Grootbanken verliezen terrein bij doorstromers door strengere regels voor aflossingsvrij 

Nu ook ING de voorwaarden voor aflossingsvrije hypotheken aanscherpt, verschuift het speelveld op de hypotheekmarkt. Voor nieuwe klanten bij grootbanken wordt maximaal 30% van de woningwaarde steeds nadrukkelijker de norm. Dat raakt vooral doorstromers met een hogere woningwaarde of een groot bestaand aflossingsvrij leningdeel: zij zien hun maandlasten stijgen, zoeken vaker een andere aanbieder of stellen een verhuizing uit.

Aangescherpt beleid grootbanken

ING publiceerde twee weken geleden als laatste grootbank nieuwe beperkingen voor aflossingsvrije hypotheken. Daarmee volgt de bank eerdere stappen van Rabobank/Obvion, ASN en ABN AMRO/Florius. De beweging is duidelijk: grootbanken verlagen het maximale aflossingsvrije deel voor nieuwe klanten steeds vaker van 50% naar 30% van de woningwaarde. 

Dat betekent niet dat aflossingsvrij lenen verdwijnt. De hypotheekvorm wordt nog altijd aangeboden, maar de maximale ruimte verschilt steeds meer per aanbieder. Waar bij veel geldverstrekkers nog tot 50% van de woningwaarde aflossingsvrij kan worden gefinancierd, trekken grootbanken voor nieuwe klanten steeds vaker de grens bij 30%. Bestaande klanten worden daarbij vaak ontzien, waarbij meer ruimte vooral beschikbaar blijft bij bestaande situaties, verlengingen en maatwerk. In de standaardpropositie voor nieuwe klanten verdwijnt die ruimte steeds verder naar de achtergrond. 

Situatie aflossingsvrij is al veranderd

Dat gebeurt in een markt waarin het gebruik van aflossingsvrij al jarenlang afneemt. Sinds de invoering van de aflossingseis voor nieuwe hypotheken in januari 2013 daalt het aandeel doorstromers met een aflossingsvrij leningdeel. Alleen in de periode met ultralage rentes liep dit aandeel tijdelijk weer op, omdat het voordeel van hypotheekrenteaftrek toen beperkt was. Na de forse rentestijging in 2022 zette de daling versneld door. Vorige maand bevatte minder dan de helft van de doorstroomaanvragen nog een aflossingsvrij deel, blijkt uit cijfers van De Hypotheekshop. Als deze daling doorzet, is aflossingsvrij bij doorstromers al vóór het einde van dit decennium eerder uitzondering dan regel. 

Daarmee is de huidige aflossingsvrije hypotheek moeilijk te vergelijken met de aflossingsvrije leningen van vóór de kredietcrisis. Sinds 2011 geldt al een maximum van 50% van de woningwaarde en sinds 2013 moeten nieuwe hypotheken voor renteaftrek in beginsel worden afgelost. Voor huishoudens met een hypotheek van vóór 2013 bestaat overgangsrecht, maar er worden al dertien jaar nauwelijks (volledig) nieuwe aflossingsvrije hypotheken gesloten. In die zin vallen de recent door de Europese Centrale Bank (ECB) afgedwongen maatregelen maar moeilijk te begrijpen. 

Naast strengere voorwaarden ontmoedigen geldverstrekkers aflossingsvrij ook via de rente. Het gemiddelde renteverschil tussen aflossingsvrij en annuïtair bedraagt inmiddels ruim 0,30 procentpunt en loopt volgens cijfers van De Hypotheekshop nog steeds op. Banken bewegen daarbij onder druk van ECB en De Nederlandsche Bank (DNB), die vooral kijken naar systeemrisico’s. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) benadrukt juist dat aflossingsvrij in Nederland nog steeds passend kan zijn, mits betaalbaarheid, pensioenrisico’s en klantbelang goed zijn onderbouwd. 

Verschuiving doorstromers

De gevolgen zijn inmiddels zichtbaar in de marktverdeling. Rabobank/Obvion communiceerde in januari als eerste grootbank over de aanscherping, gevolgd door ASN in februari, ABN AMRO/Florius in maart en ING in mei. Uit een vergelijking tussen het vierde kwartaal van 2025 en het lopende tweede kwartaal van 2026 (cijfers van De Hypotheekshop) blijkt dat het totale marktaandeel van de grootbanken is toegenomen. De populariteit van tien jaar vast, met of zonder NHG, past goed bij het financieringsmodel van banken. Vooral bij starters en verhogingen winnen zij terrein, oversluiters laten een kleine plus zien. 

Bij doorstromers is juist het omgekeerde zichtbaar. Daar verliezen grootbanken aandeel. De strengere regels voor aflossingsvrij lijken daarbij een belangrijke rol te spelen. Voor doorstromers met een bestaande aflossingsvrije hypotheek kan verhuizen merkbaar duurder worden, omdat een groter deel van de nieuwe lening annuïtair of lineair moet worden afgelost. Dat leidt tot hogere maandlasten en kan de keuze voor een volgende woning beperken.

Roep om gelijk speelveld niet in belang van de consument

Vanuit banken klinkt daarom de roep om een gelijk speelveld: zij willen dat de strengere eisen die zij vanuit ECB-toezicht krijgen opgelegd ook voor andere geldverstrekkers gaan gelden. Vanuit consumentenperspectief is dat geen vanzelfsprekende oplossing. Banken, verzekeraars en pensioenfondsen werken nu eenmaal onder verschillende regels en met uiteenlopende financieringsmodellen. Juist die verschillen zorgen ervoor dat klanten bij complexe situaties nog alternatieven hebben. Daarnaast hebben consumenten baat bij een hypotheekmarkt waarin niet één groep financiers – de grootbanken – te dominant wordt. Onnodig veel beperkingen hebben bovendien een negatief effect op de doorstroming op de woningmarkt. Vooral senioren zullen minder snel geneigd zijn hun ruime woning te verkopen wanneer zij door beperkingen op aflossingsvrij lenen te maken krijgen met hogere maandlasten. Daardoor komt de doorstroming verder onder druk te staan.

Aflossingsvrij wordt maatwerk

Volgens De Hypotheekshop is het daarom belangrijk dat aflossingsvrij niet verdwijnt achter generieke beperkingen. De vorm vraagt om zorgvuldige onderbouwing, zeker rond pensioeninkomen, einddatum en overwaarde, maar kan voor sommige huishoudens nog steeds een passende keuze zijn. De kern is niet dat aflossingsvrij terug moet naar de standaard van vroeger, maar dat maatwerk beschikbaar blijft voor klanten bij wie het verantwoord is.