Risicometer geldverstrekkers

Consumenten die een hypotheek sluiten, kunnen kiezen uit verschillende soorten aanbieders: banken, verzekeraars en pensioenfondsen die via regiepartijen actief zijn. Elk type kent daarbij zijn eigen sterke punten. Denk aan de duur van de rentevaste periode maar ook het acceptatiebeleid, generiek en strikt of met ruimte voor afwijkingen. Nog een belangrijk onderscheid is de hoogte van de lening ten opzichte van de woningwaarde: met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG), een basishypotheek (tot 85% van de woningwaarde) of juist een tophypotheek (meer dan 85%). Aanbieders moeten financiële buffers aanhouden die afhankelijk zijn van de mate van risico (NHG, basis, top) van de verstrekte hypotheken. De hoogte van deze buffers is afhankelijk van het type aanbieder en de daarvoor geldende regelgeving (bijvoorbeeld Basel voor banken, Solvency voor verzekeraars). Dat heeft grote invloed op de hypotheekrente en het verstrekkingsbeleid van geldverstrekkers, zoals ook blijkt uit onderstaande risicometer.

Uit de risicometer, die is gebaseerd op in 2019 aangevraagde hypotheken via De Hypotheekshop, komen duidelijk de verschillen naar voren tussen de diverse soorten aanbieders. Verzekeraars (Allianz, Reaal, Centraal Beheer), buitenlandse banken (Argenta, Lloyds) en pensioenfondsen (Philips, Syntrus, Attens, MUNT) richten zich over het algemeen op hypotheken met een lager risico dan banken (Rabobank, ABN Amro, Triodos, ING), regiepartijen (Tulp, Venn, bijBouwe, Merius) en verzekeraars die ook gelden van externe funders beleggen (a.s.r., NN, Aegon). Hierbij is dus gekeken naar de verdeling NHG-hypotheken, basishypotheken (zonder NHG) en tophypotheken (zonder NHG). Maar ook het beleggingsdoel van de funding (pensioenfondsen en verzekeraars zijn mogelijk meer risicomijdend dan andere beleggers) heeft invloed op de keuze voor een hypotheeksegment.

Aanvullende factoren

Het totale kredietrisico van een hypotheek wordt mede bepaald door het inkomen (hoogte, aard), maar dat is in deze risicometer niet meegenomen. Belangrijk is tevens het fors afgenomen verschil in risico tussen hypotheken met en zonder NHG. Het renteverschil -momenteel gemiddeld 0,45%- is de laatste jaren gehalveerd als gevolg van de sterke economie, krapte op de huizenmarkt en toegenomen concurrentie tussen geldverstrekkers. Verder zullen banken via hun eigen bankkantoren mogelijk ook hypotheken met een ander risicoprofiel sluiten. Hypotrust (*), tot slot, biedt meerdere hypotheeklabels aan. Overigens is het kredietrisico van Nederlandse hypotheekportefeuilles internationaal gezien erg laag, onder meer vanwege de inkomenstoetsing bij afsluiten, de Nationale Hypotheek Garantie en de sociale zekerheid. De belangrijkste oorzaak van betalingsachterstanden is echtscheiding.

Uit een brief aan de Tweede Kamer bleek vorige week dat verzekeraars ondanks herziening van de Europese Solvency-regels vooralsnog geen kleinere buffers mogen hanteren bij de voor hen zo belangrijke NHG-hypotheken. Voor banken gelden daarvoor wel lagere eisen. 

NN neemt meerderheidsbelang in Venn

NN kondigde gisteren aan een meerderheidsbelang te nemen in Venn Hypotheken. Via Venn krijgt NN de beschikking over een extra afzetkanaal voor haar funding. Het illustreert de grote aantrekkingskracht van de Nederlandse hypotheekmarkt op beleggers, veelal buitenlandse verzekeraars en pensioenfondsen. Eerder breidden Aegon (Jungo, Colibri, Robuust), Conneqt (Hypotrust Vrij Leven en HollandWoont) en Rabobank (Vista) al uit met nieuwe hypotheeklabels. De toename van geldverstrekkers komt de laatste jaren dus met name vanuit de bestaande aanbieders, die ook voor de komende maanden al meerdere nieuwe hypotheeklabels hebben aangekondigd. Sinds 2017 zijn echt nieuwe toetreders (Reaal, Tulp) een uitzondering geworden.

Genomineerden beste hypotheekaanbieder van 2019

Voor de verkiezing van beste hypotheekaanbieder van dit jaar nomineert De Hypotheekshop de volgende financiers (op alfabetische volgorde):

• ABN AMRO
• Aegon
• Obvion
• Vista

Bij het selecteren van deze aanbieders voor de shortlist is gekeken naar de kwaliteit van de dienstverlening bij het afsluiten, de mate van (product)innovatie en maatschappelijke relevantie, en de kwaliteit van het beheer van en de nazorg op lopende hypotheken. In de week van 6 januari zal de winnaar bekend worden gemaakt.

Hypotheekrente: concurrentie onverminderd groot

Ondanks het afnemende aantal rentewijzigingen, hebben bijna alle geldverstrekkers hun rentetarieven de laatste vier weken aangepast. Daaronder dus ook aanbieders als Philips, Argenta, Lloyds en Triodos die hun tarieven in de regel minder frequent wijzigen. ING verlengde vorige week haar renteactie. Het geeft aan dat de concurrentie onverminderd groot is, ondanks het naderende einde van het seizoen. Dat blijkt ook uit het hoge aantal hypotheekaanvragen. Met nog ruim een maand te gaan, heeft 2019 het aantal van het vorige recordjaar 2018 inmiddels geëvenaard (385.000 aanvragen). 

Verwerkingstermijnen onder druk; offreren leennormen 2020

Vorige week werden er zowel enkele flinke verhogingen (Syntrus, Jungo, ABN Amro) als verlagingen (Tulp, Lloyds) doorgevoerd. Per saldo bleef het totaalgemiddelde gelijk (1,79%). Enkele aanbieders hebben momenteel moeite om hun gebruikelijke verwerkingstermijnen te halen, mogelijk dat zij als gevolg daarvan ervoor kiezen om hun tarieven te verhogen. Obvion, Lloyds en NIBC maakten bekend vanaf 2 december te kunnen offreren (renteaanbod) op basis van de normen en voorwaarden van volgend jaar. Wel kan het bindend aanbod pas in 2020 worden uitgebracht. 

Centrale banken waarschuwen voor gevolgen extreem lage rente

Verschillende organisaties (DNB, ECB, OESO) waarschuwden vorige week voor de gevolgen van de extreem lage rente. Mogelijk dat investeringsfondsen en verzekeraars meer risico hebben genomen in hun beleggingsbeleid, en de prijzen op de vastgoedmarkt te hoog zijn opgedreven. Dat zou kunnen leiden tot flinke correcties en de financiële stabiliteit ondermijnen. De ECB zou daarom liever een rente op tienjarige staatsleningen van minimaal 1,50% zien. Wellicht dat de waarschuwing van de ECB een voorbode is van ander monetair beleid.

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.

Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen?