Geeft hoorzitting Tweede Kamer over middeninkomens ook antwoord op de belangrijkste vraag?

Morgen (woensdag 29 januari) houdt de Tweede Kamer een hoorzitting -ook wel rondetafelgesprek- met als onderwerp ‘(on)betaalbaar wonen voor middeninkomens’. Deelnemers als de Woonbond, Aedes, Vastgoed Belang, TU Delft en de Rabobank schuiven daarin aan om hun visie op de problematiek te geven. Met andere woorden: hoe zorgen we ervoor dat leraren, agenten en mensen die in de zorg werken betaalbare woonruimte kunnen vinden? In september 2017 werd ook een rondetafel gehouden, met als onderwerp de starters. Sindsdien lijkt de situatie op de woningmarkt meer politieke aandacht te hebben gekregen, zoals bleek uit de woondeals die zijn gesloten en de plannen die afgelopen Prinsjesdag werden gepresenteerd. De meeste voorstellen zijn nog wel in onderzoek.

Programma rondetafelgesprek (on)betaalbaar wonen voor middeninkomens

Problemen op de woningmarkt onvoldoende voorzien

Wat het meest is opgevallen aan de problemen op de woningmarkt, naast het tempo waarin deze zijn ontstaan, is het verrassingseffect ervan. De groei van de bevolking, arbeidsimmigratie, buitenlandse studenten, de trek naar de grote steden, vergrijzing / langer thuiswonen, toename van huishoudens bestaande uit alleenstaanden, verduurzaming (en de stikstofproblematiek), achterblijvende nieuwbouw, de passendheid van het woningaanbod, de lastige positie van starters, de opkomst van beleggers: veel van deze ontwikkelingen lijken onvoldoende te zijn voorzien. Misschien nog wel belangrijker dan de inhoudelijke behandeling van de problemen, is daarom het onderzoeken van de vraag hoe de achterstanden (300.000 woningen) zo groot hebben kunnen worden en waarom er niet tijdig is ingespeeld op de verschillende ontwikkelingen. Te meer omdat de situatie de komende jaren nog nijpender zal worden, met een grote impact op het leven van honderdduizenden mensen.

Aspecten die daarbij onder de loep genomen zouden kunnen worden, zijn de betrouwbaarheid van de demografische prognoses en het overzien van de gevolgen voor de woningmarkt van beslissingen op andere beleidsterreinen (bijvoorbeeld de invoering van het studieleenstelsel en de gevolgen voor starters, het sluiten van verzorgingshuizen en het langer thuiswonen van ouderen). Is een regierol van de rijksoverheid vereist, of kunnen gemeenten en provincies adequaat anticiperen op ontwikkelingen? Met de uitkomsten kan in de toekomst mogelijk beter worden ingespeeld op veranderingen in de woonvraag.

Verduurzaming binnen hypotheken: the next step

Vorige week verscheen de kwartaalupdate van de eerlijke geldwijzer, waarin financiële instellingen worden beoordeeld op de maatschappelijke impact (waaronder verduurzaming) van hun beleggingen. Banken scoren daarin over het algemeen beter dan verzekeraars, die het weer beter doen dan pensioenfondsen. De laatste paar jaar heeft de hypotheekbranche flinke stappen gezet op het gebied van vergroening. Bijna alle geldverstrekkers ondersteunen de mogelijkheden die de Tijdelijke regeling hypothecair krediet geeft aan consumenten om extra te financieren voor de verduurzaming van hun huis. De vraag komt daarom op wat geldverstrekkers en adviseurs nog meer kunnen doen om consumenten voor te bereiden op wat komen gaat. En wat hiervan de (financiële) gevolgen zijn voor de hoogte van maandlasten, de woningwaarde / verkoopbaarheid en het wooncomfort. 

Aanvullende initiatieven

Een aantal financiers gaat inmiddels verder dan alleen de TRHK. Zij geven rentekorting op hypotheken en onderpanden met een goed energielabel en kennen een speciaal verduurzamingsdepot (ook wel Energiebespaarbudget), met rentevergoeding over het saldo, waarbij niet op voorhand een kostenspecificatie aangeleverd hoeft te worden. Daarnaast werken meerdere aanbieders en intermediairs samen met een verduurzamingsplatform zoals De Energiebespaarders of Greenhome. Bestaande klanten worden benaderd met een aanbod om te vergroenen. Van recente orde is de opleiding adviseur duurzaam wonen, waarvoor ook bij beleidsbepalers, medewerkers, makelaars, en zelfs consumenten interesse is. 

Toekomstige ontwikkelingen

Voor de komende jaren vormt gebouwgebonden financiering een belangrijke ontwikkeling, die vanaf 2022 mogelijk moet worden. Het idee daarachter is dat de terugverdientijd van duurzaamheidsmaatregelen vaak langer is dan de resterende periode dat mensen nog in hun huis blijven wonen. Dat weerhoudt woningeigenaren mogelijk om het huis te verduurzamen. Daarom wordt bij gebouwgebonden financiering de financiering van de verduurzamingsinvestering aan de woning gekoppeld in plaats van aan de eigenaar. Bij verkoop van de woning blijft deze financiering op de woning rusten en gaat daarbij over op de nieuwe eigenaar. Verder zullen geldverstrekkers door de toename van particuliere beleggers op de woningmarkt waarschijnlijk meer aandacht gaan hebben voor verduurzaming van verhuurpanden. Tot slot zullen alternatieve bouwmethoden als prefab en houtskeletbouw de komende jaren aan belang gaan winnen. Het aantal hypotheekaanbieders dat houtskeletbouw wil financieren is echter beperkt.

Hypotheekseizoen officieel van start

Met het hoogste aantal rentewijzigingen in een week sinds begin november, lijkt het hypotheekseizoen vorige week te zijn geopend. Onder de aanbieders die hun tarieven aanpasten waren ook de grotere geldverstrekkers ABN AMRO, Florius, Aegon, SNS Bank, Obvion, MUNT en NIBC. Rabobank en ING hebben in het nieuwe jaar overigens nog helemaal geen wijzigingen doorgevoerd. Het merendeel van de renteaanpassingen betrof een verlaging, waarbij het zwaartepunt wederom lag bij 30 jaar vast. NIBC viel juist op met forse verlagingen op 20 jaar vast. Door alle mutaties werd al voor de derde keer dit jaar het laagterecord verbroken (totaalgemiddelde* 1,75%). 

Buitenlandse funding

Een belangrijke oorzaak voor de dalende hypotheekrente, is het enorme aanbod van funding bij geldverstrekkers. Daarbij weten ook buitenlandse investeerders, verzekeraars en pensioenfondsen steeds beter de weg naar de Nederlandse hypotheekmarkt te vinden. Een voorbeeld daarvan was vorige week Syntrus Achmea dat met het Duitse Gothaer Asset Management haar eerste buitenlandse belegger verwelkomde. 

Aankondiging evaluatie ECB

Een tweede oorzaak voor de lage hypotheekrente vormt het beleid van de ECB. Afgelopen donderdag was de eerste beleidsvergadering van dit jaar. De nieuwe ECB-president Lagarde kondigde na afloop een evaluatie aan van de gevolgde strategie in de afgelopen jaren, waarin een van de belangrijkste doelstellingen was om de inflatie in de eurozone net onder de 2% te houden. Maar de ECB slaagt daar ondanks het gevoerde monetaire beleid niet in. De aspecten waar in de evaluatie onder meer naar zal worden gekeken zijn financiële stabiliteit, maar ook klimaatverandering, digitalisering en demografische uitdagingen.

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG). 

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. 

Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen?

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Erkend adviseur Duurzaam wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.