Jaaroverzicht 2022: oversluiten en overbieden is uit, verhuisregeling en isolatie is in

Was het krappe aanbod van woonruimte de laatste jaren het belangrijkste onderwerp als het ging om de woningmarkt, dit jaar was dat zonder enige twijfel de stijgende hypotheekrente. De hypotheekrente steeg dit kalenderjaar maar liefst 3,1%-punt: volgens onze cijfers (op basis van de gemiddelde 5-jaars rente vanaf 1965) is een dergelijke grote stijging nog niet eerder voorgekomen.

Het totaalgemiddelde van de meest voorkomende vaste renteperioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast, zowel met als zonder NHG op basis van annuïteiten) eindigt deze week op 4,54%, terwijl deze aan het begin van dit jaar nog op 1,49% stond.

De oplopende hypotheekrente had niet alleen gevolgen voor de maandlasten – hoewel de hypotheekrenteaftrek deze enigszins dempt – en de leencapaciteit van bijvoorbeeld huizenkopers, maar ook voor de huizenprijzen. Indirect was het effect zelfs nog groter, omdat door de hogere rente aflossingsvrij voor starters vrijwel geen optie meer is en oudere aanvragers geen voordeel meer hebben van de seniorenregeling. Ook het verhogen van de hypotheek voor andere doeleinden dan de eigen woning (schenking aan de kinderen, aankoop tweede woning of camper, aanvulling op pensioen) past niet altijd meer in de toetsing op inkomen en/of is door de hoge lasten niet meer aantrekkelijk.

Voor geldverstrekkers is het eveneens een bewogen jaar geweest. Niet alleen kregen ze begin dit jaar te maken met het drukste half jaar in mensenheugenis qua aantal hypotheekaanvragen, maar steeds vaker was er ook sprake van meer bewerkelijke aanvragen als echtscheiding of een verhuisregeling. Daarnaast zorgde druk vanuit de toezichthouder voor terughoudendheid bij maatwerkaanvragen. Ook de renteafdeling draaide overuren: in vergelijking met vorig jaar is het aantal rentewijzigingen bijna verdubbeld en ten opzichte van vijf jaar terug verdrievoudigd. Sommige aanbieders pasten hun rentetarieven dit jaar meer dan 60 keer aan. Door de korte deadlines voor het indienen van aanvragen en de beperkte geldigheid van offertes, zorgen renteverhogingen ook voor veel druk bij klanten en hypotheekadviseurs.

Een ander effect van de gestegen hypotheekrente is de keuze die consumenten maken voor een renteperiode. Had 20 jaar vast de afgelopen jaren de voorkeur en was 30 jaar vast zelfs opgeklommen tot plek twee, in de loop van dit jaar sloeg dat om en werd good old 10 jaar vast weer de favoriet. In november en december nam variabele rente de derde plaats over van 30 jaar vast. Per saldo liep de renteduur bij nieuwe hypotheken terug van gemiddeld 20 jaar in februari naar 12,5 jaar in december. De verschuivingen hebben te maken met de leencapaciteit die bij 10 jaar vast vaak gunstiger uitkomt en de gestegen maandlasten. Overigens zijn er vaak meerdere leningdelen in een hypotheek, vandaar dat het totaal boven de 100% optelt.

De stijgende hypotheekrente raakt niet alleen de leencapaciteit en de maandlasten, maar ook het vertrouwen van consumenten in de economie en in de woningmarkt. Dit wordt versterkt door de hoge inflatie en energiekosten. Door al deze factoren is de gemiddelde hypotheek die een huizenkoper sluit (starters en doorstromers) in 2022 flink gedaald; van ruim 360.000 euro naar 310.000 euro in december. De daling is veruit het grootst bij doorstromers zonder verhuisregeling (ongeveer 90.000 euro). Bij starters en bij doorstromers met verhuisregeling is de daling zo’n 45.000 euro. Doordat de hypotheekrente de laatste twee maanden weer daalt, lijkt het gemiddelde hypotheekbedrag te stabiliseren.

Hoewel de hypotheekmarkt voor het derde opeenvolgende jaar meer dan 500.000 hypotheekaanvragen noteert, maskeert dit de omslag die gaande is op de huizenmarkt. Aan het begin van dit jaar werden er massaal hypotheken overgesloten en werd er zonder financieringsvoorbehoud tienduizenden euro’s overboden op te koop staande woningen. Inmiddels is het aanbod gegroeid en staan huizen weer wat langer te koop. Voor bepaalde woningen wordt minder dan de vraagprijs betaald. Naast locatie is ook het (te bereiken) energielabel van een woning essentieel geworden voor de interesse van kopers. Voor doorstromers (kopers die naar een volgende koopwoning willen doorstromen) is de situatie complexer geworden. Waar voorheen standaard eerst een nieuwe woning werd gekocht, kiezen veel mensen er op dit moment voor om eerst de huidige woning te verkopen. Een reële vraagprijs en overbruggingsfinanciering, en de voorwaarden van de verhuisregeling zijn belangrijk geworden. Daar zitten grote verschillen in tussen aanbieders. In december maakt circa de helft van de doorstromers gebruik van een verhuisregeling.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van de grootste franchiseorganisatie in hypotheekadvies van Nederland (ruim 260 vestigingen), met een totaal hypotheekvolume van ruim 8 miljard euro per jaar, en daarmee marktleider. De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Startersmonitor (startenopdewoningmarkt.nl), de Advieswijzer (advies-wijzer.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.