Opvallende feiten over hypotheekaanvragen van ondernemers

Amsterdam, 14 juni 2024 – Het is al jarenlang een van de meest hardnekkige misvattingen als het over hypotheken gaat: zelfstandigen kunnen geen of moeilijk een hypotheek krijgen. Zowel het aantal hypotheekaanvragen van zelfstandigen als hun aandeel (cijfers HDN) zijn echter al jarenlang constant te noemen. Zelfs de corona-uitbraak bracht daar geen verandering in. Een positieve ontwikkeling de laatste jaren voor zelfstandigen is de komst van de inkomensverklaring voor ondernemers geweest. Vier gespecialiseerde bureaus (Zakelijk Inkomen, Raadhuys, Pentrax en overviewz; ook wel rekenexperts genoemd) zijn geaccrediteerd om het toetsinkomen voor zelfstandigen vast te stellen. Hierdoor kunnen zelfstandigen tegenwoordig bij bijna alle geldverstrekkers terecht voor een hypotheek, zelfs als de betreffende geldverstrekker hiervoor geen eigen specialisten in dienst heeft. In deze nieuwsbrief worden enkele opvallende aspecten van hypotheekaanvragen van ondernemers belicht. 

Startende ondernemers

Een verrassend gegeven is het hoge percentage van startende ondernemers (ondernemers korter dan 36 maanden inschrijfdatum KvK) op het totaal van zelfstandigen met een hypotheekaanvraag: dat schommelt de laatste drie jaar (cijfers Zakelijk Inkomen) stabiel rond de 25%. Drie branches (zakelijke dienstverlening, gezondheids- en welzijnszorg en de bouwnijverheid) zijn verantwoordelijk voor bijna de helft daarvan. De meeste aanbieders kunnen startende ondernemers financieren vanaf 12 maanden zelfstandigheid. Vaak wordt er echter dan niet volledig gefinancierd.

Starters en doorstromers

Veel ondernemers starten hun bedrijf nadat ze eerst een tijd in loondienst hebben gewerkt. Wellicht dat ze dan in loondienst hun eerste woning hebben gekocht en een volgende woning als zelfstandige. Toch komt dat beeld niet uit onze cijfers naar voren. Het aantal hypotheekaanvragen van ondernemers ligt bij starters bijna even hoog als bij doorstromers. 

Koopsom woningen en inkomen

Ondanks dat de spreiding in inkomen bij zelfstandigen groot is, zijn ondernemers (bij doorstromers) relatief meer vertegenwoordigd in de klasse vanaf 100.000 euro huishoudinkomen. Logisch gevolg van het gemiddeld hogere inkomen is dat het aandeel ondernemers ook hoger ligt bij woningen met een koopsom vanaf 650.000 euro. 

Geldverstrekkers

Hoewel ondernemers dus bij de meeste financiers terecht kunnen, gaan veel aanvragen nog altijd wel naar een van de gespecialiseerde banken (grootbanken en dochterlabels). Met hun zakelijke afdelingen kunnen zij in sommige gevallen meer maatwerk leveren dan de vier rekenexperts, die met een strakker acceptatiekader moeten werken.

Keuze renteperiode

Als we de duur vergelijken waarop huizenkopers de hypotheekrente vastzetten, dan valt op dat ondernemers relatiever vaker kiezen voor 10 jaar vast, en juist minder vaak voor de lange renteperioden 20 en 30 jaar vast. Mogelijk dat zelfstandigen gemiddeld genomen wat minder behoefte hebben aan volledige rentezekerheid dan aanvragers in loondienst, maar ook de keuze voor een geldverstrekker kan hier de hand in hebben. Banken zijn minder concurrerend op de lange renteperioden dan andere geldverstrekkers. 

Meeneemhypotheken

Circa 60% van alle doorstromers (kopers van een volgende koopwoning) neemt de huidige lage hypotheekrente mee naar de hypotheekop de nieuwe woning. Dat is vaak gunstig voor zowel de hoogte van de maandlasten als de leencapaciteit. Bij ondernemers ligt dat percentage iets lager (circa 55%). Wellicht dat dit te maken heeft met het acceptatiekader van de huidige geldverstrekker. Sommige aanbieders kennen minder ruime verstrekkingsmogelijkheden binnen hun acceptatieregels, waardoor uitwijken naar een andere financier noodzakelijk kan zijn.

Naderend pensioen

In de regel vanaf een leeftijd van 57 jaar -10 jaar voor de AOW-gerechtigde leeftijd- houden geldverstrekkers in hun toetsing naast het huidige inkomen ook al rekening met het toekomstige pensioeninkomen. Bijna altijd gaat het dan om pensioen opgebouwd in loondienst. Ook voor lijfrentes bestaan mogelijkheden. Alternatieve pensioenvoorzieningen -bijvoorbeeld uit verkoop van de onderneming, beleggingspanden of vermogen- worden meestal buiten beschouwing gelaten. Daarnaast bouwt niet elke ondernemer pensioen op. Dat leidt ertoe dat zelfstandigen in de leeftijdscategorie vanaf 55 jaar ondervertegenwoordigd zijn. 

Aan te leveren documenten

Waarbij aanvragers in loondienst een werkgeversverklaring en loonstrook gangbaar zijn, ligt dit bij ondernemers uiteraard anders. Vaak wordt bij een eenmanszaak gevraagd om de jaarrekeningen van de afgelopen drie boekjaren en de aangifte inkomstenbelasting van de afgelopen drie jaar. Een kopie van de inschrijving bij de Kamer van Koophandel en een prognose voor de komende periode komt ook regelmatig voor. Is er sprake van een of meerdere B.V. ’s, dan worden er meer stukken opgevraagd. Na elk kwartaaleinde volgt er een kleine piek van hypotheekaanvragen van ondernemers omdat er dan weer actuele cijfers beschikbaar zijn. 

Al met al zijn de hypotheekmogelijkheden voor zelfstandigen en zzp’ers de laatste jaren sterk verbeterd. Waar voorheen nog wel eens verzucht werd dat het moeilijker voor de ondernemer was om een huis te kopen dan voor zijn of haar personeel, lijkt dat wel veranderd. Startende ondernemers kunnen worden gefinancierd en door de inkomensverklaring van externe fiatteurs kunnen ondernemers bij veel meer geldverstrekkers terecht dan voorheen. Alleen geldt dat helaas nog niet voor de ondernemers van 55 jaar en ouder. Een belangrijk levensfase waarin er financieringswensen kunnen zijn met betrekking tot verhuizen, verbouwen en verduurzamen of andere uitgaven. Daarom pleiten wij ervoor dat er meer mogelijkheden komen om rekening te houden met de pensioenvoorzieningen van ondernemers. Alleen rekening houden met pensioen uit loondienst en opgebouwde lijfrente past niet meer in een tijd waarin iets meer dan 1,6 miljoen mensen actief zijn als zzp’ er. Een stijging van 85% vanaf 2014 (cijfers KVK). 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (240 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.