Lagere lasten door verhuizen? Niet voor jonge doorstromers

hypotheekrente, marktontwikkelingen, renteontwikkelingen

15.10.2019

Door de snel dalende hypotheekrente houden veel mensen zich bezig met de vraag hoe zij daarvan kunnen profiteren. Oversluiten is vaak de eerste optie die wordt bekeken, maar de hoogte van de rentevergoeding (‘boeterente’) wil nog wel eens roet in het eten gooien. Verhuizen kan dan een verrassend alternatief bieden, omdat er bij aflossing immers geen boete in rekening wordt gebracht. Idealiter verhuist iemand naar een grotere woning, terwijl de maandlasten gelijk blijven of zelfs dalen. We hebben hieronder een aantal voorbeeldsituaties doorgerekend waaruit blijkt dat dat inderdaad tot de mogelijkheden behoort. Toch is dat niet in alle situaties het geval. Dat heeft te maken met de periode (voor of na 2013) waarin iemand zijn of haar eerste huis heeft gekocht, en de fiscale regels die daarbij horen.

Verschil kansen voor doorstromers meewegen in evaluatie van de fiscale eigenwoningregeling
Zogenaamde annuïtaire doorstromers, die als starter hun eerste woning na 1 januari 2013 hebben gekocht, hebben een voorwaardelijk recht op hypotheekrenteaftrek. Die voorwaarde luidt dat zij in maximaal 30 jaar hun hypotheek volledig annuïtair moeten aflossen. Het gevolg is dat verhuizen naar een duurdere woning, ondanks de lagere hypotheekrente van dit moment, vaak zorgt voor hogere maandlasten omdat het bedrag aan aflossing toeneemt. Dat is een groot verschil met de doorstromers uit de periode daarvoor, die nog gebruik kunnen maken van hun oude rechten. Doorstromers met voldoende oude rechten mogen tot 50% van de nieuwe woningwaarde een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, waarover zij alleen (aftrekbare) rente hoeven te betalen. Hoewel een vergelijking op maandlasten tussen annuïtaire doorstromers en doorstromers met oude rechten deels een vergelijking van appels met peren is, zorgt de volledige aflosverplichting wel voor andere kansen op de woningmarkt voor de verschillende groepen doorstromers. Zowel qua financiële haalbaarheid als qua hoogte van de maandlasten. Het zou goed zijn als dit aspect wordt meegewogen in de evaluatie van de fiscale eigenwoningregeling die aanstaande is. 

Toelichting: Woning die in 2008 werd gekocht voor € 194.000, wordt in 2019 verkocht voor € 294.000 (casus Gouda).
Bron casussen: NVM.


Meeste kans voor starters in Zuid-Holland, Noord-Brabant en Gelderland
De NHG was vorige week in het nieuws door de bekendmaking door minister Ollongren van de nieuwe borgtochtprovisie met ingang van 1 januari 2020. Die daalt naar 0,7% over de hoofdsom (2019: 0,9%). Hierdoor zijn kopers en oversluiters straks -uitgaande van de hogere NHG-grens in 2020 van 310.000 euro- maximaal 620 euro goedkoper uit. Netto is het voordeel kleiner, omdat de borgtochtprovisie eenmalig aftrekbaar is. De minister maakte tevens bekend dat er een onderzoek komt naar de wijze waarop jaarlijks de nieuwe NHG-grens wordt vastgesteld. Deze is de afgelopen jaren flink gestegen omdat die meebeweegt met de ontwikkeling van de huizenprijzen. De minister wil nu onderzoek verrichten naar een stabielere vormgeving van de kostengrens.  

Uit onderstaand overzicht (peildatum 9 oktober 2019, bron Funda.nl, kostengrens 310.000 euro) blijkt dat van alle woningen die in aanmerking komen voor financiering met NHG, circa 18% in Zuid Holland ligt. Daaronder ook maar liefst een derde (34%) van alle NHG-appartementen in Nederland. Ook in Noord-Brabant en Gelderland bevinden zich relatief veel NHG-woningen. Groningen is de provincie waarin de meeste woningen in aanmerking komen voor financiering met NHG (65% van het totale te koop staande woningaanbod). In de provincie Utrecht is dit percentage het laagst (22%). Het gemiddelde in Nederland ligt op 38%.

Modaal inkomen eenverdieners volstaat niet meer voor aanschaf van gemiddelde eengezinswoning
Vorige week maakte de NVM de kwartaalcijfers over het derde kwartaal bekend. De gemiddelde prijs per vierkante meter (m2) is gestegen naar 2.600 euro voor bestaande bouw. Voor nieuwbouwwoningen is de prijs opgelopen naar 3.000 euro per m2. In onderstaand overzicht hebben we de leencapaciteit op inkomen (tweeverdieners, verdeling 60/40, rente 1,30%) vertaald in het aantal vierkante meters dat daarmee kan worden gekocht. Duidelijk wordt dat een modaal inkomen van een eenverdiener (36.000 euro per jaar) inmiddels niet meer volstaat voor de aanschaf van een gemiddelde eengezinswoning. Daarvoor is bijna een modaal huishoudinkomen benodigd (circa 65.000 euro per jaar).

*Hypotheekrente 1,75% (zonder NHG)



Lange rente binnenkort goedkoper dan de korte?
Een neveneffect van de dalende hypotheekrente is dat het verschil tussen korte en lange rentevaste perioden snel kleiner aan het worden is. Dat is het meest duidelijk zichtbaar bij 5 en 10 jaar vast. Aan het begin van dit jaar bedroeg het gemiddelde verschil nog ongeveer 0,30%-punt (NHG), inmiddels is dat teruggelopen tot slechts 0,07%. Bij enkele geldverstrekkers (BLG, Rabo, MUNT, NIBC, Syntrus) is de rente op 10 jaar vast op dit moment al gelijk aan die op 5 jaar vast. Het lijkt een kwestie van tijd voordat de gemiddelde rente op 10 jaar vast zelfs lager wordt dan die op 5 jaar vast. Deze situatie wordt ook wel een omgekeerde rentecurve genoemd en was in het verleden vaak een voorbode van een economische recessie één tot twee jaar later. Sommige economen wijzen echter op andere factoren die de lange rentes op dit ogenblik onder druk zetten, zoals de lage inflatie, de vergrijzing en de schaarste aan obligaties. De vorige keer dat de rente op 10 jaar vast lager was dan die van 5 jaar vast, was in september 2016, hoewel de gemiddelde 10 jaarsrente toen niet onder die van de 5 jaar zakte. Dat laatste was wel het geval in 2008.

Is de daling van de hypotheekrente aan het afremmen?
Hoewel het aantal rentewijzigingen door geldverstrekkers nog steeds erg hoog blijft, lijkt de rentedaling stilaan toch wat te minderen. De meeste aanbieders voerden vorige week beperkte verlagingen door, met wijzigingen tot 0,05%. Met name Merius, maar ook ABN Amro, Florius en NN vormden de uitzondering hierop. Daarnaast nam de gemiddelde marge op de hypotheekrente af, doordat de rente op de kapitaalmarkt steeg. Recente ontwikkelingen rond de Brexit en de handelsoorlog zorgden voor meer vertrouwen bij beleggers. 

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.