Geldverstrekkers verhogen hypotheekrente na hoogste stand kapitaalmarktrente in 15 jaar

De rente op de kapitaalmarkt bereikte 19 mei 2026 het hoogste niveau sinds mei 2011: 3,31%. Sinds de eerste week van mei is deze rente met circa 0,30 procentpunt opgelopen, waarvan 0,15 procentpunt sinds afgelopen vrijdag. De stijging hangt samen met de onzekerheid over energieprijzen en inflatie, door de aanhoudende oorlog in het Midden-Oosten.

25 banken verhogen rente

Omdat de kapitaalmarktrente de basis vormt voor de hypotheekrente, hebben deze week 25 geldverstrekkers een renteverhoging aangekondigd. Daaronder bevinden zich ook ABN Amro, Rabobank, ING en ASN. Rabobank week hiervoor zelfs af van haar vaste renteaanpassingsdag: verhoging per vandaag in plaats van per maandag. De verhogingen blijven vooralsnog beperkt: van 0,03 procentpunt tot een uitschieter van 0,18 procentpunt. De meeste en grootste aanpassingen gelden voor 10 jaar vast, het belangrijkste hypotheekrentetarief.

10-jaars rente naar 4,00%

Door deze verhogingen is de rente voor 10 jaar vast met NHG weer uitgekomen op 4,00%. De afgelopen twee maanden schommelt dit tarief rond dat niveau. Daarmee ligt het ongeveer 0,50 procentpunt hoger dan begin 2025. Zolang de onzekerheid op de financiële markten aanhoudt, lijkt een einde aan de renteverhogingen nog niet direct in zicht. Wel gaat het tot nu toe om beperkte aanpassingen.

Door de aangekondigde renteverhogingen is het aantal hypotheekaanvragen deze week sterk opgelopen, vooral van huizenkopers. Op maandag 18 mei lag het aantal aanvragen al anderhalf keer hoger dan op een normale werkdag; dinsdag kwamen zelfs drie keer zoveel aanvragen binnen bij geldverstrekkers.

Hypotheekrente lager dan in 2011, ondanks gelijke kapitaalmarktrente

Opvallend is de vergelijking met mei 2011 (kredietcrisis/eurocrisis). De kapitaalmarktrente staat nu op hetzelfde niveau als toen, maar de hypotheekrente ligt duidelijk lager. Waar 10 jaar vast met NHG nu 4,00% bedraagt, was dat in mei 2011 nog 5,21%: ruim 1,2 procentpunt hoger. Dat wijst erop dat de marge van geldverstrekkers op hypotheken – het verschil tussen hypotheekrente en kapitaalmarktrente waaruit kosten en winst worden betaald – fors is gedaald.

Die marge wordt door meerdere factoren beïnvloed, zoals concurrentie tussen geldverstrekkers, economische onzekerheid, regelgeving zoals Basel, het risicoprofiel (betalingsachterstanden) van hypotheken en de kosten van hypotheekadministratie. De relatief lage marge laat zien dat de Nederlandse hypotheekmarkt zich de afgelopen jaren op dat aspect positief heeft ontwikkeld. Bovendien kunnen aanbieders genoegen nemen met lagere marges op hypotheken, omdat de marges op spaargeld de laatste jaren juist sterk zijn gestegen.

Het verschil is overigens minder groot voor aflossingsvrije hypotheken. Deze zijn door het ontmoedigingsbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB) de laatste jaren gemiddeld 0,30% duurder geworden dan de hypotheekrente voor annuïteiten.

Kijk verder dan alleen de rente

De kunstmatig lage hypotheekrentes van de afgelopen jaren vertekenen het beeld enigszins. Een huidige rentestand van 3,5% tot 4,0% kan als vrij normaal worden beschouwd. Bovendien zijn de renteschommelingen de laatste jaren relatief beperkt gebleven.

Huizenkopers en woningeigenaren doen er daarom verstandig aan hun aandacht niet alleen op de rente te richten, maar vooral ook op het verduurzamen van hun woning. Met name bij woningen met energielabel C of lager valt met isolatie nog veel winst te behalen. Dat verlaagt de energielasten en maakt huishoudens minder kwetsbaar als de gasprijzen opnieuw sterk oplopen.