Kapitaalmarkt was te optimistisch: stijging hypotheekrente dreigt 

Vorige week daalde de hypotheekrente voor de 12e opeenvolgende week, dat was pas de 6e keer sinds 2004. Het record van 24 opeenvolgende weken met een dalende rente uit 2014 lijkt ditmaal niet te worden gebroken. De rente op de kapitaalmarkt, die de hypotheekrente beïnvloedt, is de afgelopen weken namelijk dusdanig gestegen dat de eerste geldverstrekkers zich vanwege teruglopende marges genoodzaakt zien om hun hypotheekrentetarieven te verhogen.  

De toename van de rente op de kapitaalmarkt wordt toegeschreven aan de verwachting dat de Europese Centrale Bank (ECB) de rente niet zal verlagen tijdens de aankomende vergadering. Ondanks eerdere verwachtingen van beleggers op de kapitaalmarkt voor een renteverlaging in april, proberen beleidsmakers bij de centrale banken deze verwachtingen bij te stellen. De kans op een renteverlaging is afgenomen omdat de inflatie boven de 2% blijft; ECB-president Lagarde noemde afgelopen week komende zomer als eerste moment voor een renteverlaging. 
 
Opmerkelijk is het verschil in ontwikkeling tussen de variabele en de vaste hypotheekrente. Halverwege 2022 lag de vaste hypotheekrente (10 jaar met NHG) ruim 2,2% hoger dan het variabele gemiddelde. Anderhalf jaar later is het verschil omgedraaid (-1,4%). 

ECB dwingt banken tot hogere rente op aflossingsvrije hypotheken

Al geruime tijd is het een zorg voor de bankiers van de ECB: de hoge hypotheekverstrekkingen (tot 100% van de woningwaarde) en de aflossingsvrije hypotheken in Nederland. Ondanks het lage percentage betalingsachterstanden, de strenge inkomenstoetsing en het hoog aangeschreven pensioenstelsel verwacht de ECB dat er over ongeveer 10 jaar problemen kunnen ontstaan. Dan verlaat de babyboomgeneratie de koopwoningmarkt en zal het grotere woningaanbod mogelijk druk zetten op de huizenprijzen. Dit zal mogelijk verergerd kunnen worden door klimaatverandering met bijbehorende problemen zoals droogte, bosbranden en overstromingen. 

Eind 2023 moesten de grootbanken een plan indienen bij de ECB waarin ze uiteenzetten hoe ze de komende jaren deze risico’s in hun portefeuille zullen verminderen. Er zullen drie maatregelen in deze plannen waarschijnlijk veelvuldig voorkomen. Ten eerste zal het verhogen van een bestaande hypotheek alleen mogelijk zijn met een annuïteiten- of een lineaire hypotheek, tenzij de waarde van de woning stijgt door een verbouwing. Dan is verhoging met een aflossingsvrije hypotheek nog steeds een optie. Ten tweede zullen aanbieders huiseigenaren met een deels aflossingsvrije hypotheek periodiek benaderen om een nieuwe inkomenstoetsing uit te voeren om de betaalbaarheid op termijn te kunnen beoordelen. Ten derde zal de renteopslag voor aflossingsvrije hypotheken omhoog gaan (nu maximaal 0,2% bij 10 jaar vast), wellicht naar 0,5% tot 1,0%. Deze verhoging zal ook gevolgen hebben voor consumenten die hun aflopende renteperiode moeten verlengen, niet alleen bij grootbanken maar ook bij verzekeraars en pensioenfondsen. 

Bij welke renteopslag wordt een aflossingsvrije hypotheek minder aantrekkelijk qua hoogte van de maandlasten dan een annuïteitenhypotheek (met hypotheekrenteaftrek)? Dit hangt af van het renteniveau en de aftrekbaarheid van het aflossingsvrije hypotheekdeel. Bij een hypotheekrente van 4% ligt het omslagpunt bij 1% (aflossingsvrij zonder aftrek) of 2% (aflossingsvrij met aftrek). Als de hypotheekrente daalt naar 3%, dan ligt het omslagpunt echter al bij 0,5% (aflossingsvrij zonder aftrek) of 1,7% (aflossingsvrij met aftrek). Uiteraard wordt bij een annuïteitenhypotheek de volledige hypotheek tijdens de looptijd afgelost en bij een aflossingsvrije hypotheek niet. 

Daling huizenprijzen na 10 maanden voorbij

Vanmorgen maakte het CBS (Kadaster) bekend dat de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld 1,6% hoger waren dan in december 2022. De jaar-op-jaar prijsstijging volgt op 10 maanden met een prijsdaling. Een opmerkelijk korte periode, gezien de enorme stijging van de hypotheekrente in 2022. De prijsstijging van bestaande koopwoningen was de afgelopen maanden reeds zichtbaar in de ontwikkeling van de huizenprijzen op basis van de HDN-hypotheekaanvragen. Deze lopen in totaal vier maanden voor op de gegevens via het Kadaster: drie maanden tussen hypotheekaanvraag en inschrijving in het Kadaster plus de huidige maand.  

Inmiddels is overbieden bijna weer de norm geworden. Uit cijfers van de NVM bleek twee weken geleden al dat in het vierde kwartaal meer dan de helft van de huizen is verkocht boven de vraagprijs. Naast het overbieden valt op dat het aantal hypotheekaanvragen van starters in de lopende maand januari aantrekt. Starters profiteren van de verhoging van de NHG-grens naar 435.000 euro en de verhoging van de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting naar 510.000 euro. Ook het aandeel single starters laat een stijging zien door de verruiming voor alleenstaanden binnen de leennormen voor 2024. Tot slot financieren meer huizenkopers isolatiemaatregelen mee binnen hun hypotheek: ook dat is het effect van de leennormen 2024 waarbinnen meer ruimte is voor het meefinancieren van verduurzaming. 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (ruim 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.