Maart zet record in hypotheekaanvragen voor miljoenenwoningen
Gepubliceerd:
• Nieuw record voor hypotheekaanvragen boven de miljoen – oude piek uit het lage rentetijdperk overtroffen
Amsterdam, 9 april 2025 – In maart is het aantal hypotheekaanvragen voor woningen met een aankoopprijs boven de één miljoen euro gestegen naar een nieuw record. Daarmee is het eerdere record uit 2022 – toen de hypotheekrente historisch laag stond – doorbroken, zo blijkt uit cijfers van HDN. Opvallend is dat deze toename plaatsvindt op een moment dat de stijging van huizenprijzen juist begint af te vlakken. Naast de algehele stijging van de huizenprijzen is een mogelijke verklaring de recente stijging van de hypotheekrente, waardoor veel huizenkopers hun aanvraag naar voren hebben gehaald.
Van de zes maanden met de meeste hypotheekaanvragen voor miljoenenwoningen, vielen er vijf in het afgelopen jaar. De meest voorkomende aanvragers zijn tussen de 35 en 45 jaar oud en beschikken over een gezamenlijk bruto jaarinkomen boven de €100.000 – waarbij bijna de helft zelfs boven de €200.000 zit. Opvallend is dat relatief weinig aanvragen afkomstig zijn uit de grote steden: slechts 18% komt uit de vier grootste steden gezamenlijk, waarvan 10% uit Amsterdam. Gezien de hoge gemiddelde huizenprijzen in met name Amsterdam zou je daar mogelijk een hoger aandeel verwachten. Dit wijst er wel op dat het topsegment zich ook buiten de traditionele woninghotspots ontwikkelt. Nieuwbouwwoningen (vermeld als ‘locatie onbekend’ vanwege het ontbreken van adresgegevens) maken 17% van de miljoenenwoningen uit.
Hypotheek niet altijd nodig
Het record betreft uitsluitend aankopen waarbij een hypotheek is aangevraagd. Zeker bij doorstromers is dat niet altijd het geval: veel kopers gebruiken hun overwaarde of maken gebruik van een familiebank. “Voor deze doelgroep is een hypotheek soms niet nodig”, aldus Martin Hagedoorn, Manager Product & Business Expertise bij De Hypotheekshop. “Die transacties zie je niet terug in de HDN-cijfers, waardoor het daadwerkelijke aantal aankopen boven de miljoen waarschijnlijk nog hoger ligt.”
Wordt er wél gefinancierd, dan is de leenbehoefte doorgaans niet maximaal. De zogeheten loan-to-value (LTV, de verhouding tussen de leensom en de woningwaarde) ligt bij duurdere huizen gemiddeld lager, wat resulteert in minder risico voor de geldverstrekker en een gunstigere rente voor de klant. Belangrijk voor deze groep is dat door de hoge WOZ-waarde sneller verlies van renteaftrek kan optreden, door het eigenwoningverleden in combinatie met het eigenwoningforfait.
Aandeel ondernemers
Het profiel van aanvragers in dit segment wijkt af van het gemiddelde. Uit cijfers van De Hypotheekshop blijkt dat het aandeel ondernemers in dit segment bovengemiddeld is. Deze groep kent vaak complexere inkomensstromen, wat maatwerk vereist bij de beoordeling. Ook is de pensioensituatie van veel ondernemers minder gunstig ten opzichte van hun huidige inkomen. Dit kan de financieringsmogelijkheden beperken wanneer de koper binnen tien jaar met pensioen gaat.
Geldverstrekkers
Sommige aanbieders hanteren de regel dat je niet meer dan 90% van je inkomen of de waarde van je woning mag lenen. Deze dossiers worden vaak beoordeeld door een risicoafdeling. Bovendien willen of kunnen niet alle financiers hoge hypotheken verstrekken – ook wel jumbohypotheken genoemd – van meer dan 1 of 1,5 miljoen euro. Dit is van belang voor deze groep kopers, die vrijwel altijd doorstromers zijn met een bestaande hypotheek, vaak tegen een lage rente die nog jaren vaststaat. Aangezien veel woningen binnen de Randstad binnen nu en vijf jaar de grens van één miljoen euro zullen overschrijden, wordt de keuze voor deze doelgroep beperkter als geldverstrekkers hier niet in meegroeien.
Bouw van duurdere woningen essentieel voor doorstroming
De focus van overheden ligt nog vaak op betaalbaar bouwen. Hoewel voldoende betaalbare woningen uiteraard van groot belang zijn – zeker voor starters en mensen met een lager inkomen – is het volgens De Hypotheekshop minstens zo belangrijk om passend te bouwen. Het gaat er niet alleen om dat er genoeg woningen zijn, maar vooral ook dat deze aansluiten bij de behoeften van verschillende doelgroepen. Denk hierbij aan senioren die willen verhuizen naar een gelijkvloerse woning, of alleenstaanden die op zoek zijn naar een kleinere woning.
Maar ook voor gezinnen die willen doorgroeien naar een grotere woning, of voor andere doorstromers die een volgende stap willen zetten op de woningmarkt, is het essentieel dat er voldoende woningen in het duurdere segment worden bijgebouwd. Zonder dit aanbod stagneert de doorstroming, blijven gezinnen noodgedwongen te klein of ongeschikt wonen, en stapelt de druk op in de lagere segmenten van de woningmarkt.
Het bijbouwen van woningen in het hogere prijssegment stimuleert de doorstroming, doordat mensen die doorstromen hun huidige – vaak goedkopere – woning achterlaten. Daardoor komen er ook in het startersegment woningen vrij, wat de toegankelijkheid voor nieuwe kopers vergroot en de dynamiek op de woningmarkt bevordert.
Over De Hypotheekshop
De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste netwerk van financieel adviseurs in Nederland, met 240 vestigingen. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve Dienstverlening aan de Consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking op basis van brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes, en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van VRO. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt en is adviespartner van nieuwbouw.nl.
