De koopwoningmarkt in 12 opvallende weetjes

Vandaag verscheen de tweeëndertigste Monitor Koopwoningmarkt over het vierde kwartaal van 2020. De monitor wordt samengesteld door het Expertisecentrum Woningwaarde (onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft) in samenwerking met een groot aantal marktpartijen, waaronder De Hypotheekshop. Het beeld van de koopwoningmarkt is er één van records, overbieden, schaarste, stijgende woningprijzen en dalende hypotheekrentes. Maar er is meer. In dit artikel lichten we de onderliggende trends en opvallende zaken uit.

Monitor Koopwoningmarkt (vierde kwartaal) 
RTL Z Huizenindex met Peter Boelhouwer

De grootste krapte is niet in Noord- en Zuid-Holland

De score op deze krapte-indicator (bestaande woningen) is in het vierde kwartaal gedaald tot een zeer laag niveau van 1,9; de laagste stand sinds 1999. Een koper kan gemiddeld uit nog geen twee aangeboden koopwoningen kiezen. De grootste krapte komt echter niet voor in de provincies Noord- en Zuid-Holland, zoals de beeldvorming doet vermoeden. Deze provincies komen rond het landelijk gemiddelde uit. In het midden gebied van Nederland heerst de grootste krapte met de provincie Flevoland (1,4) bovenaan, gevolgd door Utrecht (1,5) en Overijssel (1,6). Juist dit midden gebied is de laatste jaren erg in trek bij met name gezinnen uit de Randstad, die de woningen daar te duur vinden of op zoek zijn naar een ruime grondgebonden woning.

Seizoenpatroon bij verkoopprijzen

Net als bij het aantal transacties, blijkt er ook in de koopprijsmutaties een seizoenpatroon te bestaan. De mediane verkoopprijs (zoals geregistreerd door de NVM), kent in het tweede en vierde kwartaal steeds een iets sterkere prijsstijging, dan in het eerste en derde kwartaal. Omdat er meestal drie maanden zit tussen koopovereenkomst en levering bij de notaris, registreert het Kadaster deze extra prijsstijging een kwartaal later. Overigens kennen niet alleen het aantal transacties en de verkoopprijs seizoensinvloeden, dat geldt ook voor de hypotheekrente.

Bijna 80.000 euro aan bruto jaarinkomen nodig voor een ‘gemiddelde’ woning

In het vierde kwartaal van 2020 komt de mediane verkoopprijs al uit op 365.000 euro. Om een dergelijke ‘gemiddelde’ woning met een hypothecaire lening te kunnen financieren, moet een huishouden inmiddels bijna 80.000 euro aan bruto jaarinkomen hebben; dus meer dan 2x een modaal inkomen, of meer eigen geld kunnen inbrengen dan alleen de ‘kosten koper’. Door de aanhoudende stijging in de afgelopen jaren ligt de mediane verkoopprijs van bestaande koopwoningen in nominale termen (zoals gemeten door de NVM) inmiddels al bijna 48% boven het niveau van voor de krediet- en woningmarktcrisis die in 2008 begon en zelfs 78% hoger dan tijdens het dieptepunt van die crisis eind 2013.

Consumenten betalen gemiddeld 2,5% meer dan de vraagprijs

Naast de gunstige financieringsvoorwaarden spelen natuurlijk de grote krapte op de (koop)woningmarkt en de grote concurrentie tussen potentiële kopers eveneens een belangrijke rol in de aanhoudende koopprijsstijging. Gemiddeld genomen over alle verkochte woningen in Nederland is er in het vierde kwartaal van 2020 circa 2,5% meer betaald dan de vraagprijs. Deze onwerkelijke situatie is nu in het vijfde opeenvolgende kwartaal waar te nemen. De woonconsument voelt zich nog steeds- en steeds meer- gedwongen om de hoofdprijs voor een woning te betalen. 

Vierkante meterprijs tussenwoningen en appartementen het meest gestegen

Over het algemeen zijn de prijzen voor tussenwoningen, hoekwoningen en met name voor bestaande koopappartementen in de periode na de crisis van 2008-2013 relatief gezien veel sterker gestegen dan de koopwoningen aan de bovenkant van de markt. Sinds het derde kwartaal van 2013 is de vierkante meterprijs van tussenwoningen met circa 57% gestegen en bij de appartementen zelfs met 65%. In de praktijk betekent dit dat men voor dezelfde grootte steeds meer is moeten gaan betalen. Of andersom geformuleerd, dat je voor hetzelfde bedrag steeds minder woonruimte kon kopen. Ook kan worden geconcludeerd dat kopers bereid zijn om voor een kleine woning in de stad steeds meer te betalen. Omdat het aantal vierkante meters een belangrijk kwaliteitskenmerk is, kan worden vastgesteld dat de prijskwaliteitsverhouding binnen deze marktsegmenten opmerkelijk ongunstig is geworden. Voor vrijstaande woningen lijkt in het derde kwartaal een inhaalslag te zijn ingezet (toename met 8% in een kwartaal).

83,7% van alle aanvragen bestaat uit ‘relatief veilige’ hypotheken

Vanaf begin 2017 is er een tegengestelde ontwikkeling te zien en daalt de gemiddelde LTV (hypotheek / woningwaarde) tot 62% in het vierde kwartaal van 2020. Het aandeel starters in de hypotheekaanvragen is in de laatste vier kwartalen dan ook iets kleiner dan in de voorliggende jaren. Verder blijkt dat de LTI ratio (hypotheek / inkomen) al enkele jaren redelijk stabiel is op een niveau rond de 3,65; dus ook in de perioden dat de verkoopprijzen almaar door blijven stijgen. Gedurende de jaren 2017-2020 loopt juist het aandeel hypotheekaanvragen met een LTV ratio tot maximaal 90% weer langzaam op. Daar liggen een verschuiving naar meer doorstromers op de koopwoningmarkt en een toename van het relatieve aantal oversluitingen van hypotheken aan ten grondslag. In het vierde kwartaal van 2020 bestaat 83,7% van alle aanvragen uit ‘relatief veilige’ hypotheken met een LTV ratio tot 90%.

Nieuwbouw kost gemiddeld € 70.000 meer dan een bestaande woning

Een nieuwbouw koopwoning is daarmee in nominale termen gemiddeld zo’n 45% duurder dan net voor het uitbreken van de crisis op de woningmarkt medio 2008. Bovendien kost een nieuwbouw koopwoning momenteel gemiddeld € 70.000 meer dan een koopwoning in de bestaande woningvoorraad. Historisch gezien is er nog steeds sprake van een zeer krappe markt, maar de combinatie van hoge verkoopprijzen en een mogelijke mismatch tussen vraag en aanbod (relatief veel appartementen in binnenstedelijk gebied) kan bijgedragen hebben aan de beperkte verruiming op de markt van nieuwbouw koopwoningen in de periode medio 2017 – medio 2019. De druk op de koopwoningmarkt als gevolg van het grote woningtekort, in combinatie met een afname van het aanbod van nieuwe projecten, heeft echter in de afgelopen kwartalen weer geleid tot een krappere markt.

Ondanks historisch lage rente is financierbaarheid/betaalbaarheid verslechterd voor starters

De diverse aanscherpingen van de voorwaarden voor het verkrijgen van een hypothecaire lening die in de afgelopen jaren zijn doorgevoerd (striktere toepassing en aanscherping van LTI norm, maximale LTV ratio stapsgewijs verlaagd, hypotheekrenteaftrek alleen bij aflossen op nieuwe hypotheek, alle bijkomende kosten voor het kopen van een woning met eigen geld moeten financieren), hebben vooral voor potentiële starters de financierbaarheid van koopwoningen in Nederland aangetast. In combinatie met de sterk oplopende koopprijzen zijn zowel de financierbaarheid, als de betaalbaarheid van koopwoningen voor hen onder druk komen staan in de laatste drie jaar. De instapdrempel op de koopwoningmarkt is voor starters duidelijk verhoogd; met name in de (grote) steden en in de krappere woningmarktgebieden in Nederland. Mensen kopen daardoor (gemiddeld) op latere leeftijd een eerste woning. Pas per 1 januari 2021 komt hierin enige verandering door de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters (tot 35 jaar) op de koopwoningmarkt.

53% ontvangers van een Starterslening behoort tot de leeftijdsgroep 23-27 jarigen

In de afgelopen vier kwartalen is het aantal aanvragen voor een Starterslening weer licht gestegen tot rond de 900. Potentiële starters lijken wat meer kansen voor zichzelf te zien. Volgens de SVn houden inmiddels meerdere gemeenten binnen hun regeling een hogere koopprijsgrens aan, als gevolg van de stijgende woningprijzen en de verhoogde NHG-grens. Het gemiddelde bedrag van de nieuw verstrekte Starterslening ligt in het vierde kwartaal van 2020 (€ 29.000) dan ook bijna 5% hoger dan een jaar daarvoor. Circa 40% van alle nieuw verstrekte leningen in het laatste kwartaal van 2020 komt boven de €30.000 uit, tegenover 30% in de eerste helft van 2020. Van de starters die een Starterslening hebben ontvangen blijkt ongeveer 37% ouder te zijn dan 28 jaar; zelfs op die leeftijd blijkt voor jonge huishoudens het inkomen (nog) niet toereikend voor het kopen van een eigen woning. Het merendeel van de ontvangers van een Starterslening behoort echter tot de leeftijdsgroep 23-27 jarigen (circa 53%).

Stijging aantal kredietnemers dat de betalingsachterstand hypotheek inloopt

In het derde kwartaal van 2020 neemt het aantal kredietnemers dat de betalingsachterstand op de hypotheek weer inloopt, plotseling fors toe, waarvoor vooralsnog geen verklaring kan worden gegeven. Toch blijft dit aantal met 58.200 kredietnemers, 12 jaar na het uitbreken van de crisis en bijna 7 jaar na het eerste herstel vanuit de crisis, betrekkelijk hoog in vergelijking met het niveau van voor 2008. En dat terwijl de economische vooruitzichten voor 2021 ook niet zo rooskleurig zijn, als gevolg van de huidige coronacrisis. Het aantal bij Stichting BKR geregistreerde kredietnemers met minimaal één betalingsachterstand op lopende hypotheekcontracten bedroeg in het tweede kwartaal van 2015 overigens nog bijna 113.300 kredietnemers. (Gegevens van Stichting BKR worden in de monitor alleen in het eerste en derde kwartaal geactualiseerd en met een kwartaal vertraging gepresenteerd). 

Vergelijking woningmarkt nu en tijdens kredietcrisis

De situatie op de koopwoningmarkt is dan ook volledig anders dan bijvoorbeeld ten tijde van het uitbreken van de bankencrisis in 2008 (waar de woningmarkt uiteindelijk ook maar licht geschonden uitkwam, al raakte de koopwoningmarkt vanaf 2011 alsnog in een diepe recessie mede door het pro-cyclische woningmarktbeleid van het Rijk). In 2008 was de koopwoningmarkt veel minder krap (9,1 tegen 1,9 nu), de gemiddelde hypotheekrente aanmerkelijk hoger (5,5 tegen 1,75% in december 2020) en lag de woningbouwproductie op een hoger niveau dan thans het geval is.

Voorspelling op basis van vertrouwen woonconsumenten

Op basis van het feit dat een kleine meerderheid van de woonconsumenten nog enigszins tot zeer positief over de woningmarkt oordelen, kan verondersteld worden, dat de koopwoningmarkt ook in de eerste helft van 2021 niet in zwaar weer terecht zal komen. De historie leert ons immers dat na een afname van het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt, het aantal transacties gemiddeld pas ruim een half jaar later gaat dalen en daarna effect kan hebben op de koopprijsontwikkeling.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters, de Week van de Starter (startenopdewoningmarkt.nl) en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.