Onderzoek: A-merken kunnen 0,15% hogere hypotheekrente vragen

Veruit de belangrijkste hypotheekrente de afgelopen jaren in Nederland is 20 jaar vast met NHG. Ongeveer één op de vijf aanvragers sluit dat tarief. Omdat bij NHG-hypotheken de acceptatieregels van de Nationale Hypotheek Garantie gelden, zijn die dus voor elke geldverstrekker vergelijkbaar. Daarom is deze tariefklasse bij uitstek geschikt om het belang van de laagste hypotheekrente nader te onderzoeken. Want als de acceptatieregels bij alle aanbieders dezelfde zijn, dan zou je mogen verwachten dat de scherpste geldverstrekker ook de meeste hypotheekaanvragen ontvangt. Maar hoewel het verband tussen renteniveau en aantal aanvragen inderdaad sterk blijkt, krijgen sommige financiers steevast meer aanvragen binnen dan je op grond van hun rentepercentage zou verwachten. Dat betekent dus eigenlijk dat deze geldverstrekkers een hogere rente kunnen vragen. Waarom is dat en hoeveel bedraagt het renteverschil?

De aanbieders die ondanks een wat hogere rente toch veel aanvragen ontvangen, behoren bijna allemaal tot de top 10 grootste geldverstrekkers volgens het Kadaster. Omdat eigenlijk alle bekende merken in deze top 10 staan, kun je de conclusie trekken dat de bekendheid van een aanbieder bij de consument dus een belangrijke factor is bij de keuze voor een hypotheek. Mogelijk dat vertrouwen daarbij ook een rol speelt. Veel financiers buiten de top 10 zijn immers pas relatief kort (1 tot 5 jaar) actief op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Maar ondanks dat de NHG-regels in principe gelijk zijn aan elkaar, zijn er op andere vlakken toch verschillen te onderscheiden. Sommige aanbieders zijn op bepaalde onderdelen strenger dan de NHG, denk bijvoorbeeld aan het vaststellen van het toetsinkomen. Daarnaast is het productaanbod niet overal gelijk: wel of geen spaarhypotheken en wel of niet een renteopslag voor aflossingsvrij. Verder zijn er verschillen in de hypotheekvoorwaarden: hoe ziet de verhuisregeling eruit, welke rente krijgt de aanvrager bij passeren, hoeveel mag er boetevrij worden afgelost, daalt de rente tijdens de looptijd (bij hypotheken zonder NHG). Tot slot is uiteraard ook de dienstverlening van belang: de kwaliteit van de midoffice en het beheer tijdens de looptijd, mogelijkheden voor maatwerk, eigen beoordeling van zelfstandigen of via uitbesteding. Op een aantal van deze punten scoren de geldverstrekkers in de top 10 goed. 

Sommige aanbieders kunnen dus een hogere rente vragen. Maar hoe groot mag het renteverschil dan zijn? Door de verschuiving onder aanbieders in april weten we inmiddels dat dit verschil ook weer niet te groot kan worden. In de grafiek tonen we de verdeling van de hypotheekaanvragen in de eerste vier maanden van dit jaar. Ongeveer 35% werd ingediend bij de scherpste geldverstrekkers (tot +0,05% van de laagste). Circa 65% kwam echter terecht bij aanbieders die een wat hogere rente hanteren. Daaruit blijkt dat een renteverschil van 0,10% tot 0,20% voor de meeste consumenten acceptabel is. De geldverstrekkers met de meest gunstige verhouding tussen rentepercentage en aantal aanvragen, kenden gemiddeld een 0,15% tot 0,17% hogere rente dan de scherpste aanbieder. Voor de meeste hypotheken is dat overigens een verschil van slechts een paar tientjes per maand (bruto). Voor de komende maanden is het interessant om te zien of de prijsvechters de kloof met de A-merken verder kunnen dichten. In vergelijking met hetzelfde onderzoek over het vierde kwartaal van vorig jaar, zijn de verschillen wat minder groot geworden. Wel is er – op een na – geen verandering in de groep aanbieders die een hogere rente kan vragen. 

In het onderzoek zijn aanbieders buiten beschouwing gelaten die in deze periode in dit segment weinig aanvragen hebben ontvangen. Daarnaast is Lot Hypotheken niet meegenomen, omdat deze nieuwe geldverstrekker pas half februari is geïntroduceerd.

NHG dempt rentestijgingen

Voor het eerst in zeven weken was er vorige week geen sprake van een oplopende hypotheekrente. Het totaalgemiddelde* bleef daarmee steken op 1,81%. Er waren links en rechts zelfs al weer enkele renteverlagingen te bespeuren: onder meer Obvion, ABN Amro en Florius verlaagden hun tarieven. Voor de komende week zijn er nog weinig nieuwe rentewijzigingen aangekondigd: eveneens een indicatie dat de hypotheekrente lijkt te stabiliseren. Naast rentewijzigingen waren er ook enkele productaanpassingen: zowel Merius als Venn verlengen de geldigheid van getekende offertes (renteaanbod) met twee maanden. Hierdoor hebben consumenten langer de tijd om de overdracht bij een notaris te regelen. 

Vergeleken met het laagterecord van half maart (1,62%), is de hypotheekrente gemiddeld 0,19% gestegen en ligt daarmee op het niveau van oktober vorig jaar. Uit de grafiek komt duidelijk naar voren dat niet elke renteperiode sinds het begin van de lockdown met evenveel is toegenomen. Over het algemeen zijn de langere renteduren meer gestegen. Daarnaast zijn de tarieven zonder NHG – zeker bij 20 en 30 jaar vast – meer toegenomen (+0,22%) dan de hypotheekrentes met NHG (+0,16%). De borgstelling van de Stichting NHG voor de restschuld in geval van gedwongen verkoop met verlies, verlaagt het kredietrisico van geldverstrekkers en heeft dus onmiskenbaar een dempende werking op de stijging van de hypotheekrente.

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).  

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen? 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.