De woningmarkt op de langere termijn
Gepubliceerd: ‐ Update:
De afgelopen weken was er in de media veel aandacht voor de ontwikkelingen op de hypotheek- en woningmarkt. Vaak gaat het dan om korte termijn ontwikkelingen, zoals de toegenomen woningverkoop of de dalende hypotheekrente. Minstens zo interessant zijn de trends op de langere termijn. In het dagelijkse nieuws is daar wat minder aandacht voor. Wij benoemen in dit artikel daarom enkele ontwikkelingen voor de komende jaren die belangrijk zijn voor een gezonde woningmarkt.
Groei van het aantal ouderen
Onderstaande kaarten geven een goed beeld van het tempo waarin de vergrijzing zich voltrekt. De generatie die net na de oorlog is geboren (de babyboomers) is of gaat spoedig met pensioen. Aangezien de wensen en behoeften van ouderen verschillen van die van jongeren of gezinnen, heeft dit gevolgen voor de woningmarkt als geheel. Zo blijken ouderen minder geneigd tot verhuizen dan jongere mensen. En als men wel besluit te verhuizen, dan verhuizen ouderen vaak naar een geschikt appartement. Om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen, kan er kan behoefte zijn om de woning aan te passen. Het percentage alleenstaande ouderen neemt naar verwachting de komende jaren toe.
Verduurzaming woningen
In Europees verband zijn er milieuafspraken gemaakt over bijvoorbeeld minder uitstoot van broeikasgassen en het percentage energie afkomstig uit duurzame energiebronnen. In de Prinsjesdagbegroting van het ministerie van Wonen was er aandacht voor het Energieakkoord en het energielabel, en voor de subsidieregeling voor energiebesparende maatregelen in bestaande koopwoningen. Ook in de verkiezingsprogramma’s van diverse politieke partijen komt verduurzaming van de bestaande woningen voor als belangrijk thema. De NHG en veel geldverstrekkers kennen een verruiming van de leennormen voor energiebesparende voorzieningen.
De overheid is sinds deze week gestart met de driejarige campagne ‘Energie besparen doe je nu’. Huiseigenaren kunnen via internet advies op maat krijgen: de mogelijkheden, de kosten en opbrengsten, de financiering met subsidie of goedkope lening. Wie twee verschillende isolatiemaatregelen in één keer neemt (dak, gevel, vloer, spouwmuur of ramen) kan een subsidie van ongeveer 20% krijgen. Daar bovenop is dan ook subsidie mogelijk voor isolerende deuren en kozijnen voor driedubbel glas. Het is ook mogelijk een gunstige lening af te sluiten om energiebesparende maatregelen te financieren. De subsidie en zo’n lening zijn te combineren. Een combinatie van de rijkssubsidie met bijdragen van een gemeente of provincie is eveneens mogelijk. Ook voor verenigingen van eigenaren (VvE’s) en verhuurders van huurhuizen zijn er subsidieregelingen beschikbaar.
Trek naar de monumentale stad
In de meest recente Atlas voor gemeenten concluderen de onderzoekers dat wonen in een stad steeds populairder wordt. Hoogopgeleiden trekken er massaal naartoe en de steden herstellen zich het snelst van de crisis op de woningmarkt. Steden met veel monumenten doen het daarbij over de hele linie beter.
Zo is de bevolking er hoger opgeleid en ook jonger. De vergrijzing lijkt grotendeels aan de monumentale stad voorbij te gaan wat deze steden interessanter maakt voor bedrijven om zich te vestigen. Monumentale steden hebben ook meer en betere voorzieningen en er is minder leegstand. Alles bij elkaar maakt dat de steden ook voor toeristen interessant zijn, wat weer extra geld in het laatje brengt. De monumentale stad is zó populair dat er een tweedeling dreigt te ontstaan in Nederland.
Dit is terug te zien in de hogere huizenprijzen. In steden met veel monumenten zijn die over een periode van tien jaar gestegen met 8%. In steden met weinig of geen monumenten was er juist een prijsdaling, van bijna 2%. Voor een monumentaal huis in een historische buurt in een populaire stad is een bewoner bereid om gemiddeld € 125.000 meer te betalen. Ook een ‘gewoon’ huis in een historische buurt is voor mensen aantrekkelijk: daar wordt gemiddeld € 65.000 meer voor betaald dan elders.
Vooral meer eenpersoonshuishoudens
Uit de huishoudensprognose van CBS uit december 2015 blijkt dat van de 870.000 huishoudens die er tot 2040 bijkomen er 700.000 bestaan uit één persoon. Dit zijn grotendeels ouderen, die vaker dan mensen van middelbare leeftijd alleen wonen. Tegenwoordig is dat vooral omdat ze verweduwd zijn, in de toekomst zal ook echtscheiding vaker voorkomen. In totaal telt ons land naar verwachting dan 3,6 miljoen eenpersoonshuishoudens, en is het aandeel opgelopen van 37 naar 42% van alle huishoudens. Deze toename zal gevolgen hebben voor het type en de grootte van de woning waar behoefte aan zal zijn.
Tweedeling op de woningmarkt
Onlangs signaleerde de NVM in haar kwartaalrapport een toenemende tweedeling op de woningmarkt. Niet alleen tussen ‘stad’ en ‘platteland’ (krimpgebied) en ‘huur’ en ‘koop’, maar in de oververhitte gebieden in toenemende mate ook tussen ‘kopers’ en ‘verkopers’. De krapte op de woningmarkt neemt in deze gebieden toe, net als de snelheid waarin woningen worden verkocht. Dit heeft al tot onzekerheid bij verkopers geleid, die zich afvragen of ze na verkoop van de huidige woning wel weer een nieuwe woning kunnen bemachtigen.
Ook De Hypotheekshop heeft in het verleden regelmatig aandacht besteed aan de toenemende tweedeling. De leencapaciteit van koopstarters met een laag tot modaal inkomen is de afgelopen jaren verlaagd terwijl het alternatief, huren in het segment tot € 900, steeds minder beschikbaar is. De verlaging van de leencapaciteit heeft geleid tot een afname van het aandeel lage middeninkomens in de afgelopen jaren.
Knellende regelgeving
In de praktijk lopen consumenten regelmatig tegen situaties aan waar de regels botsen met wat volgens ‘gezond boerenverstand’ een verantwoorde lening is. Met als gevolg dat de klant niet wordt beschermd maar juist wordt belemmerd. De Hypotheekshop heeft de afgelopen tijd een groot aantal voorbeelden hiervan gedeeld met het ministerie van Wonen. Inmiddels heeft ook minister Blok erkend dat de regels rond het verstrekken van hypotheken her en der knellen. We noemen enkele situaties die veelvuldig voorkomen:
- De nieuwe woonlasten worden door oversluiten of goedkoper gaan wonen lager dan wat tot nu wordt betaald door de consument. De klant gaat er dus op vooruit en de geldverstrekker gaat minder risico lopen. Toch blijken dit soort aanvragen lang niet altijd mogelijk.
- Flexibele arbeid: ondanks dat een vast dienstverband inmiddels, zo blijkt uit onderzoek, een zelfde mate van zekerheid geeft als een flexinkomen, gelden bij verstrekking op basis van flexinkomen zwaardere eisen. Er zou in het belang van de consument meer ruimte moeten komen voor het betrekken van iemands vooruitzichten op de arbeidsmarkt.
- Naderend pensioen: als iemand tussen 57 jaar en pensioeningangsleeftijd oud is, houdt de geldverstrekker ook alvast rekening met iemands toekomstig pensioeninkomen. Vaak is het dan noodzakelijk om een leningdeel versneld uiterlijk op pensioendatum te hebben afgelost. Door uit te gaan van 5% toetsrente in plaats van de actuele rente worden mensen onnodig gedupeerd.