Monitor Koopwoningmarkt (derde kwartaal 2019) – Koopwoningmarkt raakt verder uit evenwicht

De minder gunstige ontwikkelingen op de nieuwbouwmarkt van koopwoningen gaan steeds zwaarder doorwerken op de markt van bestaande koopwoningen. Door de forse koopprijsstijging van nieuwbouwwoningen, een geringer aanbod van nieuwe woningen en een sterkere concentratie op de nieuwbouw van appartementen in binnenstedelijk gebied, komt de doorstroming van eigenaarbewoners vanuit de bestaande woningvoorraad nog meer onder druk te staan. Daardoor wordt ook het potentieel aanbod van woningen in de voorraad geringer en lopen als gevolg daarvan de koopprijzen van bestaande koopwoningen verder op. Deze koopprijsstijging wordt nog steeds gefaciliteerd door de relatief gunstige economische ontwikkelingen, en de sterk gedaalde en momenteel uiterst lage hypotheekrente. De regionale verschillen in de woningmarktontwikkelingen nemen daarbij wel toe. Dit blijkt uit de gegevens in de zevenentwintigste Monitor Koopwoningmarkt (derde kwartaal 2019), die wordt samengesteld door het Expertisecentrum Woningwaarde (onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft) in samenwerking met een groot aantal marktpartijen.

Kwartaalmonitor Koopwoningmarkt
Persbericht
RTL-Z nieuwsitem
Monitor koopwoningmarkt (website TU Delft)
Dashboard (CBS)

Trends in hypotheekvoorwaarden

(bijdrage van De Hypotheekshop, pagina 10 tot en met 12) Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd. De tabel geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het afgelopen kwartaal weer.

Welke hypotheekrente gaat de consument betalen?

De gestage daling van de hypotheekrente die begin 2019 inzette, versnelde in augustus aanzienlijk. In een tijd van enkele weken daalde de gemiddelde hypotheekrente maar liefst 0,40%-punt, waardoor er in veel gevallen een flink verschil ontstond tussen de rente op het moment van uitbrengen van de voorlopige offerte (het renteaanbod) en het passeren bij de notaris. De voorkeur van consumenten is daarom in het derde kwartaal verder verschoven naar hypotheekproducten waarbij ze de lagere rente van de dag van passeren gaan betalen. De snel dalende rente heeft echter regelmatig ook nadelige gevolgen: oriënteerders en oversluiters zien zich opeens geconfronteerd met een lagere leencapaciteit of een hogere boete. 

Toename oversluitingen, relatieve afname transacties

De lage stand van de hypotheekrente zorgde de afgelopen maanden voor een grote toename van met name vijftigplussers die hun huidige hypotheek willen oversluiten. Vaak met de insteek van lagere maandlasten, lange rentezekerheid en het verlengen van de aflossingsvrije hypotheek met opnieuw 30 jaar. Daarnaast is er een groei waarneembaar van consumptieve opnames (niet bestemd voor de eigen woning) voor bijvoorbeeld schenking aan de kinderen of aanschaf van een camper. Een toenemend aantal geldverstrekkers accepteert inmiddels bij lagere hypothecaire verstrekkingen zoals oversluitingen (tot maximaal 90% van de woningwaarde) een modelwaardetaxatie als goedkoper alternatief voor een taxatierapport door een taxateur.

Rentemiddeling

Naast het oversluiten van de huidige hypotheek was rentemiddeling de afgelopen jaren een populaire manier om de maandlasten te verlagen. Ook wordt rentemiddeling wel ingezet bij het verhogen van de hypotheek, voor een gunstigere toetsrente. Anders dan bij oversluiten, waarbij de rentevergoeding (boete) in één keer dient te worden betaald, wordt bij rentemiddeling de boeterente over de looptijd uitgesmeerd en een nieuwe rente berekend. Vanwege de kans op verhuizing voor de afloop van de nieuwe renteperiode, brachten veel geldverstrekkers een aanvullende opslag bovenop de nieuwe middelingsrente in rekening. Dit is echter sinds 1 juli van dit jaar niet meer toegestaan, waardoor een aantal aanbieders (tijdelijk) is gestopt met het aanbieden van rentemiddeling. Voor consumenten een negatieve ontwikkeling.

Uitgelicht: Een nieuwe kijk op ‘inkomen’

Naast ‘onderpand’ is ‘inkomen’ de tweede belangrijke pijler onder een hypothecaire financiering. Door digitalisering van hypotheekprocessen en flexibilisering van arbeidsrelaties, spelen er momenteel twee belangrijke ontwikkelingen rond het vaststellen van inkomen door geldverstrekkers. 

Brondata

Allereerst zijn steeds meer geldverstrekkers bezig om de papieren documenten – 15 tot 20 documenten per hypotheekaanvraag is niet ongewoon – stap voor stap te vervangen door brondata van de overheid, als MijnPensioenoverzicht.nl, MijnUWV.nl en MijnBelastingdienst.nl. Niet alleen is deze informatie compleet en betrouwbaar, het aanvraagproces wint tevens aan snelheid. Het Nibud onderzoekt momenteel zelfs het gebruik van het sociale verzekeringsloon (UWV) in plaats van het bruto inkomen voor het jaarlijks vaststellen van de inkomensnormen voor het verstrekken van hypotheken. 

Arbeidsmarktperspectief

Ten tweede zien we dat de aard van het dienstverband (vast, tijdelijk, flexibel) als criterium wordt vervangen door -of aangevuld met- het arbeidsmarktperspectief van de aanvrager. Het recente verleden heeft uitgewezen dat de aard van het dienstverband aan voorspellende waarde heeft ingeboet ten aanzien van eventuele toekomstige betalingsproblemen. De huidige beoordelingsvorm wordt ook als te star ervaren. Objectieve kenmerken als opleiding, beroep, branche, regio, ervaring en verdiencapaciteit winnen juist aan belang. Deze vormen de basis voor instrumenten als de perspectiefverklaring (uitzendkrachten) en de arbeidsmarktscan (tijdelijke contracten, flexibele schil), die de laatste jaren zijn ontwikkeld.

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Erkend adviseur Duurzaam wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.