Meeneemhypotheek zorgt voor grote verandering in hypotheeklandschap

Door de krapte op de woningmarkt en de stijging van de huizenprijzen werden er de laatste jaren door huiseigenaren steeds meer verhogingen en tweede hypotheken afgesloten. Bijvoorbeeld om te verbouwen of te isoleren, maar ook voor andere doeleinden als schenken aan de kinderen, aanschaf verhuurpand of camper of aanvulling op pensioen. Ongeveer 15% van alle hypotheekaanvragen (bron HDN) was een verhoging, naast andere aanvragen als oversluitingen van de hypotheek en huizenkopers.

Sinds een jaar is het percentage hypotheekaanvragen van bestaande klanten van geldverstrekkers enorm toegenomen, tot maar liefst 47% in de huidige maand. Dat komt aan de ene kant doordat er door de gestegen hypotheekrente veel minder oversluitingen zijn. Ook het aantal aanvragen van huizenkopers (starters en doorstromers) ligt lager. De tweede oorzaak voor de toename van aanvragen van bestaande klanten is de meeneemhypotheek (ook wel verhuisregeling). Daarmee kunnen doorstromers de oude (lagere) hypotheekrente meenemen naar de hypotheek van hun nieuwe koopwoning. Dat gebeurt inmiddels al in de helft van alle aanvragen van een doorstromer, zowel bij bestaande bouw als bij nieuwbouw. En met reden, want door de oude rente vallen de maandlasten van de nieuwe hypotheek lager uit én ligt de leencapaciteit gemiddeld 50.000 euro hoger.

Verhogingen en meeneemhypotheken zorgen dus voor een nieuwe hypotheekmarkt voor consumenten, maar ook voor financiers. Het binnenhalen van nieuwe klanten is lastiger geworden, nu oversluitingen grotendeels zijn weggevallen en de helft van de doorstromers bij de huidige aanbieder blijft. Daarnaast zorgt een aanvraag van een bestaande klant weliswaar voor klantbehoud, maar is het bedrag dat wordt bijgeleend een stuk lager dan in het geval van een nieuwe klant (bijvoorbeeld een starter). En het verdienmodel van een geldverstrekker zit juist in de hoogte van de uitstaande leningen.

Tegelijk is het risico voor een aanbieder dat bestaande klanten weggaan ook een stuk kleiner geworden. Oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker tegen een lagere rente is op dit ogenblik nauwelijks meer mogelijk. En voor doorstromers is het kunnen meenemen van de oude rente een te groot voordeel om te laten liggen. Dat zorgt ervoor dat de prikkel voor aanbieders om de scherpste rente te bieden minder is geworden. We zien dan ook grote verschillen tussen geldverstrekkers in de mate waarop ze zich richten op nieuwe klanten en een concurrerend rentebeleid voeren. Mogelijk dat het rendement voor geldverstrekkers met een grote portefeuille met bestaande klanten in deze markt hoger ligt door een minder scherpe hypotheekrente te bieden.

De helft van de doorstromers maakt gebruik van de verhuisregeling. Dat betekent dat de andere helft daar dus om een of andere reden geen gebruik van maakt. Dat kan deels door de kwaliteit van de aangeboden verhuisregeling komen, daarin zien we grote verschillen tussen geldverstrekkers. Bij een echtscheiding met verkoop van de echtelijke woning kan bijvoorbeeld meestal maar een van de ex-partners de oude rente meenemen. Een andere reden kan het ontbreken van de mogelijkheid van rentemiddeling zijn. De wettelijke inkomenstoetsing van de maximale hypotheek komt hoger uit bij een rentevaste periode van minimaal 10 jaar vast. Bij een kortere resterende renteperiode kan rentemiddeling dan de oplossing zijn om daaraan te voldoen.

Naast echtscheiding en rentemiddeling zijn er nog acht belangrijke voorwaarden voor een goede verhuisregeling, waardoor een meeneemhypotheek wel of niet haalbaar is. Ook een acceptatie-/productbeleid dat inspeelt op actuele ontwikkelingen op de woningmarkt is essentieel, denk aan bijvoorbeeld houtbouw en de duur van een bouwdepot. Gezien de betekenis voor consumenten en de doorstroming op de woningmarkt, roepen wij geldverstrekkers op om het belang van de klant voorop te stellen bij het hanteren van hun verhuisregeling. Het kan immers niet zo zijn dat zo’n groot deel van de doorstromers de oude rente niet kan meenemen, terwijl deze regeling zo belangrijk is.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van de grootste franchiseorganisatie in hypotheekadvies van Nederland (ruim 260 vestigingen), met een totaal hypotheekvolume van ruim 8 miljard euro per jaar, en daarmee marktleider. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Startersmonitor (startenopdewoningmarkt.nl), de Advieswijzer (advies-wijzer.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.