat u twee keer moet verhuizen. In de huidige markt waarin woningen snel worden verkocht ervaren sommige mensen het als stressvol wanneer de eigen woning wel is verkocht maar dat er nog geen nieuwe geschikte woning is gevonden.

Eerst kopen
Wanneer u eerst gaat kopen heeft u alle tijd om op te zoek gaan naar uw droomwoning. Daarnaast hoeft u in deze volgorde maar één keer te verhuizen. Wanneer u veel vertrouwen heeft in de verkoop van uw eigen woning kan dit een erg goede strategie zijn.

Hier tegenover staat wel het risico dat uw oude woning lang te koop blijft staan. Zolang u de woning niet heeft verkocht moet u  de oude- en nieuwe hypotheek blijven betalen. Mocht u lang te maken krijgen met dubbele maandlasten, dan kan dat effect hebben op de betaalbaarheid van de nieuwe hypotheek. De nieuwe geldverstrekker wil daarom zeker weten dat u dit kan blijven betalen. In sommige gevallen moet u kunnen aantonen dan u minimaal voor 12 maanden de oude maandlast kunt betalen. Dit kan in de vorm van spaargeld of inkomen.

Omdat u de woning nog niet heeft verkocht is ook de opbrengst nog onzeker.

Kosten Koper

Als koper van een nieuwe woning heeft u ook te maken met kosten koper. In tegenstelling tot de aankoop van uw vorige woning kunt u tegenwoordig nog maar 100% van de waarde van de woning financieren. In veel gevallen betekent dit dus dat u eigen geld moet inbrengen. Bij het kopen van een woning van € 200.000 k.k. kan dit zo maar oplopen tot  € 10.000. Kunt of wilt u dit bedrag niet betalen vanuit uw spaargeld? Dan kan er worden gekeken naar de overwaarde van de woning. U kunt dan wellicht gebruik maken van een overbruggingskrediet.

Overbruggingskrediet
Heeft u de overwaarde van de oude woning nodig voor de aankoop van de nieuwe woning? Dan is de volgorde van kopen en verkopen erg belangrijk. Wanneer u eerst koopt en dan verkoopt zal de overwaarde te laat beschikbaar komen. In dit geval kunt u wellicht gebruik maken van een overbruggingskrediet. Hierdoor wordt er door de nieuwe geldverstrekker een extra hypotheek gevestigd op de oude woning. Op deze manier komt de overwaarde beschikbaar bij aankoop van de nieuwe woning en kunt u hiermee bijvoorbeeld de kosten koper betalen. Bij de daadwerkelijke verkoop van de oude woning wordt de overbruggingshypotheek vervolgens weer afgelost.

Voor de hoogte van de overbrugging wordt er gekeken naar het verschil tussen de waarde van de woning en de oude hypotheek. Is de oude woning nog niet definitief (ontbindende voorwaarden zijn nog niet verlopen) verkocht? Dan mag u maar 90% van de waarde – resterende hypotheek overbruggen. In sommige gevallen mag de opgebouwde waarde in spaarpolis al in mindering worden gebracht op de hypotheek bij deze berekening.

Heeft u veel overwaarde maar geen spaargeld? Dan kan het aankopen van de woning op deze manier dus toch haalbaar zijn voor u.

Hypotheekvormen
Heeft u op dit moment een spaar-of aflossingsvrije hypotheek? En is dit bedrag na 2012 niet hoger geworden? Dan mag u deze hypotheekvormen mee nemen in de nieuwe hypotheek. Hierbij mag u niet meer dan 50% van de waarde van de nieuwe woning aflossingsvrij financieren. Uiteraard mag u dan wel gewoon gebruik maken van de lage rentestand op dit moment.

Wordt het bedrag van uw nieuwe hypotheek hoger dan de oude hypotheek? Dan krijgt u voor het meerdere te maken met de nieuwe regelgeving welke voorschrijft dat het meerdere binnen 30 jaar moet worden afgelost.

Bij-leenregeling
Is de woning voor een mooi bedrag verkocht en blijft er na aftrek van alle kosten en het inlossen van de hypotheek nog een bedrag over? Dan krijgt u te maken met de bij-leenregeling.

Door de bij-leenregeling moet u de opbrengst van de oude woning weer gebruiken voor verbetering van de nieuwe woning of gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. Doet u dit niet? Dan is over het bedrag wat u hiervoor niet gebruikt de rente niet aftrekbaar. Een kort voorbeeld ter illustratie:

“Piet verkoopt zijn woning voor € 100.000. Dit is voldoende om zijn hypotheek van € 80.000 te kunnen aflossen. Onderaan de streep blijft er dan € 20.000 over. Dit bedrag valt onder de bij-leenregeling.

Piet koopt vervolgens een nieuwe woning voor € 200.000. Om deze woning te kunnen betalen neemt hij ook een hypotheek voor € 200.000. Voor deze woning krijgt hij ook nog te maken met kosten koper, deze bedragen in dit voorbeeld  € 10.000.

Piet besluit vervolgens om met de opbrengst de kosten koper van € 10.000 te betalen. De overige        € 10.000 besteed hij aan een nieuwe auto.

Omdat Piet maar € 10.000 besteedt volgens de bij-leenregeling, is de rente over de nieuwe hypotheek maar aftrekbaar over € 190.000. “

Onafhankelijk advies
Wilt u precies weten wat in uw situatie mogelijk is? Neemt u dan contact met ons op. Wij helpen u graag met het verkennen van de mogelijkheden en welke optie het beste bij uw situatie past. Maak online een afspraak of bel 058-216 2020. En… de kosten voor het eerste gesprek nemen wij voor onze rekening!