Leencapaciteit van senioren blijft achter in 2017

Vorige week besteedden we op deze plaats aandacht aan de nieuwe leennormen vanuit het Nibud en de gevolgen daarvan voor de leencapaciteit in 2017. Aan de hand van rekenvoorbeelden bleek dat de bewering van minister Blok (Wonen), dat mensen volgend jaar inderdaad een hogere hypotheek kunnen krijgen dan nu het geval is, in veel gevallen niet opgaat, onder meer vanwege het uitblijven van loonindexatie. De gevolgen voor een groep consumenten waar in verband met hypotheken wat minder aandacht voor is, de senioren, bleven tot dusver onderbelicht. In deze editie bespreken we de consequenties van de nieuwe leennormen voor deze grote en groeiende groep consumenten.

Specifieke positie van senioren 

Het Nibud hanteert een afwijkende tabel met leennormen (de financieringslastpercentages) voor aanvragers die AOW genieten. De reden voor deze afwijkende tabel ligt in het feit dat AOW’ers andere tarieven kennen voor de inkomstenbelasting. Geldverstrekkers houden bij consumenten die binnen tien jaar in aanmerking komen voor AOW al wel rekening met het toekomstige inkomen (naderend pensioen) en toetsen dat op de leennormen voor AOW-gerechtigden.

Vergelijking leencapaciteit (niet-)AOW-gerechtigden

Aan de hand van onze rekenvoorbeelden op pagina’s 3 en 4, is de conclusie  dat ook voor AOW-gerechtigden (senioren) de bewering van minister Blok zeker niet in alle gevallen opgaat. Vergelijken we de veranderingen in leencapaciteit van de niet-AOW-gerechtigden met die van senioren, dan vallen in eerste instantie de overeenkomsten op. Relatief gezien gaan beide groepen er ongeveer hetzelfde op voor- en achteruit.

Wel zijn de absolute verschuivingen bij senioren groter dan bij niet-AOW-gerechtigden. Omdat AOW-gerechtigden geen premies werknemersverzekeringen betalen, ligt hun leencapaciteit bij een gelijk inkomen hoger dan voor niet-AOW-gerechtigden. Hierdoor is ook de terugval in leencapaciteit groter. Neem rekenvoorbeeld drie: de twee aanvragers met een inkomen van €35.000,- en een inkomen van  €20.000,- kunnen vanaf 1 januari aanstaande bij een rente van 1,5% liefst €50.000,- minder lenen. 

Geen aanname indexatie voor senioren

Wie het nieuws enigszins volgt, weet dat de laatste jaren de indexatie van de pensioenen achterblijft, ook in vergelijking met de loonontwikkelingen. Nibud heeft er dus terecht voor gekozen om voor deze groep niet uit te gaan van een inkomensstijging van 1,6%, zoals bij de niet-AOW-gerechtigden wel wordt gedaan. Echter door het achterwege laten van een indexatie blijft voor senioren de ontwikkeling van de leencapaciteit achter bij die van de niet-AOW-gerechtigden en bij de inflatie. Waar het Nibud in haar modelberekeningen uitgaat van een groei in leencapaciteit van ongeveer 8% bij niet-AOW-gerechtigden in geval van loonindexatie, is de toename voor senioren hooguit 2% tot 4%. Bij de rentes tot 2% meten we afnames van 6% tot 8% en zelfs 12% (voorbeeld drie).

Beperking van de leencapaciteit voor lage rentes

De beperking van de leencapaciteit voor rentes tot 2% raakt senioren in grotere mate dan niet-AOW-gerechtigden. Immers veel senioren beschikken over overwaarde en komen hierdoor vaak in aanmerking voor rentes in de lagere risicoklassen als tot 50% of tot 60% van de woningwaarde. Ook zetten senioren de rente vaak minder lang vast dan starters of veertigers die doorstromen, waardoor zij meer dan gemiddeld met een rente lager dan 2% te maken krijgen.

Leencapaciteit alleenstaanden

De komende jaren zal volgens het CBS het aantal alleenstaanden toenemen. Het ontbinden van de relatie en vergrijzing zijn de belangrijkste oorzaken van deze groei. Het aantal alleenstaande ouderen (65-plus) neemt het sterkst toe. Bekijken we de rekenvoorbeelden van alleenstaanden dan valt op dat de leencapaciteit van deze groep ook bij de hogere rentes niet of nauwelijks toeneemt.

Conclusie

Leencapaciteit van veel senioren neemt volgend jaar af

Vergelijken we de leencapaciteit van senioren met die van niet-AOW-gerechtigden, dan lijkt op het eerste gezicht dat deze zich gelijk ontwikkelt. Houden we echter rekening met het feit dat senioren vaker lenen tegen een lage rente en vaker dan gemiddeld alleenstaand zijn, dan blijkt dat de leencapaciteit van veel senioren volgend jaar flink naar beneden zal gaan. Inkomensstijging zal hier geen verzachtende werking hebben. Voor senioren blijft de leencapaciteit daarmee achter in vergelijking met de niet-AOW-gerechtigden. Dat is geen gunstige ontwikkeling voor senioren die bijvoorbeeld goedkoper willen gaan wonen of willen oversluiten naar een hypotheek met lagere lasten. De knelpunten binnen de regelgeving rond het verstrekken van hypotheken aan senioren zorgen daarbij voor een extra drempel. Het zou goed zijn als daar in de politiek meer aandacht voor komt.

Rekenvoorbeelden (AOW-gerechtigden)

Voorbeeld 1

Eerste aanvrager met inkomen € 20.000,-
Tweede aanvrager met inkomen € 15.000,-

Marktontwikkelingen voorbeeld 1

Voorbeeld 2

Eerste aanvrager met inkomen € 25.000,-
Tweede aanvrager met inkomen € 20.000,- 

Marktontwikkelingen voorbeeld 1

Voorbeeld 3

Eerste aanvrager met inkomen € 35.000,-
Tweede aanvrager met inkomen € 25.000,- 

Marktontwikkelingen voorbeeld 3

Voorbeeld 4

Eerste aanvrager met inkomen € 50.000,-
Tweede aanvrager met inkomen € 35.000,-

Marktontwikkelingen voorbeeld 4

Voorbeeld 5

Alleenstaande met inkomen € 30.000,- 

Marktontwikkelingen voorbeeld 5

* Voor alleenstaanden met een inkomen tussen € 19.500,- (€ 20.000,- in 2017) tot € 31.000,- kan de woonquote tot maximaal 3 procentpunt worden verhoogd. De bovengrens is niet geïndexeerd voor 2017.

Voorbeeld 6

Alleenstaande met inkomen € 40.000,- 

Marktontwikkelingen voorbeeld 6

Voorbeeld 7

Alleenstaande met inkomen € 60.000,- 

Marktontwikkelingen voorbeeld 7

Klaar voor de volgende stap?

Altijd als eerste op de hoogte

Schrijf je in voor onze nieuwsbrief en mis nooit meer het laatste nieuws op het gebied van hypotheken, wonen en verzekeren.

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.