‘Starters hadden het vroeger ook moeilijk’

De minister erkende vorige week in de Tweede Kamer dat er sprake is van een wooncrisis in Nederland. Hopelijk gaan de problemen op de woningmarkt daarmee nu eindelijk de hoogste urgentie krijgen. Een tegenwerping die nog wel eens gemaakt wordt, is dat starters op de woningmarkt het in de jaren tachtig ook moeilijk hadden. De werkloosheid was destijds hoog, net als de hypotheekrente. Hoewel er geen sprake moet zijn van een wedstrijd, is het toch goed om de situatie nu met die van vroegere tijden te vergelijken. In dit artikel besteden we daarom aandacht aan de positie van de starter in de woningmarkt van nu (2018) in vergelijking met de positie van starters 25 jaar geleden (1993) in Nederland.

Meest opvallende resultaten

De onderzoeksvraag van de masterscriptie van Lieve van der Putte (Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft, januari 2020) luidde: ‘In welke mate beïnvloeden de factoren maatschappelijke context, woonbeleid en woningvoorraad, de kansen voor starters op de woningmarkt in 2018 ten opzichte van 1993?’. De laatste jaren is er al veel over de positie van starters geschreven, we noemen daarom de meest opvallende resultaten uit het onderzoek.

* Uit de data-analyse blijkt, dat de leeftijd van starters, waarop zij de woningmarkt betreden, in 2018 aanzienlijk hoger is dan in 1993. De reden waardoor starters het betreden van de woningmarkt uitstellen, ligt waarschijnlijk in het gestegen opleidingsniveau en de afgenomen toegankelijkheid van de woningmarkt.
* Het aantal eenpersoonshuishoudens is bij starters afgenomen, vermoedelijk vanwege de hogere benodigde betaalcapaciteit. Bij doorstromers is het aantal eenpersoonshuishoudens juist toegenomen.
* Het belangrijkste gevolg van het gevoerde woonbeleid is de afgenomen toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters. Zowel tot de sociale (gereguleerde) huursector als de koopsector.
* De woningvoorraad sluit niet aan bij de mogelijkheden van de groep starters. Dit komt voornamelijk door de afname van het aantal huurwoningen in het lage segment, maar het geldt voor alle drie de sectoren (sociale en vrije huursector en koopsector).
* Het totaal aantal recent verhuisden is in 2018 beduidend lager dan in 1993. Deze daling komt voornamelijk door de afname van het aantal starters op de woningmarkt.
* In de huursector wonen starters in 2018 vaker in het hoge segment van de huursector dan in 1993. Deze ontwikkeling komt voornamelijk door de ontoegankelijke woningmarkt. 

Conclusies

De relatieve schaarste voor de starter in de woningvoorraad wordt volgens het onderzoek vooral bepaald door het gevoerde woonbeleid dat onvoldoende rekening heeft gehouden met de maatschappelijke veranderingen. Daaruit kan geconcludeerd worden dat het woonbeleid uiteindelijk de doorslaggevende factor is geweest voor de nadelige positie van de starter op de woningmarkt. Met als gevolg dat starters vaker kiezen voor een relatief dure huurwoning of de keuze voor een koopwoning uitstellen. 

Aanbevelingen

Ondanks het woningtekort, richt de eerste aanbeveling zich niet op het simpelweg bijbouwen van woningen, maar op het toevoegen van woningen, die aansluiten bij de behoefte van nu en rekening houden met de woningbehoefte op langere termijn (seniorenwoningen, flexwoningen). Daarbij dient de centrale overheid de regie op zich nemen om de doelstelling van één miljoen woningen toe te voegen aan de woningvoorraad tot aan 2030. Het woningmarktbeleid zal in alle drie de verschillende segmenten moeten worden hervormd met als doel om de woningvoorraad toegankelijker te maken voor starters. Het vergroten van het lagere en middensegment in de huursector zou vanuit de overheid gestimuleerd kunnen worden door de positie van de woningcorporaties te vergroten. Ten slotte zou beter rekening gehouden moeten worden met de neveneffecten voor de woningmarkt van beslissingen op andere beleidsterreinen (de invoering van het studieleenstelsel en het sluiten van verzorgingshuizen). 

Kunnen jongere generaties nog hetzelfde bereiken als eerdere generaties?

Helaas blijken de huidige starters op de woningmarkt slechter af dan starters in de jaren negentig. De bereikbaarheid is momenteel een groter probleem dan in het verleden, ondanks de economisch voorspoedige tijd waarin de starter van nu opgroeit. Het probleem lijkt bovendien nog te verergeren: het woningtekort neemt nog steeds toe en de eerste generaties studenten onder het studieleenstelsel (sinds 2015) studeren de komende jaren af. De angst is daarmee reëel dat de huidige generatie niet hetzelfde kan bereiken op sociaal-maatschappelijk en zelfs op sociaal-economisch niveau als de voorgaande generaties. Het kabinet is nu aan zet om dit te voorkomen. 

Klik hier voor de masterscriptie van Lieve van der Putte
Luister hier het BNR-fragment van Lieve van der Putte terug 
Luister hier het BNR-fragment van De Hypotheekshop terug 
Brief van minister Van Veldhoven aan de Tweede Kamer over het versnellen aanpak woningtekort

Kun je de hypotheekrente voorspellen?

Staatsleningen worden gebruikt als maatstaf voor de hypotheekrente. Het idee daarachter is dat geldverstrekkers de benodigde middelen voor het uitzetten van hypotheken (deels) van de kapitaalmarkt halen. Naast bijvoorbeeld het spaargeld of de pensioeninleg van consumenten. Maar hoe betrouwbaar is de kapitaalmarktrente eigenlijk als voorspeller van de hypotheekrente? Voor het antwoord hebben we het statistisch verband (de correlatie) bepaald tussen de rente op staatsleningen (tienjarige staatslening NL) en de hypotheekrente (gemiddelde 10 jaar met NHG) tussen 2004 en vorige week. Wat blijkt? Staatsleningen zijn op de langere termijn (5 jaar en langer) een zeer sterke voorspeller van de hypotheekrente (0,75 of hoger). Op de kortere termijn (52 weken) is het verband gemiddeld genomen eveneens sterk (0,60), maar treden er wel veel schommelingen op.

In de grafiek is te zien dat de hypotheekrente de rente op staatsleningen niet altijd één op één volgt. Dat was met name het geval in de periode tussen 2010 en 2018. De laatste drie jaar neemt de voorspellende kracht juist weer toe. Daar lijken twee oorzaken voor aan te wijzen. Allereerst is de hoogte van de rentemarge (de kosten- en winstopslag in de hypotheekrente) sinds de crisis gehalveerd door de goede economie en de grote concurrentie tussen aanbieders. Hierdoor is het verband sterker geworden. Ten tweede is de rente sinds 2013 enorm gedaald. Over het algemeen reageren geldverstrekkers sneller op een renteverhoging, dan op een renteverlaging. In tijden waarin de rente snel daalt, is het verband tussen de rente op staatsleningen en de hypotheekrente daarom minder hecht. Dat verklaart ook waarom de correlatie het laatste jaar weer iets is verminderd: de kapitaalmarktrente kende vanaf oktober 2018 een enorme daling, terwijl de hypotheekrente eigenlijk pas vanaf augustus 2019 volgde.

Korte en lange rentes bijna even duur: hoe te kiezen?

Sinds eind januari verlagen wekelijks meer dan 20 geldverstrekkers hun rentetarieven. De meeste aanbieders voeren daarbij kleine rentewijzigingen (tot 0,05%) door. Toch zijn er ook elke week partijen die grotere verlagingen kennen, zoals vorige week ING (bijna 7 tienden op 20 jaar vast voor aflossingsvrij en banksparen). Ook Reaal, Centraal Beheer, Hypotrust Woon Bewust en Allianz verlaagden hun rentes met wat meer dan de meeste andere aanbieders. Overbodig om te zeggen dat de hypotheekrente wederom een nieuw laagterecord bereikte (totaalgemiddelde* 1,70%). 

Doordat de lange rentes al enkele jaren harder dalen dan de korte rentes, is het renteverschil tussen de verschillende rentevaste perioden afgenomen. Er lijkt nu zelfs de vreemde situatie te ontstaan dat de rentes van 1, 5, 10, 15 en 20 jaar vast min of meer gelijk aan elkaar zijn. Opvallend voorbeeld daarvan is MUNT dat momenteel een lagere rente biedt op 10 jaar dan op 5 jaar vast. De rente op 20 jaar vast met NHG van Lot Hypotheken is inmiddels al scherper dan die van sommige andere aanbieders op 5 jaar vast met NHG. Hierdoor vervaagt het verschil in de keuze voor een korte of een lange renteperiode. Een lange renteperiode is niet meer automatisch duurder, en bij een korte renteperiode lost iemand niet meer per se sneller af. Het is mogelijk dat consumenten er nog vaker voor zullen kiezen om de rente lang vast te zetten. Hoewel een korte rente (variabel of 1 jaar vast) gunstig kan zijn als de rente nog verder daalt.

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).  

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen?

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Erkend adviseur Duurzaam wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.