De hypotheekvoorwaarden en grootste stijgers van 2019

Een hypotheek kent, naast het rentepercentage en de looptijd, tientallen productkenmerken en acceptatievoorwaarden. Sommige daarvan gelden heel specifiek voor bijvoorbeeld ondernemers, expats of doorstromers. Andere, zoals rentemiddeling of de aflosvorm, kunnen meer mensen aan gaan. Het belang van een bepaalde voorwaarde verschuift in de tijd en wordt sterk beïnvloed door de woningmarkt (kopers- of verkopersmarkt, starters of doorstromers, overwaarde of restschulden). Daarnaast speelde de snel dalende hypotheekrente afgelopen jaar een grote rol en winnen nieuwe ontwikkelingen terrein. In deze nieuwsbrief zetten we de vijf belangrijkste hypotheekvoorwaarden en de vijf grootste stijgers van 2019 op een rij, op basis van de hypotheekadviessoftware die door onze adviseurs wordt gebruikt.

De belangrijkste hypotheekvoorwaarden van 2019

De hoogte van een overbruggingsfinanciering op een nog niet (definitief) verkochte woning is opnieuw de belangrijkste hypotheekvoorwaarde geworden. Dat was ook in 2018 al het geval. Door de gestegen huizenprijzen is het op dit moment van groot belang om de overwaarde op de huidige woning aan te kunnen wenden voor de aankoop van het nieuwe huis. Daarbij kiezen veel doorstromers er voor om eerst een nieuwe woning te kopen, voordat ze de oude woning in de verkoop zetten.

Het belang van de nummer twee op de lijst, de duur van de offerte, is licht gedaald ten opzichte van het jaar ervoor. Waarschijnlijk heeft de toename van mensen die hun hypotheek willen oversluiten daar mee te maken: zij kunnen toe met een kortere geldigheid van de offerte omdat ze niet afhankelijk zijn van een andere partij zoals een koper of een verkoper. Ook is het aantal aanvragen in verband met nieuwbouw afgenomen.

Als de overwaarde niet volledig kan worden overbrugd of als er een hogere verkoopprijs voor de huidige woning wordt overeengekomen dan vooraf ingeschat, dan is voorwaarde nummer drie van belang: het bedrag dat jaarlijks boetevrij kan worden afgelost. Ook ondernemers hechten hier waarde aan, omdat hun inkomsten van jaar tot jaar kunnen verschillen. Na een goed jaar kan er dan extra worden afgelost. 

Mede door de vergrijzing is er een toename merkbaar van consumenten die hun hypotheek willen verhogen. Vaak voor onderhoud of een aanpassing van de woning, maar ook voor schenking aan de kinderen of aanvulling op het pensioen. Als het geld niet wordt besteed aan de eigen woning, dan ziet de fiscus het als een consumptieve besteding waarvoor geen renteaftrek mogelijk is. 

Tot slot zien we het effect van de snel gedaalde hypotheekrente terug: consumenten kozen vaker voor een hypotheek met de mogelijkheid van een lagere rente op de dag van passeren. 

De grootste stijgers van 2019

In de top vijf van grootste stijgers zien we, naast de hiervoor besproken consumptieve opnames en de dalende hypotheekrente, twee trends opkomen. Dat zijn het gebruik van inkomensverklaringen en van alternatieve taxaties. Beide trends komen voort uit het streven in de branche om te komen tot lagere kosten, meer snelheid in de bemiddeling, standaardisering en grotere betrouwbaarheid. 

Inkomensverklaringen voor zelfstandigen kunnen worden opgemaakt door derde partijen als Zakelijk Inkomen of Raadhuys. Bij consumenten in loondienst kan in sommige gevallen gebruik worden gemaakt van het verzekeringsbericht van het UWV ter vervanging van de traditionele werkgeversverklaring. Veel geldverstrekkers accepteren voor hypotheken tot 90% van de woningwaarde naast het reguliere taxatierapport ook modelwaardetaxaties (bijvoorbeeld die van Calcasa) of een WOZ-beschikking.

Wat worden de belangrijkste voorwaarden in 2020?

In 2019 is de verplichting (vanuit de geldverstrekker) van een overlijdensrisicoverzekering weggevallen uit de top vijf. Mogelijk dat komend jaar de hypotheekrente minder hard daalt, waardoor passeerrente aan belang verliest. Verduurzaming, aflossingsvrij (al dan niet in box 3), explainsituaties, inkomsten uit verhuur, zelfbouw, de Arbeidsmarktscan, het inlossen van kredieten met een hypotheek, PSD2 of de duur van een bouwdepot worden daarentegen wellicht belangrijker. Het illustreert een hypotheek- en woningmarkt die in beweging is.

Januari is dé NHG-maand

In 2020 geldt een verhoogde maximale koopsom van 310.000 euro om in aanmerking te komen voor een hypotheek met NHG. Door de stijging van de huizenprijzen zien we de laatste jaren een terugkerend patroon: vanaf januari kent het aandeel hypotheekaanvragen met NHG een dalend verloop. Alleen in augustus (oververtegenwoordiging starters in de vakantiemaand) en december (een aantal geldverstrekkers brengt dan al offertes (renteaanbod) uit op basis van de leennormen van het nieuwe jaar) zijn kleine pieken zichtbaar. Voor geldverstrekkers die zich richten op het NHG-segment is de eerste helft van een jaar daarom belangrijk. Vorig jaar waren aanbieders als Allianz, Lloyds, Argenta en bijBouwe daardoor al in januari scherp in hun tarieven.

Onrust keert terug op de financiële markten

Sinds half augustus van het vorig jaar was de internationale onrust die de financiële markten in haar greep hield (Brexit, handelsoorlog) wat aan het wegebben. Dat had gevolgen voor de rente op staatsleningen die, hoewel nog steeds negatief, wat aan het oplopen was (+0,40%). Het conflict tussen Amerika en Iran zorgt sinds vorige week echter weer voor onzekerheid, waardoor beleggers uitwijken naar staatsobligaties en de rente zakt. De hypotheekrente, die sterk is verbonden met de rente op de kapitaalmarkten, kende in december weinig verandering. Er waren nauwelijks geldverstrekkers die hun tarieven aanpasten.

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. 

Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen?

Meer lezen? 

Vooruitblik hypotheekrente in 2020
Het jaar 2019 in 10 woorden 
Platform Woonstarters: hoe creatieve huuroplossingen starters aan een woning helpen
Monitor Koopwoningmarkt (derde kwartaal 2019) – Koopwoningmarkt raakt verder uit evenwicht

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Erkend adviseur Duurzaam wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.