Hypotheekaanvragers lopen risico door de nieuwe BKR-regels

Gepubliceerd: 15 november 2016 ‐ Update: 10 January 2023

Marktontwikkelingen

Vanaf 1 december worden ongeveer 3,5 miljoen extra registraties in het BKR (Bureau Krediet Registratie) opgenomen. Door de extra registraties lopen consumenten die op dit ogenblik bezig zijn met hun hypotheekaanvraag, na 1 december het risico dat hun maximale hypotheek lager uitvalt. Met in het uiterste geval tot gevolg dat de financiering niet rond komt en de koop niet kan doorgaan. Er kan zelfs een schrijnende situatie ontstaan als de ontbindende voorwaarden van de koopakte reeds zijn verstreken. De Hypotheekshop roept daarom banken en BKR op om mee te werken aan een snelle verwijdering van de ongebruikte kredietlimieten en de registraties bij het BKR.

Schulden voorkomen

Alle overeenkomsten waarin sprake is van een krediet van meer dan €250,- en een looptijd langer dan 1 maand, worden vanaf volgende maand geregistreerd. Hieronder vallen ook voor alle roodstandfaciliteiten. Als gevolg hiervan worden deze kredieten vanaf 1 december meegenomen in de inkomenstoets waarmee de maximale hypotheek wordt berekend. Het doel van deze registratie is om consumenten beter te beschermen tegen betalingsproblemen en schulden.

Waar kan een probleem ontstaan?

Bij aanvragen waarbij de consument vóór 1 december al een rente-aanbod (voorlopige offerte) heeft gekregen, zijn de kleine kredieten niet getoetst. De kans is vrij groot dat er bij de toetsing, vóór het uitbrengen van de definitieve hypotheekofferte (bindende offerte) alsnog blijkt dat er een BKR-registratie is. Dit kan consequenties hebben voor de maximale hypotheeksom.

Om een idee te geven: een geregistreerd krediet van € 250,-, zorgt voor een daling van de leencapaciteit met ongeveer € 1.400,-. Als de aanvrager of beide aanvragers meerdere kleine kredieten hebben lopen dan kan de leencapaciteit dus flink dalen.

‘Registratie sneller verwijderen’

Klanten van banken kiezen er momenteel massaal voor om de maximale kredietlimiet voor roodstand op hun betaalrekening te verlagen. Echter, het kan enige tijd duren voordat de registratie is aangepast in het BKR-register. Dat geldt ook voor andere leningen als creditcards of doorlopende kredieten. Voor creditcards volstaat het overigens om de betalingswijze aan te passen naar een volledige maandelijkse afrekening. De Hypotheekshop roept banken en BKR op om mee te werken aan een snelle verwijdering van de ongebruikte kredietlimieten en de registraties bij het BKR.

Overigens bleek donderdag dat het bij ING, ABN Amro en de Rabobank überhaupt niet mogelijk is om de limiet voor roodstaan te verlagen tot € 250,-. Sommige klanten hebben hiernaar gevraagd vanwege de recent aangepaste regels bij het BKR. Het is bij de drie grootbanken alleen mogelijk om rood te staan tot€ 500,-, meldt Het Financieele Dagblad (FD) na een rondgang.

Roodstand niet meer toetsen

De Hypotheekshop ziet dat in de praktijk veel mensen niet structureel gebruik maken van hun roodstand, maar deze achter de hand houden ‘voor het geval dat’. Aangezien het opzeggen omslachtig en tijdrovend is en bovendien na passeren bij de notaris via internetbankieren weer makkelijk geactiveerd kan worden, pleit De Hypotheekshop ervoor om roodstaan tot een bepaalde limiet voortaan niet meer in de berekening en toetsing voor een hypotheek mee te nemen.

Nieuwe Nibud-normen kunnen leiden tot andere keuzes rond rentevaste perioden

De afgelopen weken was er veel aandacht voor de nieuwe leennormen van het Nibud. De bewering dat de leencapaciteit voor de meeste mensen volgend jaar zal stijgen, blijkt echter in veel gevallen niet op te gaan. In het Hypotheekshopnieuws van de afgelopen twee weken hebben we daar aandacht aan besteed. Met name lage en middeninkomens, kopers met aanvragen tot de NHG kostengrens, alleenstaanden en senioren zien hun leencapaciteit juist afnemen. Een belangrijke oorzaak is de toevoeging door het Nibud van financieringslastpercentages voor lagere rentestanden. De vreemde situatie gaat zich nu voordoen dat een deel van de consumenten dat maximaal op inkomen wil lenen in 2017 gebaat is bij een hogere rente. We leggen uit hoe dit zit.

Invloed rentevaste periode op de maximale leencapaciteit

De laatste twee jaar zien we dat consumenten de rente langer vastzetten, met name het aandeel 20 jaar vast is sterk gestegen. Het verschil tussen de rente van 10 jaar vast en 20 jaar vast is inmiddels zo gering geworden dat veel mensen er voor kiezen om tegen iets hogere kosten de rente langer vast te zetten. Toch zagen we tegelijk bij sommige starters een tegenbeweging: zij kozen juist voor 10 jaar vast vanwege de hogere leencapaciteit. Immers bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer kan worden getoetst op de werkelijke, actuele rente in plaats van de standaard toetsrente van 5%. Door het toevoegen van financieringslastpercentages voor lagere rentestanden verandert deze situatie vanaf januari rigoreus.

Verschuiving rentevoorkeur naar langere rentevaste periodenSituatie met NHG

Bij de huidige hypotheekrentes, die naar verwachting eerder zullen gaan stijgen dan nog verder gaan dalen, zal de maximale leencapaciteit verschuiven naar een lening met een hypotheekrente (en toetsrente) van 2,01%. Zie hiervoor de tabel op de volgende pagina. Als we het hypotheekrenteoverzicht er bijhalen op www.hypotheekshop.nl/rentevergelijker dan zien we dat dit renteniveau voor een aanvraag met NHG eerder hoort bij een renteperiode van 15 of 20 jaar dan van 10 jaar vast. Hierdoor zullen ook starters die maximaal willen lenen op hun inkomen eerder de afweging gaan maken om de rente langer vast te zetten. Dit kan eveneens opgaan voor mensen met veel overwaarde die kunnen lenen tegen rentes met een lage risico-opslag (bijvoorbeeld tot 50% of tot 60% zonder NHG).

Situatie zonder NHG

Bij hypotheekaanvragen zonder NHG, tot 102% van de woningwaarde (2017: 101%), is de situatie wat complexer omdat de actuele 10 jaarsrente al hoger ligt dan 2,01%. Als de behoefte bestaat om maximaal op inkomen te lenen, dan zullen consumenten voor 10 jaar vast kiezen als daar een rente van 2,01% tot 2,15% bij hoort. Door de verschillende rentetabellen die het Nibud gebruikt is de leencapaciteit bij 2,51% echter hoger dan bij 2,20%. Datzelfde geldt vervolgens bij 3,01% en 2,70%. Ook hier zou dan de keuze gemaakt kunnen worden om de rente langer vast te zetten waardoor er getoetst kan worden met een hogere rente. Een combinatie van rentevaste perioden die leidt tot een gewenste gewogen toetsrente behoort ook de mogelijkheden.

Voorbeelden van de ontwikkeling van de leencapaciteit

Op de volgende pagina’s hebben we voor twee verschillende inkomensituaties de leencapaciteit in kaart gebracht. In de grafiek is de ontwikkeling van de leencapaciteit zichtbaar bij een renteverloop van 1,55% tot en met 5%. In de tabel hebben we de belangrijkste rentes opgenomen.

Duidelijk zichtbaar is dat de verschillende door Nibud gehanteerde rentetabellen leiden tot opmerkelijke sprongen in leencapaciteit. De leencapaciteit in het geval van een rente lager dan 2% gaat fors naar beneden. Zo kan bij een rente van 2,01% meer geleend worden dan bij een rente van 1,55%. Tegelijk kan bij een rente van 3,01% meer geleend worden dan bij een rente van 1,90% en is de leencapaciteit bij een rente van 4,01% hoger dan bij een rente van 2,00%.