Monitor Koopwoningmarkt (tweede kwartaal 2019) – Nieuwbouwmarkt steeds bepalender voor ontwikkeling in bestaande voorraad koopwoningen

De dalende trend in het nieuwbouwaanbod van koopwoningen drukt een steeds grotere stempel op de dynamiek en koopprijsontwikkeling in de bestaande woningvoorraad. Dit belemmert de mogelijkheden om door te stromen vanuit een bestaande koopwoning, waardoor ook het aanbod van bestaande koopwoningen stagneert. De dynamiek op de markt van bestaande woningen komt hierdoor onder druk te staan en de koopprijzen van bestaande én nieuwbouw koopwoningen blijven stijgen. Het inmiddels hoge prijsniveau zorgt weer voor vraaguitval aan de onderkant van de koopwoningmarkt, omdat de woningen voor koopstarters steeds moeilijker te financieren zijn. Het adagium van de makelaardij ‘locatie, locatie, locatie’ lijkt vervangen te kunnen worden door ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Dat blijkt uit de zesentwintigste Monitor Koopwoningmarkt, die wordt samengesteld door het Expertisecentrum Woningwaarde (onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft) in samenwerking met een groot aantal marktpartijen.

Kwartaalmonitor Koopwoningmarkt
BNR nieuwsitem
Monitor koopwoningmarkt (website TU Delft)
Dashboard (CBS)

Trends in hypotheekvoorwaarden

(bijdrage van De Hypotheekshop, pagina 9 tot en met 11)
Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd. De tabel geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het afgelopen kwartaal weer.

WOZ-opgave, modelwaardetaxatie

Grote stijgers zijn verstrekking op basis van een WOZ-opgave of een modelwaarde taxatie. Geldverstrekkers mogen voor financieringen tot 90% van de woningwaarde een modelwaardetaxatie accepteren als goedkoper alternatief voor een taxatierapport van een menselijke taxateur. Van deze laatste zijn de kosten door nieuwe regelgeving juist gestegen. Met de toename van lagere verstrekkingen (door verhogingen en oversluitingen, en de inbreng van overwaarde bij doorstromers), nemen steeds meer geldverstrekkers een eigen versie van een modelwaardetaxatie op in hun acceptatiebeleid.

Langere offerteduur

Voor doorstromers is een langere offertegeldigheid belangrijker geworden. Door de krappe woningmarkt zoeken doorstromers langer naar een nieuwe koopwoning. Vaak is er sprake van een ‘treintje’ van meerdere woningtransacties, waardoor koper en verkoper langer dan voorheen op elkaar wachten. Een koper heeft dan een hypotheek met een langere offertegeldigheid nodig, waarbij langer dan zes maanden geen uitzondering meer is. 

Passeerrente

De hypotheekrente daalt sinds het begin van dit jaar. De marktverwachting is dat deze daling voorlopig zal aanhouden en dat de hypotheekrente de komende jaren laag zal blijven. Consumenten kiezen daarom vaker voor een hypotheek waarbij, als de hypotheekrente op de dag van passeren bij de notaris lager is dan in de offerte, ze de lagere rente gaan betalen.

Uitgelicht: overwaarde

In 2013 kende de woningmarkt zowel in het aantal transacties als in de hoogte van de huizenprijzen een dieptepunt. Veel particulieren kampten met huizen die onder water stonden. In betrekkelijk korte tijd is de situatie compleet omgeslagen. Het grootste deel van Nederland heeft niet langer te maken met een mogelijke restschuld. Voor starters zijn de hoge huizenprijzen nadelig. Zij hebben nog geen vermogen kunnen opbouwen. Bij de aankoop van een woning is het kunnen gebruiken van overwaarde cruciaal geworden. Dat is zeker het geval voor de zogenaamde annuïtaire doorstromers, die na 2013 zijn gestart en vanwege een andere fiscaliteit met een beperktere leencapaciteit dan oudere doorstromers te maken hebben. Een neveneffect van de toegenomen inbreng van overwaarde bij de aankoop van woningen is dat er minder vaak knelpunten bij financieringsaanvragen optreden, bijvoorbeeld bij vaststellen van het toetsinkomen. Vanwege de lagere verstrekkingen in verhouding tot de woningwaarde, zijn een ORV-verplichting vanuit geldverstrekkers en aanpassingen van de risicoklasse minder aan de orde. 

Voorwaarden overbruggingsfinanciering

De belangrijkste hypotheekvoorwaarde is momenteel de hoogte van de maximale overbruggingsfinanciering die een geldverstrekker biedt. Met deze overbruggingsfinanciering kan de koper al een nieuwe woning kopen als de oude woning nog niet (onvoorwaardelijk) is verkocht. Tijdens de crisis moesten consumenten in de regel aantonen dat ze gedurende 24 maanden de dubbele woonlasten konden dragen. De maximale overbrugging bedroeg toen circa 80% van de verkoopopbrengst (minus de oude hypotheek). In de huidige woningmarkt hanteren veel aanbieders 90% van de verkoopopbrengst en moeten consumenten aantonen dat ze 6 tot 12 maanden dubbele lasten kunnen betalen. 

Relatiebreuken en doorstromen

De stijging van de huizenprijzen en het daardoor grotendeels verdwijnen van restschulden heeft de laatste jaren geleid tot een inhaalslag van doorstromers en van mensen die uit elkaar gaan. Bij relatiebreuken begint nu echter een volgend probleem te ontstaan: door de toegenomen overwaarde kan het lastig zijn de woning te behouden door de vertrekkende ex-partner uit te kopen. 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop is de grootste onafhankelijke financiële adviesketen van Nederland, waar iedereen terecht kan voor een duidelijk en persoonlijk advies over hypotheken, verzekeringen en financiële planning. De Hypotheekshop is één van de labels van Ingage Franchise, met ruim 250 aangesloten onafhankelijke financieel advieskantoren, en onderdeel van Ingage Group.