Overzicht eerste half jaar 2024

Amsterdam, 1 juli 2024 – De eerste zes maanden van dit jaar zitten erop. Tijd voor een korte terugblik op de meest opvallende ontwikkelingen.

Huizenkopers

De Nederlandse woningmarkt is in de eerste helft van 2024 aanzienlijk aangetrokken. Dat geldt vooral voor starters en voor nieuwbouwwoningen, maar ook doorstromers (kopers van een volgende koopwoning) laten na de terugval in 2023 een flinke toename zien. Zowel het aantal hypotheekaanvragen van starters als van doorstromers noteert een toename van circa 25% ten opzichte van dezelfde periode in 2023 (cijfers De Hypotheekshop). Bij nieuwbouwwoningen is er zelfs sprake van een verdubbeling. Er is ook een stijging (circa 35%) van bestaande woningeigenaren die hun hypotheek verhogen, vaak voor verbouwing/verduurzaming van de woning. Enkele factoren hebben in het bijzonder bijgedragen aan de stijging van het aantal woningkopen: de stabiele hypotheekrente, de stijging van de lonen, overheidsmaatregelen gericht op verhuurders en de aanpassing van de leennormen. Bij verbouwingen speelt de krapte op de woningmarkt een belangrijke rol, omdat woningeigenaren niet altijd een geschikte nieuwe woning kunnen vinden en dus kiezen voor een verbouwing van de huidige woning.

Energielabel en DUO

Jaarlijks gaan per 1 januari de nieuwe leennormen in. Naast de hogere NHG-grens (435.000 euro) en verhoogde startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting (510.000 euro), trokken dit jaar met name de verruiming voor alleenstaanden en de invloed van de hoogte van het energielabel op de leencapaciteit de aandacht. De laatste zorgde voor een toename van kopers die verduurzamende maatregelen meefinancieren, al daalt dit percentage recent weer iets door de onzekerheid over zonnepanelen en warmtepompen. Als gevolg van de gegroeide aandacht voor verduurzaming, zijn er zelfs twee geldverstrekkers die alleen nog woningen met minimaal energielabel C willen financieren.

Vanaf dit jaar gelden er nieuwe regels voor het meenemen van een studieschuld in de berekening voor de maximale hypotheek en wordt er gerekend met de daadwerkelijke maandlast. Hoewel dit op het oog helder lijkt, zien we in de praktijk dat er onderscheid is tussen een maandbedrag op basis van hun draagkracht en de werkelijke last die betaald moet worden. Aanbieders hanteren verschillende berekeningswijzen, waardoor de situatie er voor kopers met een studieschuld niet duidelijker op is geworden. We pleiten voor eenduidigere regels op dit vlak om deze onduidelijkheid te voorkomen.

Huizenprijzen

Na de enorme stijging van de hypotheekrente in 2022 van gemiddeld 1% naar 4,5% is er gestut door het consumentenvertrouwen en het aanhoudende tekort aan woonruimte, sprake geweest van een razendsnelle ommekeer op de woningmarkt. De huizenprijzen stijgen weer net zo snel als twee jaar geleden en liggen inmiddels zelfs op een hoger niveau. In anderhalf jaar tijd is het percentage verkochte woningen vanaf 450.000 euro gestegen van 28% (januari 2023) naar 43% (juni 2024). Kopen boven de vraagprijs (‘overbieden’) met 10% tot 15% is de norm geworden en potentiële kopers vissen bij biedingen regelmatig meerdere keren achter het net. Ook zien we kopers die zonder financieringsvoorbehoud kopen, waarbij een deel gebruik maakt van een verzekering voor kopen zonder voorbehoud. 

Banken

Sinds de kloof tussen stijgende hypotheekrentes en de minder snel stijgende spaarrentes is toegenomen, hebben de grootbanken en dochterlabels hun marktaandeel op de hypotheekmarkt kunnen vergroten. Dit komt doordat grootbanken dankzij hogere marges op spaarrentes scherpere hypotheekrentes kunnen aanbieden dan andere geldverstrekkers. Maar ook de omslag van 20 jaar vast naar 10 jaar vast als de meest gekozen renteperiode speelt banken in de kaart. Andere spelers op de hypotheekmarkt als verzekeraars en pensioenfondsen zijn dankzij hun lange beleggingshorizon minder concurrerend in dat segment. Ten slotte worstelen meerdere zogeheten regiepartijen (die sterk opkwamen na de kredietcrisis en die gelden van buitenlandse partijen uitzetten in Nederlandse hypotheken) met hun funding. Door de hogere rente hebben buitenlandse verzekeraars en pensioenfondsen weer meer opties gekregen om in te beleggen en kiezen ze daarbij minder vaak dan de afgelopen jaren voor hypotheken.

Hypotheekrente

De hypotheekrente gedroeg zich in de eerste zes maanden van dit jaar uitermate stabiel en golfde met kleine schokjes op en neer. De scherpste hypotheekrentes bleven daarmee onder de 4%. Vijf jaar vast nadert zelfs de 3,5%. De stabiele hypotheekrente komt ook naar voren in het aantal rentewijzigingen dat aanbieders doorvoerde: het laagste aantal sinds eind 2021. Dat komt neer op twee rentewijzigingen per financier per maand, waar dat in 2022 nog lag op gemiddeld vier.

Al ruim een jaar is de korte hypotheekrente (variabel tot 2 jaar vast) hoger dan de langere hypotheekrente. Deze ongewone situatie wordt ook wel de omgekeerde rentecurve genoemd. Met de eerste renteverlaging in juni door de ECB sinds 2019 is mogelijk ook de eerste stap gezet richting normalisering van deze curve. Geldverstrekkers hebben in ieder geval al direct de eerste verlagingen doorgevoerd op hun variabele hypotheekrentes. Dat is een positieve ontwikkeling voor de kansen van doorstromers, vooral als zij een nieuwbouwwoning op het oog hebben. De hoogste rentes voor een overbruggingsfinanciering liggen immers nog altijd boven de 6%. Met een bouwduur van twee tot drie jaar voor een nieuwbouwwoning of appartement kunnen de dubbele lasten daardoor erg hoog oplopen.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (240 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.