Hypotheekmarkt nog niet ingesteld op senioren

Veel ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. De overheid stuurt hier in haar beleid ook steeds meer op aan. Maar in de praktijk ervaren senioren bij het verwezenlijken van hun plannen echter de nodige hobbels en blijkt dat veel geldverstrekkers nog niet zijn ingesteld op deze groeiende groep consumenten.

Blijven wonen – Minder mogelijkheden voor verzilveren van overwaarde

Veel ouderen met overwaarde in hun huis zijn op zoek naar een mogelijkheid om het geld ‘uit de stenen’ te halen. Bijvoorbeeld voor het aanvullen van hun pensioen, aanpassing van de woning of om de kinderen te helpen. Een onmiskenbare trend die we dit jaar zien is juist het beperken van de financierings-mogelijkheden door geldverstrekkers als het geld niet is bestemd voor de eigen woning, dus niet voor de aankoop en/of verbouwing van de eigen woning, oversluiting of de afkoop van erfpacht.

We zien aanbieders die de inkomenstoetsing hiervoor fors verzwaren door bijvoorbeeld aflossing in 15 jaar als voorwaarde te stellen. Andere hebben consumptief gebruik zelfs uitgesloten of stellen aanvullende eisen. Onder ‘consumptief’ verstaan we bijvoorbeeld het verwerven van een tweede woning of het opnemen van overwaarde voor aanvulling op pensioen, schenking aan kinderen of andere doeleinden.

Toenemende vraag naar financiering aankoop ouderlijke woning

Onze adviseurs zien een toenemende vraag naar financiering voor de aankoop van de ouderlijke woning door de kinderen waarbij de ouders gaan inwonen. Het idee is dat ouderen en hun kinderen bij elkaar wonen om bijvoorbeeld later mantelzorg te kunnen verlenen. Vaak is er dan sprake van wat grotere woningen. Op hoofdlijnen worden daarbij twee financieringsvormen gevraagd: een constructie waarbij de kinderen de woning kopen en de ouders huur gaan betalen, en een waarbij kinderen het blooteigendom verwerven en de ouders het vruchtgebruik krijgen. De ouders wonen dan gratis in. Beide situaties blijken in de praktijk bijna niet te financieren.

Verhuizen – Kleiner wonen vaak duurder door toetsingsregels

De komende jaren hebben we te maken met een groot tekort aan woningen. Dat geldt eveneens voor speciale seniorenwoningen. Volgens de overheid zouden er tot 2021 jaarlijks 44.000 geschikte woningen voor senioren bij moeten komen. Deze aantallen worden echter bij lange na niet gerealiseerd. Daarmee bestaat de kans dat in de toekomst meer ouderen gaan kiezen voor het levensloopbestendig maken van de woning. Senioren die wel de keuze maken om te verhuizen, bijvoorbeeld door kleiner te gaan wonen, krijgen vreemd genoeg vaak te maken met hógere woonlasten. Veel ouderen hebben op hun oude woning een deel aflossingsvrije hypotheek met lage lasten. Doordat de woningwaarde van de nieuwe woning veelal lager ligt dan die van de oude woning, blijkt het oude aflossingsvrije deel vaak hoger dan het maximum van 50% van de nieuwe woningwaarde dat is opgenomen in de Gedragscode hypothecaire financieringen. Hierdoor moet het meerdere worden omgezet in bijvoorbeeld een annuïteit waardoor de nieuwe maandlasten hoger uitvallen. De Gedragscode biedt in deze situatie niet veel ruimte voor uitzonderingen.

Verhuizen met overwaarde lastig zonder mogelijkheid tot overbruggen

De laatste drempel waarvoor we aandacht willen vragen is de situatie waarbij ouderen met overwaarde een goedkopere woning gaan kopen. Een nieuwe hypotheek is vaak niet nodig omdat de overwaarde van de huidige woning meer is dan de koopsom van de nieuwe woning en de bijkomende kosten. Echter, als de huidige woning pas wordt verkocht na aanschaf van de nieuwe woning is de benodigde overwaarde nog niet vrijgekomen. Doorstromers kiezen dan meestal voor een overbruggingsfinaniering maar geldverstrekkers werken daar alleen aan mee als de consument ook een nieuwe hypotheek sluit. Ook geldverstrekkers waar de oude hypotheek was gesloten bieden deze faciliteit dan meestal niet aan. De oplossing wordt vaak gezocht in het verschuiven van de aankoop- of verkoopdatum. Ook wordt er wel tijdelijk een aflossingsvrije hypotheek gesloten met een korte rentevaste periode in plaats van een overbrugging, maar daarmee is de consument wel duurder uit.

Conclusie – Op korte termijn meer financieringsmogelijkheden benodigd voor senioren

De Rabobank concludeerde in haar Themabericht van 16 maart van dit jaar dat 55-plussers in de toekomst mogelijk de tweede groep op de koopwoningmarkt gaan vormen. Het aandeel 55+-huishoudens bedroeg per 1 januari 2016 44,6% van het totaal (3,4 miljoen huishoudens) en dat aandeel neemt de komende vijf jaar verder toe tot 47,2% (CBS). Hoewel de omschrijving 55-plussers ruimer is dan de groep senioren waar in dit schrijven sprake van is, geven de cijfers wel een beeld van de omvang en het belang van de ouderen voor onze samenleving.

De hypotheekmarkt blijkt op dit moment nog niet ingericht op deze groep. Nieuwe ontwikkelingen waarbij de woning wordt verkocht en deze vervolgens wordt teruggehuurd zijn nog geen groot succes gebleken. Eind vorig jaar introduceerde het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) de blijverslening, maar deze wordt nog slechts door een beperkt aantal gemeenten aangeboden. Het is daarom van groot belang dat er op korte termijn meer financieringsmogelijkheden komen voor senioren. Daarbij is in onze ogen met name een rol weggelegd voor de geldverstrekkers en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).