Marktscan: wie concurreert met wie?

hypotheekrente, renteontwikkelingen, marktontwikkelingen

28.05.2019

Door de opkomst na de crisis van niet-bancaire hypotheekverstrekkers zoals verzekeraars, pensioenfondsen en beleggingsinstellingen is het hypothekenlandschap diverser geworden. Gezien de verwachting dat de hypotheekverstrekking de komende jaren nog fors zal groeien, door verlengingen en stijging van de huizenprijzen, vervullen de nieuwe aanbieders een belangrijke rol. Inmiddels zijn er bijna 40 verschillende geldverstrekkers actief in Nederland, die elk een eigen deel van de hypotheekmarkt bedienen. Onderstaande marktscan van hypotheken zonder NHG (dit jaar waarschijnlijk 65% van de nieuwe hypotheken) toont het segment waarop de financiers zich richten. Daarbij is gekeken naar ‘rentevaste periode’ (horizontale as, van kort naar lang) en ‘hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde’ (verticale as, van basis- naar tophypotheek). Wat valt hierin op?

Basishypotheken de grootste categorie
Bij hypotheken zonder NHG wordt het grootste deel van de hypotheekaanvragen op dit ogenblik gevormd door basishypotheken (oversluiters, aankoop met inbreng van overwaarde). In dat segment blijken dan ook de meeste aanbieders actief. Opmerkelijk genoeg richten geldverstrekkers zich niet specifiek op tophypotheken met een korte renteduur, dat het kleinste marktdeel is. Consumenten zetten de rente over het algemeen langer vast als de verstrekking hoger is. Uit het overzicht blijkt verder duidelijk de natuurlijke verdeling tussen banken (korte rentes) en regiepartijen (lange rentes).

Segment per type aanbieder
Pensioenfondsen (via regiepartijen als MUNT, Syntrus, Aegon, Philips) en buitenlandse banken (Argenta, Lloyds) hebben een voorkeur voor lage verstrekkingen en lange renteperioden. Partijen als NN, Vista en a.s.r. kiezen juist voor de hogere verstrekkingen, mogelijk vanwege het wat hogere rendement. Verzekeraars (Woonfonds, Centraal Beheer, Allianz, Aegon, NN, a.s.r.) zijn in alle drie de segmenten vertegenwoordigd. Tot slot richten bijna alle Nederlandse banken zich op de basishypotheken met een korte renteperiode. Het lijkt daarbij of de grootbanken en hun labels in elkaars vaarwater zitten. Dat is echter schijn: zowel ABN Amro als Rabobank zijn meer gericht op maatwerkaanvragen dan de labels Florius, Moneyou en Obvion. 

Mogelijke nieuwe geldverstrekkers
De afgelopen jaren kwamen toetreders uit de hoek van de lange rentes. Door de groeiende hypotheekmarkt en nieuwe markten als verhuur- en overwaardehypotheken, zullen ook de komende jaren nieuwe financiers interesse tonen. Voor dit jaar zijn al weer enkele nieuwe labels aangekondigd. Mogelijk dat door het toenemende aandeel basishypotheken ook buitenlandse banken worden aangetrokken, zoals in het verleden het Franse BNP Paribas. Zij zijn momenteel ondervertegenwoordigd. 

Hypotheken zonder NHG via De Hypotheekshop (2019, ingediend via HDN). Om verschillende redenen konden niet alle financiers worden opgenomen. 
 

Meimaand met meer rentewijzigingen dan gebruikelijk
Net als april kent ook mei veel rentewijzigingen (meest uiteraard verlagingen) door aanbieders. Het aantal rentewijzigingen ligt in beide maanden hoger dan de afgelopen jaren het geval was. Op Philips en Aegon na hebben alle geldverstrekkers vanaf april een of meerdere keren hun tarieven veranderd. Oorzaak hiervan is uiteraard de lage rente op de kapitaalmarkt. Daarnaast zijn de afgelopen jaren nieuwe regiepartijen toegetreden, die relatief vaak de rente aanpassen. Maar de wijzigingen later in het seizoen illustreren ook de felle concurrentiestrijd die gaande is. Afgelopen week voerden zowel Merius als Vista twee keer een rentewijziging door. Rabobank verlaagde haar aflossingsvrije tarieven, terwijl a.s.r. de rentes van de startershypotheek wijzigde. In de meeste gevallen ging het wel om beperkte aanpassingen. 

Toename maatwerk: heeft de hypotheeksector dan niets geleerd van 2008?
Vorige week maakte BLG bekend dat het een proef start met een hypotheek voor ‘duurhuurders’. Dat zijn mensen die al enige tijd probleemloos een hoge huurprijs betalen, maar volgens de standaard toetsing niet in aanmerking komen voor een hypotheek met een vergelijkbare maandlast (rekening houdende met eigenaarslasten). Een verruiming die een enkeling deed terugdenken aan de hypotheekverstrekking in 2008, toen de huizenprijzen eveneens piekten. Eerder werd het al eenvoudiger voor flexwerkers en zelfstandigen om een hypotheek te sluiten. Ook senioren kunnen sinds vorig jaar makkelijker doorstromen naar een goedkopere woning. De vraag is of het weer te makkelijk wordt om een hypotheek te sluiten en of de geschiedenis zich gaat herhalen. Staan we aan de vooravond van een nieuwe financiële crisis?

Situatie niet te vergelijken
Wat wel eens vergeten wordt, is dat de hypotheekregels sinds de crisisjaren veel strikter zijn geworden.

*Maximale verstrekking tot 100% van de woningwaarde
*Verplichte annuïtaire aflossing voor nieuwe hypotheken
*Maximering aflossingsvrij tot 50% van de woningwaarde
*Inkomensnormen van het Nibud zijn verplicht gesteld

Door deze aanpassingen is de situatie van 2008 daarom eigenlijk niet meer te vergelijken met de huidige. Dat geldt eveneens voor de maatschappij als geheel, door bijvoorbeeld veranderingen in samenlevingsvormen, pensioenopbouw en -leeftijd, sociale zekerheid en de aard van dienstverbanden. Hierdoor blijken continue aanpassingen van het beleid en het inzetten van maatwerk steeds meer noodzaak. Standaard bestaat niet meer.

Door technologie meer maatwerk en minder risico’s
Door technologische ontwikkelingen zoals het gebruik van data over de arbeidsmarkt (kansen per beroepsgroep) wordt het mogelijk om beter in te spelen op dit soort veranderingen. En zelfs meer dan dat, ook de risico’s kunnen beter op maat worden geschat. Een ontwikkeling die de komende jaren door zal zetten met de komst van PSD2. Na toestemming van de consument kunnen hiermee uitgavenpatroon en bestedingsruimte veel exacter dan nu worden bepaald. Hierdoor wordt het mogelijk om veel meer op maat te adviseren bij de financiering met een hypotheek. Uiteindelijk zal het grootste deel van de aanvragen in de toekomst bestaan uit (geautomatiseerd) maatwerk, waardoor het percentage betalingsachterstanden - net als in 2008 - internationaal gezien laag kan blijven. 

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.