Eerste renteverlagingen na twee maanden stijging hypotheekrente
Gepubliceerd: ‐ Update:
· Stijging van november / december lijkt voorbij; eerste geldverstrekkers verlagen tarieven
· NHG-opslag zakt naar laagste niveau: 0,36%-punt
· Aflossingsvrij wordt duurder: opslag gemiddeld 0,25%-punt
· Niet alleen grootbanken: ook kleinere aanbieders reageren snel op rentebewegingen <\br>
De hypotheekrente lijkt de recente stijging van eind 2025 achter zich te laten. De kapitaalmarktrente (een belangrijke graadmeter voor hypotheekrentes) liep in november en december op, maar die beweging is inmiddels teruggedraaid. Sinds drie weken stabiliseert de markt en de eerste aanbieders verlaagden hun tarieven alweer, waaronder Rabobank en MUNT.
De populairste renteperiode -10 jaar vast met NHG- steeg in die periode met 0,20%-punt naar gemiddeld 3,84%. Daarmee ligt dit tarief historisch gezien nog altijd lager dan in het overgrote deel van de weken vóór 2014.
Economen verwachten dat variabele en kortlopende rentes (tot 2 jaar vast) de komende periode ongeveer gelijk blijven, omdat de beleidsrente in Europa naar verwachting gehandhaafd wordt. Voor (middel)lange rentes wordt eerder een lichte stijging voorzien, onder meer door onzekerheid over groei en inflatie, geopolitieke risico’s en oplopende begrotingstekorten.
NHG-opslag op historisch dieptepunt
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt kopers een vangnet bij ingrijpende gebeurtenissen en beperkt het risico voor geldverstrekkers. Daardoor hoort er doorgaans een rentekorting bij. Waar het verschil tussen NHG en niet-NHG vroeger kon oplopen tot 0,8-0,9 procentpunt, is die opslag de afgelopen jaren structureel gedaald.
De Hypotheekshop meet dit sinds 2016 en ziet de gemiddelde NHG-opslag nu uitkomen op 0,36%-punt: het laagste niveau in de meting (gemiddelde renteverschil tussen NHG en 100% woningwaarde). Zonder de vier aanbieders met de hoogste opslag blijft er zelfs gemiddeld nog maar 0,25%-punt over.
Waarom krimpt de opslag zonder NHG?
Twee ontwikkelingen drukken het verschil: (1) woningkrapte, stijgende huizenprijzen en lage werkloosheid maken ook leningen zonder NHG relatief minder risicovol, en (2) de concurrentie blijft stevig met rond de 40 financiers op de markt, ondanks een kleinere markt na het wegvallen van de oversluitgolf. De Hypotheekshop verwacht dat marges en NHG-opslag daardoor voorlopig laag blijven.
Aflossingsvrij wordt duurder – raakt vooral 50-plussers
Tegelijkertijd loopt de opslag op aflossingsvrije hypotheken al een tijd op. Onder druk van de Europese Centrale Bank (ECB) verhogen geldverstrekkers de rente op aflossingsvrij om consumenten te stimuleren hun hypotheekvorm aan te passen. De opslag ligt inmiddels gemiddeld op 0,25%-punt (ten opzichte van annuïteitenhypotheken) en De Hypotheekshop verwacht dat deze later dit jaar hoger kan uitkomen dan de NHG-opslag.
Dit raakt vooral huiseigenaren van 50 jaar en ouder, bij het verlengen van een bestaande of het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Zij hebben hun eerste hypotheek in veel gevallen vóór 2013 afgesloten, toen aflossen nog geen voorwaarde was voor hypotheekrenteaftrek. Inmiddels sluit minder dan de helft van de doorstromers bij aankoop van een andere woning nog een aflossingsvrij deel af, zo blijkt uit marktcijfers.
Voor consumenten van 50 jaar en ouder met een lopende hypotheek verandert er voorlopig niets aan de maandlasten. Wel is het slim om rond je vijftigste je hypotheek opnieuw te bekijken en die af te stemmen op je plannen voor de komende jaren. Denk ook op tijd na over wat er gebeurt als de looptijd van je hypotheek afloopt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Jachtseizoen: wie zet de toon in rentewijzigingen?
De concurrentie op de hypotheekmarkt is stevig: er zijn zo’n 40 financiers actief en vrijwel allemaal willen zij komend jaar groeien. Juist daarom is het interessant om te volgen wie het tempo bepaalt op rentegebied. Want naast voorwaarden en de kwaliteit van dienstverlening blijft rente een doorslaggevende factor bij de keuze voor een geldverstrekker.
De Hypotheekshop analyseerde daarom ruim 1.000 rentewijzigingen in 2025. Welke aanbieders bewegen als eerste mee met de markt en welke sluiten later aan? Om tot betrouwbare
conclusies te komen, hebben we voor de duur van de ‘rentegolf’ meerdere scenario’s doorgerekend. Daarbij is uitgegaan van de ingangsdatum van elke aangekondigde renteaanpassing. Daarnaast is gecorrigeerd voor aanbieders met een vaste wijziging dag, zodat zij niet onterecht vaker als ‘volger’ zouden worden aangemerkt (Rabobank wijzigt standaard op maandag; ING en MUNT laten renteverlagingen meestal op woensdag ingaan).
Uit de analyse blijkt een duidelijk verschil tussen renteverlagingen en renteverhogingen:
· Rabobank zit bij renteverlagingen opvallend vaak vroeg; MUNT en ING volgen relatief snel, naast een aantal kleinere / middelgrote aanbieders die geregeld vroeg bewegen zoals Venn, HollandWoont en Lloyds Bank.
· Bij renteverhogingen is Rabobank eveneens vaak de eerste, maar springen vooral kleinere aanbieders eruit als vroege stijgers. Dat past bij partijen die sneller moeten reageren op marktontwikkelingen.
Opvallend: andere grootbanken, zoals ABN Amro (en Florius) en ASN (met de labels ASN, BLG en het inmiddels verdwenen SNS), horen niet bij de vaste koplopers.
Over De Hypotheekshop
De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (225 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van VRO. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt en is adviespartner van nieuwbouw.nl.
