Ontwikkelingen hypotheekmarkt eerste kwartaal 2021

Trends in hypotheekvoorwaarden

Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd. Figuur 1 geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het eerste kwartaal van 2021 weer.

Figuur 1: Verschuivingen in hypotheekvoorwaarden ten opzichte van het laatste kwartaal van 2020 op basis van de adviessoftware van De Hypotheekshop-adviseurs

‘Verzilveren overwaarde’ verdringt de ‘overbrugging’ van de eerste plaats

In maart werden meer hypotheken aangevraagd voor een verhoging of oversluiting dan voor het aankopen van een woning (bron: HDN). Het is daarom niet onverwacht dat er na twee jaar een nieuwe nummer één is als belangrijkste hypotheekvoorwaarde: Is het mogelijk om te lenen bij een geldverstrekker voor een consumptief (dus niet bestemd voor aankoop of verbetering van de eigen woning) bestedingsdoel? Deze voorwaarde heeft de plaats ingenomen van de maximale overbrugging voor een nog niet verkochte woning. Het illustreert de huidige situatie op de woningmarkt waarin sprake is van een lage hypotheekrente (in maart werd met 1,50% een nieuw laagterecord bereikt) en ongekende schaarste en prijsstijgingen.

De prijsstijgingen zorgen op hun beurt voor een toename van overwaarde. Veel huiseigenaren kiezen bij opname daarvan in toenemende mate voor andere bestedingen dan de eigen woning: hun startende kinderen op de woningmarkt op weg helpen middels een schenking, het gedeeltelijk financieren van de aankoop van een beleggingspand of het aanvullen van het (pensioen)inkomen. Deze bestedingen vallen fiscaal gezien in box 3, waarover renteaftrek niet mogelijk is. Een deel van de hypotheek kan overigens ook naar box 3 verhuizen als na verkoop van de oude woning niet de hele opbrengst wordt gebruikt om de nieuwe hypotheek te verlagen.

(Pre)senioren maken gebruik van de nieuwe regels

Door de vergrijzing en het stijgen van de levensverwachting, zijn de leeftijden waarop de AOW en het pensioen ingaan de afgelopen jaren verhoogd. Maar doordat deze verhogingen niet tegelijkertijd worden doorgevoerd, is er voor de meeste mensen verschil ontstaan tussen de ingang van de AOW en het pensioen. Als het pensioen later ingaat dan de AOW-uitkering, kan er een tijdelijk inkomenstekort optreden. Een tijdelijk tekort kan ook ontstaan als de jongste aanvrager op een later moment dan de oudste aanvrager de AOW-ingangsdatum bereikt. Het is mogelijk dat tijdens dit zogeheten AOW-gat de hypotheeklasten niet passen volgens de reguliere annuïtaire inkomenstoetsing. Sinds 1 januari 2021 mag bij dit tijdelijke tekort voor NHG-hypotheken onder voorwaarden een lichtere inkomenstoets (werkelijke lastentoets) worden toegepast. De regeling geldt voor partners die een aanvraag doen en van wie minimaal een partner binnen tien jaar de AOW-leeftijd bereikt. Sommige geldverstrekkers hanteren dit beleid ook voor hypotheken zonder NHG.

Nieuwe WOZ-waardes zetten huiseigenaren aan tot actie

Als aan het begin van het jaar de nieuwe WOZ-waardes binnenkomen, onderzoeken veel huiseigenaren de mogelijkheid om de risico-opslag in hun hypotheekrente te verlagen. Hoewel sommige geldverstrekkers hierin beperkingen kennen (bijvoorbeeld alleen aan het einde van de rentevaste periode of maximaal één keer per vijf jaar), volstaat bij een lage verstrekking (hoogte hypotheek maximaal 60% tot 80% van de woningwaarde) in veel gevallen een WOZ-beschikking. In de andere situaties dient een modelwaardetaxatie of een recent taxatierapport te worden overlegd. Soms houden geldverstrekkers bij de bepaling van de risicoklasse ook rekening met de waarde van een verpande spaarpolis.

Verbouwingen nemen toe door slinkend huizenaanbod en thuiswerken

In het eerste kwartaal van 2018 registreerde HDN 8.000 hypotheekaanvragen in verband met een verbouwing. Afgelopen kwartaal waren dat er bijna 20.000. Het laat de forse toename zien van het aantal verbouwingen in de afgelopen jaren. Een belangrijke oorzaak hiervoor is het krapper wordende woningaanbod, versterkt doordat er vanwege de corona-uitbraak meer wordt thuisgewerkt. Geldverstrekkers hanteren echter wel enkele voorwaarden bij het accorderen van dergelijke hypotheekaanvragen. Als de totale hypotheek (inclusief de verbouwing) meer bedraagt dan de woningwaarde voor verbouwing, wordt het meerdere in depot gehouden. Dat is een aparte rekening, van waaruit de verbouwingkosten worden betaald. De maximale duur van een depot loopt erg uiteen (tot een maximum van 24 maanden, vaak eenmalig te verlengen zonder rentevergoeding). Door het tekort aan aannemers hebben veel geldverstrekkers de maximale duur van een bouwdepot inmiddels opgerekt.

Bij een verbouwing moeten constructieve of specialistische werkzaamheden uitgevoerd worden door een aannemer of gespecialiseerd bedrijf. Denk hierbij aan volume vergrotende werkzaamheden zoals een aanbouw, opbouw of uitbouw van de woning. Een huizenkoper die energiebesparende voorzieningen in zijn huis aanbrengt, mag de kosten hiervoor opnemen in de hypotheek. Daarvoor gelden bij wet ruimere financieringsmogelijkheden. De regels die gelden voor een combinatie van een reguliere verbouwing met verduurzamingsmaatregelen kunnen afhankelijk van de situatie evenwel erg complex zijn. Een stijgende trend is zichtbaar bij het zogeheten EnergieBespaarBudget, dat juist uitblinkt in eenvoud. Hiermee wordt als het ware een bouwdepot ten behoeve van verduurzaming gereserveerd voor een later moment. Daardoor kan een huizenkoper eerst de hypotheek regelen en daarna nadenken over welke maatregelen voor zijn huis het meest zinvol zijn.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen), met een totaal hypotheekvolume van ruim 8 miljard euro per jaar. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Week van de Starter (startenopdewoningmarkt.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.