Minder variatie in rentekeuze: 10 jaar vast steeds dominanter

Toenemende voorkeur voor 10 jaar vast bij hypotheekaanvragen

Een opvallende trend onder hypotheekaanvragers is de toenemende voorkeur voor een rentevaste periode van 10 jaar. Hierdoor neemt de variatie in rentevaste periodes af. Momenteel kiest 71% van de aanvragers voor deze duur – het hoogste niveau sinds de start van de metingen (bron: HDN). Deze ontwikkeling is zichtbaar bij alle typen aanvragers: starters, doorstromers, oversluiters en overig (waarbij de laatste groep vooral uit verhogingen bestaat).

Bij starters is deze voorkeur het sterkst: maar liefst 75% kiest voor 10 jaar vast. Dit percentage is de afgelopen jaren gestaag gestegen, wat wijst op de groeiende dominantie van deze rentevaste periode.

Wettelijke toetsingsregels als verklaring

Een belangrijke verklaring voor deze trend ligt in de wijze waarop de maximale hypotheek op basis van inkomen wordt berekend. Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer mag de werkelijke rente worden gebruikt voor de toetsing, wat doorgaans leidt tot een hogere leencapaciteit. Bij een kortere looptijd wordt daarentegen de AFM-toetsrente van 5% toegepast, wat vaak resulteert in een lagere maximale hypotheek.

De keuze voor een langere rentevaste periode wordt daarmee deels ingegeven door de hoge huizenprijzen en de krapte op de woningmarkt. Zelfs verhogers worden hierdoor beïnvloed, bijvoorbeeld als zij de hypotheek verhogen om hun kinderen te kunnen helpen bij de aankoop van een woning. Ook verbouwingen zijn duurder geworden, wat de noodzaak tot extra financiering vergroot.

Alternatief: 12 of 15 jaar vast

Aanvragers doen er goed aan te overwegen – als de leencapaciteit het toelaat – om voor een langere rentevaste periode te kiezen, zoals 12 of 15 jaar. Dit kan in de toekomst gunstig uitpakken. Wanneer iemand na enkele jaren zijn hypotheek wil verhogen, is de resterende rentevaste periode bij een aanvankelijke keuze voor 10 jaar vaak te kort om nog op basis van de werkelijke rente te mogen toetsen. Stel dat iemand na 2 jaar een verhoging wil aanvragen, dan resteren nog 8 jaar, en moet er dus met de AFM-toetsrente van 5% worden gerekend. Bij 12 of 15 jaar vast blijft de resterende periode langer boven de 10 jaar, waardoor er doorgaans wel getoetst mag worden met de daadwerkelijke rente. Dit kan net het verschil maken in wat er geleend kan worden – en of plannen wel of niet doorgaan.

Einde rentedaling: eerste geldverstrekkers verhogen tarieven

Na zeven achtereenvolgende weken van rentedalingen keert het tij: woensdag aan het eind van de middag kondigde de eerste geldverstrekkers een verhoging aan van hun hypotheekrentes. Inmiddels hebben negen aanbieders een renteverhoging bekend gemaakt. Opvallend is dat dit voornamelijk banken (zoals Rabobank, Lloyds Bank, ABN AMRO en haar dochterlabels) en verzekeraars (NN, Allianz, Centraal Beheer) betreft. Slechts één regiepartij heeft haar rente verhoogd, terwijl regiepartijen – die samenwerken met institutionele beleggers – normaal juist het eerste inspelen op ontwikkelingen op de kapitaalmarkt.

De oorzaak van de stijgende hypotheekrente ligt in de recente toename van de kapitaalmarktrente, die vaak als indicatie dient voor de ontwikkeling van de hypotheekrente. Vooralsnog gaat het om beperkte verhogingen, tot maximaal 0,10 procentpunt.

Sinds het aantreden van Trump als president van de Verenigde Staten is er sprake van een trendbreuk: waar de hypotheekrente vanaf begin 2024 gestaag daalde, is deze sinds oktober volatieler en licht stijgend. Die omslag is mede het gevolg van toenemende geopolitieke en economische onzekerheden. Desondanks ligt de hypotheekrente nog steeds op een relatief laag niveau: het gemiddelde rentetarief voor 10 jaar vast met NHG bedraagt momenteel 3,64% – vergelijkbaar met de rentestand van juni 2022.

Overbruggingsrentes

Let wel: de stijging betreft uitsluitend de vaste rentes. De variabele rentes zijn de afgelopen maanden juist flink gedaald, en deze daling lijkt zich voorlopig voort te zetten. Inmiddels bieden sommige financiers al weer overbruggingsrentes aan onder de 4%, terwijl deze een jaar geleden bij sommige aanbieders nog boven de 6% lagen. Dat is goed nieuws voor doorstromers die een nieuwe koopwoning willen financieren, zeker als er sprake is van een nieuwbouwwoning met een bouwtermijn die bij appartementen kan oplopen tot drie jaar.

Economen verwachten dat de korte hypotheekrentes – zoals variabele rentes en rentes met een vaste looptijd van 1 of 2 jaar –naar verwachting licht zullen dalen of stabiel blijven. Dit hangt vooral af van de beleidskeuzes die de Europese Centrale Bank (ECB) de komende periode maakt. De langere hypotheekrentes blijven waarschijnlijk overwegend stabiel. Of de rente daadwerkelijk stabiel blijft, is onzeker – factoren zoals inflatie en geopolitieke spanningen kunnen alsnog tot een stijging leiden.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (240 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van VRO. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt en is adviespartner van nieuwbouw.nl.