Toename gemiddelde leeftijd huizenkopers en ander woningmarktnieuws

Er waait een andere wind op de woningmarkt en dat is de laatste weken merkbaar. Minister Ollongren stuurde de Tweede Kamer eind april een brief over de Nationale Omgevingsvisie, waaruit valt op te maken dat het Rijk de regie meer dan voorheen naar zich toetrekt. Vorige week maakten VNG, Aedes en BZK bekend dat woningcorporaties in de komende vijf jaar 80.000 sociale huurwoningen zullen bouwen, waarbij gebruik wordt gemaakt van een kortingsregeling op de verhuurdersheffing. En nog net voor het weekend ontving de Tweede Kamer van de minister een brief met maatregelen om de positie van starters en mensen met een middeninkomen op de woningmarkt te verbeteren (maximering huurprijsverhoging vrije sector, opkoopbescherming). Daarin kondigt de minister tevens aan voor de zomer met verdere maatregelen te komen (differentiatie van de overdrachtsbelasting, investeringen van woningcorporaties in middenhuur). Eindelijk weer eens positieve berichten voor starters en de groep met een middeninkomen. En dat werd tijd, want het is vijf voor twaalf en er is ander weer op komst. Een overzicht van het recente woningmarktnieuws.

Kamerbrief over betaalbaar wonen voor starters en mensen met een middeninkomen

Dieptepunt aandeel koopstarters op de woningmarkt

In het laatste kwartaal van 2019 bereikte het aandeel koopstarters op de woningmarkt een dieptepunt. Dat blijkt uit onderzoek van het Kadaster, dat de data van koopstarters tussen 2006 en 2019 onderzocht. Vooral het aantal jonge koopstarters (kopers onder de 25 jaar) krimpt. Buiten de grote steden neemt het aantal koopstarters relatief het sterkst af. Ook is de stedelijke starter sterk veranderd ten opzichte van de starter van voor de (krediet)crisis: ze zijn ouder, kopen vaker samen en zijn vermogender. Een beeld dat wordt bevestigd door de indicatoren die het CBS en het Kadaster recent hebben ontwikkeld om de spanning op de koopwoningmarkt in kaart te brengen (tabel 5). Daaruit blijkt dat de gemiddelde leeftijd van alle huizenkopers is toegenomen. Dat is met name gebeurd in de jaren 2009-2013, de periode van de krediet-/eurocrisis. Met mogelijk een nieuwe recessie in aantocht, is de vraag of de gemiddelde leeftijd van starters (en doorstromers) opnieuw zal gaan oplopen. 

Verkoopstrategie van doorstromers 

Hoewel de kansen van starters sinds de lockdown vooralsnog positief lijken te worden beïnvloed – door het wegvallen van vakantieverhuur, verminderde vraag van expats en internationale studenten en terughoudende opstelling van beleggers en sommige andere potentiële kopers – zal een nieuwe economische crisis op de langere termijn ook voor hen gevolgen kunnen hebben. Uiteraard door een mogelijke inkomensterugval, maar ook vanwege de onzekerheid van kopers. Dat blijkt uit een studie naar de gevolgen van de kredietcrisis van de Amsterdam School of Real Estate. In plaats van eerst een woning te kopen, wachten kopers in crisistijd tot zij hun oude huis hebben verkocht. Dat leidt tot meer aanbod en minder transacties, waardoor woningprijzen dalen. Onzekere kopers zullen de woningmarkt zo in het slop duwen.

Elke 100 euro studielening verlaagt toekomstige hypotheek tot wel 7.000 euro

Een laatste factor die in het nieuws was en invloed heeft voor de kansen van starters op de woningmarkt, is het leenstelsel. Omdat veel studenten momenteel hun bijbaan verliezen, mogen ze extra lenen bij DUO als ze in de financiële problemen komen. Maar dat doen ze niet, blijkt uit antwoorden op Kamervragen. Misschien omdat ouders hun studerende kinderen momenteel steunen, of omdat bepaalde uitgaven (bijvoorbeeld horeca) zijn weggevallen. Uit een onderzoek van het CPB bleek vorige week dat studenten sinds de invoering van het leenstelsel in 2015 wel meer en vaker zijn gaan lenen, gemiddeld zelfs hogere bedragen dan ze voorheen aan beurs kregen. Gemiddeld leent een student afkomstig van de havo 500 euro per maand. Een student afkomstig van het vwo leent 600 euro per maand. Afhankelijk van de studieduur verlaagt elke 100 euro per maand die onder het leenstelsel wordt geleend, een toekomstige hypotheek met 6.000 à 7.000 euro.
 

Stress en emoties door ongekende drukte bij geldverstrekkers

De eerste vier weken van de lockdown (week 12 t/m 15) gingen gepaard met een enorme hausse aan hypotheekaanvragen, met als voornaamste reden de stijgende hypotheekrente. In week 14 ontvingen geldverstrekkers zelfs het dubbele aantal aanvragen (20.000) van een gebruikelijke week. Het meeste werk voor een geldverstrekker zit echter niet in het uitbrengen van het rentevoorstel, maar in het controleren van alle dossierstukken zoals het taxatierapport of de werkgeversverklaring. Dat moment ligt in de regel vier tot acht weken na ontvangst van de aanvraag en het uitbrengen van het rentevoorstel. 

Verwerkingstermijnen zijn opgelopen

Ondanks dat het aanvraagproces van aanbieders de laatste jaren over het algemeen goed op orde is, was het met deze aantallen een kwestie van tijd voordat de verschillende afdelingen zouden gaan vastlopen. Dat is de laatste weken inderdaad het geval: de verwerkingstermijnen zijn fors opgelopen en veel dossiers kennen een moeizaam verloop. Ook worden er vanwege de coronacrisis aanvullende vragen gesteld over de inkomenssituatie van de aanvragers. De vertraging zorgt voor veel stress bij kopers én verkopers. Want ontbindende voorwaarden moeten één of zelfs meerdere keren bij de verkopende partij worden verlengd, afdelingen zijn telefonisch niet of minder goed bereikbaar, extra opgevraagde documenten komen onderop de stapel. Spoedverzoeken worden nauwelijks gehonoreerd. 

Communicatie verwerkingstermijnen en brondata

Ondanks dat er bij bijna alle aanbieders al wekenlang veel wordt overgewerkt (avonden, weekenden), zouden geldverstrekkers consumenten en adviseurs ook op andere manieren kunnen ondersteunen. Door niet tot het laatste moment te wachten met communicatie over oplopende verwerkingstermijnen, maar al in een veel eerder stadium hiervoor te waarschuwen. Adviseurs en consumenten kunnen dan een bewuste keuze maken. Commerciële belangen zullen dergelijke voorspellingen in de praktijk in de weg staan. Waarschijnlijk is acceptatie op basis van brondata (gevalideerde overheidsdata) in plaats van documenten daarom op termijn de beste manier om nieuwe achterstanden in de toekomst te voorkomen. Recent hebben Florius en ING op dat gebied grote stappen gezet. Voorbeelden die navolging verdienen.

Grootbanken verlagen om voorseizoen te redden

Door de coronacrisis, grote drukte en de zware concurrentiestrijd is de frequentie van rentewijzigingen op dit moment hoog: bijna 90% van de actieve geldverstrekkers heeft de rentetarieven in de laatste drie weken aangepast. Steeds vaker gaat het daarbij weer om kleine wijzigingen (tot 0,05%). Regiepartij bijBouwe is door de toename van aanvragen nu ook voor de langere rentes grotendeels uitverkocht. Voor de derde week op rij kwam het totaalgemiddelde* op 1,81% uit. Sommige financiers lijken zelfs al weer bezig met het verlagen van de hypotheekrente, de grootbanken voorop. Het belangrijke voorjaarsseizoen is de door de coronacrisis voor banken deels in het water gevallen, reden dat ABN Amro, ING en Rabobank momenteel vrij forse verlagingen aan het doorvoeren zijn.

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).  

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen? 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.