Daling starters met NHG, singles, verbouwingen en verduurzaming 

 
In een jaar waarin de huizenprijzen stijgen, daalt het percentage NHG-hypotheken normaal gesproken. Dit jaar verloopt de daling sneller dan vorig jaar (sinds januari -9%-punt tegenover -5%-punt in 2023). De belangrijkste oorzaak is het steeds krapper wordende woningaanbod, vooral in de prijsklasse tot 300.000 euro. 

Het aandeel NHG-hypotheken is niet het enige dat sinds januari een dalende trend vertoont. Dit geldt ook voor alleenstaande starters en voor starters die verbouwen en/of verduurzamen. Waar de afname van singles waarschijnlijk verband houdt met het beperkte aanbod in de lagere prijsklassen, lijkt dat bij verbouwingen/verduurzamingen anders. Overbieden lijkt hier de voornaamste reden (NVM: 67% van de woningverkopen in het tweede kwartaal), waardoor er minder geld overblijft voor de gewenste verbouwing. Bij verduurzaming speelt mogelijk nog een extra factor mee: de recente onzekerheid over zonnepanelen en warmtepompen. 

Deze cijfers benadrukken opnieuw de precaire positie op de woningmarkt van jonge mensen en anderen met een lager en middeninkomen, en zonder ouders die kunnen ondersteunen. Deze situatie dreigt nog nijpender te worden door de ontwikkelingen op de huurmarkt. 

Jaarlijks gaan per 1 januari de nieuwe leennormen in. Dit jaar trok vooral de verruiming voor alleenstaanden en de invloed van het energielabel op de leencapaciteit de aandacht, naast de hogere NHG-grens (435.000 euro) en de verhoogde startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting (510.000 euro). Deze aanpassingen hebben bijgedragen aan het hoogste aantal aanvragen van starters in jaren (HDN). 

In de afgelopen jaren is de NHG-grens aanzienlijk verhoogd. In slechts drie jaar tijd is deze met 110.000 euro gestegen, en lijkt zelfs op weg naar een verdubbeling binnen tien jaar. Hierdoor kan inmiddels het merendeel van de starters financieren met een hypotheek onder NHG.  

Een opvallende ontwikkeling was in 2022 te zien. Destijds, toen de huizenprijzen door de enorme stijging van de hypotheekrente met 10% daalden, steeg het aandeel NHG-hypotheken juist (plus 9%-punt in juli). 
 

Ondanks overbieden geen toename van ontbindingen

De huizenprijzen stijgen dit jaar hard, met stijgingen van 10% op jaarbasis. Overbieden met tienduizenden euro’s is gebruikelijk en kopen zonder voorbehoud gebeurt in 40% van de gevallen (NVM tweede kwartaal). Een vraag die opkomt, is of het risico is toegenomen dat de koop uiteindelijk niet doorgaat omdat de financiering niet rondkomt. De geldverstrekker baseert zich immers op de taxatiewaarde en niet op de koopprijs. 

Hypotheekadviseurs geven aan dat financiering over het algemeen haalbaar is met spaargeld, schenkingen of leningen van ouders. Ze zien vooralsnog geen toename van ontbindingen, mede doordat bieders zich goed voorbereiden. Echter, taxatiewaarden liggen vaker dan voorheen lager dan de koopprijs, wat invloed kan hebben op de hypotheekaanvraag. 

We raden kopers daarom aan -ook na de zoveelste teleurstelling- om zich altijd goed voor te bereiden. Zorg ervoor dat het bedrag in het financieringsvoorbehoud nooit hoger is dan de vraagprijs, zodat je zeker weet dat je eigen middelen voldoende zijn om te overbieden. Laat indien mogelijk verder een taxatie uitvoeren voordat de koopovereenkomst wordt getekend. Dit geeft binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen zekerheid over de taxatiewaarde en daarmee de financieringsmogelijkheden. 

 
Geldverstrekkers verhogen renteopslag aflossingsvrije hypotheken

Met ongeveer veertig geldverstrekkers blijft de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt groot. Het gaat daarbij niet alleen om de hoogte van de hypotheekrente, maar ook om het bieden van gunstige productvoorwaarden. In de afgelopen jaren hebben aanbieders steeds sneller ingespeeld op de veranderende woningmarkt, waardoor bijna maandelijks aanpassingen worden doorgevoerd. Een veelgebruikte manier om concurrerend te blijven, is het aanpassen van de hoogte van het overbruggingskrediet en de periode waarover dubbele lasten moeten worden aangetoond. Nu de huizenprijzen weer sterk stijgen en het woningaanbod beperkt blijft, verhogen sommige geldverstrekkers de maximale overbrugging naar 95%-100%. De periode waarover de betaalbaarheid van dubbele lasten moeten worden aangetoond, wordt verkort naar 6-12 maanden. In 2022-2023 werden deze voorwaarden juist in omgekeerde richting aangepast, toen de hypotheekrente hard opliep en de huizenprijzen daalden, omdat de verwachting was dat woningen langer te koop zouden staan. 

Naast overbrugging en dubbele lasten worden momenteel ook andere voorwaarden aangepast. De geldigheid van het bindend hypotheekaanbod wordt soms verlengd om klanten meer flexibiliteit te bieden bij de aankoop van een nieuwbouwwoning, gezien de vaak onzekere passeerdatum. Dit voorkomt dat klanten onder druk komen te staan bij bouwvertragingen of onvoldoende verkochte woningen. Daarnaast verlengen geldverstrekkers de duur van een bouwdepot en de periode waarover een rentevergoeding wordt gegeven, omdat de gemiddelde verbouwing of bouw van een nieuwbouwwoning langer duurt. Tot slot zijn er aanbieders die de maximale verstrekking verhogen naar ongeveer een miljoen euro, inclusief de oude en nieuwe hypotheek, maar zonder de tijdelijke overbruggingsfinanciering. Dit laatste is een reactie op de gestegen woningwaarden. 

Een laatste trend is het verhogen door een aantal aanbieders van de rente van een aflossingsvrije hypotheek. Zoals bekend ziet de ECB de aflossingsvrije hypotheek als risicovol en maant ze systeembanken om het aandeel aflossingsvrij in de portefeuille terug te brengen. Ook andere type geldverstrekkers (zoals verzekeraars en pensioenfondsen) worden gestimuleerd dit initiatief te volgen. Enerzijds door het verhogen van de renteopslag voor een aflossingsvrije hypotheek, anderzijds door het verhogen van een hypotheek voor andere doeleinden dan een verbouwing alleen nog annuïtair toe te staan. Circa 80% van de financiers rekent inmiddels een hogere rente voor aflossingsvrij (bij 10 jaar NHG van 0,02% tot 0,23%).  

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers en -bezitters bij met onafhankelijk advies. We zijn onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (240 vestigingen). De Hypotheekshop is (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan (winnaar Gouden Lotus 2020 voor Innovatieve dienstverlening aan de consument), de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, online hypotheekadvies voor starters op basis van algoritmes en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK. De Hypotheekshop werkt samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.