Monitor Koopwoningmarkt (eerste kwartaal 2020) – Een goed begin van een lastig jaar?

De koopwoning- en hypothekenmarkt kent een goed begin van 2020. In het eerste kwartaal ligt het aantal verkochte woningen op een vergelijkbaar niveau als vorig jaar. Op de hypothekenmarkt worden records gevestigd met het aantal aanvragen en nieuwe hypotheken. Tegelijkertijd mag het duidelijk zijn, dat de koopwoningmarkt gedurende het jaar 2020 beïnvloed zal worden door de coronacrisis. Hoe groot het effect zal zijn, moet echter nog blijken. Dit blijkt uit de gegevens in de negentwintigste Monitor Koopwoningmarkt (eerste kwartaal 2020), die wordt samengesteld door het Expertisecentrum Woningwaarde (onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft) in samenwerking met een groot aantal marktpartijen.

RTL Z Huizenindex met Peter Boelhouwer
Monitor koopwoningmarkt (website TU Delft)
Dashboard (CBS)

Trends in hypotheekvoorwaarden 

(bijdrage van De Hypotheekshop, pagina 11 en 12) Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd. De tabel geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het afgelopen kwartaal weer.

Toename oversluitingen en verhogingen door lage hypotheekrente en krappe woningmarkt

Na een jarenlange daling bereikte de hypotheekrente half maart een all-time laagterecord. Dat zorgde voor een flinke toename van consumenten die hun hypotheek wilden oversluiten. Het ging hier vaak om relatief lage hypotheken ten opzichte van de woningwaarde waarbij een WOZ-opgaaf een mogelijk alternatief is voor een fysieke taxatie. Ook het aantal hypotheekverhogingen (middels een tweede hypotheek of een onderhandse verhoging) steeg, mede dankzij de stijging van de huizenprijzen en het krappe woningaanbod. Een hypotheekverhoging wordt vaak gebruikt om te verbouwen, maar ook om bijvoorbeeld de kinderen bij de koop van hun eerste woning financieel te ondersteunen. Door het lagere aandeel van huizenkopers nam het belang van hypotheekvoorwaarden gerelateerd aan het kopen van een huis wat af.

Flexwerkers en zelfstandigen

Door de groei van het aantal mensen dat op flexibele basis werkzaam is (3 miljoen inmiddels volgens het CBS), zijn er nieuwe methoden ontwikkeld om het toetsinkomen vast te stellen. Een daarvan is de arbeidsmarktscan die sinds 1 januari wordt geaccepteerd door de Nationale Hypotheek Garantie. Ook accepteren geldverstrekkers steeds vaker het UWV-verzekeringsbericht voor mensen die op tijdelijke contracten werken. Nieuwe methoden gelden ook voor zelfstandigen en zzp’ers: het criterium van minimaal drie jaar actief zijn is niet meer heilig. De NHG en veel geldverstrekkers hebben hun acceptatiebeleid de laatste jaren vernieuwd.

Corona leidt tot digitale transformatie

Naast de lage hypotheekrente werd het eerste kwartaal uiteraard ook gekenmerkt door het begin van de coronacrisis half maart. Al in de eerste dagen pasten adviseurs, makelaars, taxateurs, notarissen en geldverstrekkers hun manier van werken aan, waarbij veel draaide om digitale oplossingen als bijvoorbeeld (beeld)bellen en schermdelen. Waar mogelijk werden brondata van het UWV en een modelwaardetaxatie ingezet als vervanging van de papieren werkgeversverklaring en het taxatierapport. Het digitaal ondertekenen van offertes en koopaktes raakte ingeburgerd. Tot slot ontwikkelden geldverstrekkers in sneltreinvaart beleid voor het identificeren op afstand (bijvoorbeeld via de webcam) van hypotheekaanvragers. Veel mensen in de branche verwachten dat de digitalisering voor een blijvende verandering zal zorgen.

Uitgelicht: verduurzaming huizenmarkt

In 2050 moeten alle woningen in Nederland goed geïsoleerd zijn en duurzaam verwarmd worden zonder aardgas. Dat betekent dat er in de komende jaren zeven miljoen woningen moeten worden verbouwd. Naast klimaatverandering en de afspraken in het klimaatakkoord van Parijs uit 2015, vormt het in de toekomst stopzetten van de aardgaswinning in Groningen hiervoor een belangrijke reden. Uiteindelijk moet het verduurzamingstempo flink omhoog, naar jaarlijks 200.000 woningen vanaf 2030. Om een woning aardgasvrij, duurzaam en toekomstbestendig te maken, wordt de gemiddelde investering op circa 35.000 euro per woning geschat. Hier staan voor huiseigenaren lagere woonlasten, behoud of zelfs stijging van de woningwaarde, meer wooncomfort en uiteraard een beter milieu tegenover. Naar schatting is 75% van de woningen die in 2050 bewoond worden, nu al gebouwd. Wat moet er gebeuren om deze doelstelling te behalen?

Behalen van de doelstelling

Gemeenten moeten uiterlijk eind 2021 per wijk een plan van aanpak hebben opgesteld voor een aardgasvrije toekomst (‘transitievisie warmte’). Daarnaast kunnen woningcorporaties en huiseigenaren zelf energiebesparende voorzieningen treffen. Veel huiseigenaren combineren al een reguliere verbouwing met verduurzaming van de woning. Zij kiezen nu vaak voor zonnepanelen, hoewel spouwmuur-, vloer- of dakisolatie qua kosten, comfort en rendement meestal gunstiger is. Om in de toekomst alle kopers en bestaande woningeigenaren te kunnen helpen bij het verduurzamen, is de keten van makelaars, taxateurs, hypotheekadviseurs, installateurs en geldverstrekkers bezig om meer te gaan samenwerken. Ook wordt er gewerkt aan het opnemen van verduurzaming in adviessoftware, aan het scholen van de keten en een betere informatievoorziening met het overheidsplatform verbeterjehuis.nl. Mogelijke knelpunten voor de komende jaren kunnen zijn een tekort aan installateurs, beperkte opties voor appartementen, veranderlijk overheidsbeleid en last but not least de betaalbaarheid, met name voor de lagere inkomens en de starters. 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.