Inkomenstoetsing niet altijd in het belang van de consument
Gepubliceerd: ‐ Update:
In de per 2014 ingevoerde Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet (TRHK) is opgenomen hoe de maximale hoogte van iemands hypotheek wordt bepaald. Daarbij spelen drie factoren een rol: het toetsinkomen, de toetsrente en de woonquote. Die laatste wordt ook wel financieringslastpercentage genoemd. De toetsingsmethodiek blinkt uit in eenvoud, maar door de strikte toepassing wordt het belang van de consument niet altijd gediend. Wij pleiten daarom voor enkele aanpassingen van de toetsingsmethodiek.
Berekening maximale hypotheek
Om iemands maximale hypotheek op basis van het inkomen vast te stellen, worden allereerst het toetsinkomen en de van toepassing zijnde toetsrente bepaald. Het toetsinkomen is het deel van het totale inkomen dat als ‘bestendig’ wordt gezien en dat daarom meetelt voor de hypotheekverstrekking. De TRHK en het beleid van de betreffende geldverstrekker zijn hiervoor het uitgangspunt. Vervolgens is in de Nibudtabel de bijbehorende woonquote af te lezen. De woonquote is het deel van het toetsinkomen dat mag worden ‘verwoond’.
In het algemeen geldt hoe hoger het toetsinkomen en de woonquote, en hoe lager de toetsrente, hoe hoger de maximale toegestane leencapaciteit. De maandlasten van een nieuwe hypotheek mogen niet hoger zijn dan de maandlast die hoort bij de maximale toegestane leencapaciteit.
Nibud tabellen: klein verschil in toetsrente of toetsinkomen, maar groot verschil in leencapaciteit
De praktijk leert dat een iets hogere of lagere toetsrente een groot verschil kan betekenen in leencapaciteit. Hetzelfde geldt voor de hoogte van het toetsinkomen. Een recente casus om dit te illustreren.
Een mevrouw met een jaarinkomen van € 29.966,-
Toetsrente 5% geeft een leencapaciteit van € 120.945,-.
Toetsrente 1,73% (bij een renteperiode van 10 jaar) geeft een leencapaciteit van € 140.186,-.
Toetsrente 2,1% (15 jaar) geeft een leencapaciteit van € 133.310,-.
Toetsrente 2,55% (20 jaar) geeft een leencapaciteit van € 131.851,-.
Zou dezelfde mevrouw per jaar slechts € 2.140,- meer verdienen (€ 32.106,-)
Toetsrente 5% geeft een leencapaciteit van € 129.583,- ( € 8.638,- hoger)
Toetsrente 1,73% (10 jaar) geeft een leencapaciteit van € 153.952,- (€ 13.766,- hoger).
Toetsrente 2,1% (15 jaar) geeft een leencapaciteit van € 146.401,- (€ 13.091,- hoger).
Toetsrente 2,55% (20 jaar) geeft een leencapaciteit van € 144.630,- (€ 12.779,- hoger).
Toetsrente
Sinds de invoering van de TRHK stelt de AFM elk kwartaal de toetsrente opnieuw vast. Hiervoor gebruiken zij het gewogen gemiddelde van de hypotheekrente van de vijf of zes grootste hypotheekaanbieders. De hypotheekrente van de aanbieder met het grootste marktaandeel telt hierin zwaarder mee dan een aanbieder met een klein marktaandeel. In de wet is bepaald dat de toetsrente minimaal 5% moet zijn, ook als de gemiddelde rente dus lager is. De toetsrente is van toepassing op alle hypotheken waarvan de rentevaste periode maximaal tien jaar is.
Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer, kan een aanbieder rekenen met de werkelijke rente. Bij een rentevaste perioden van 10 jaar (de gemiddelde 10 jaar rente met NHG bedraagt momenteel 1,86%) is de maximale verstrekking daarom het hoogste.
Minimale toetsrente periodiek herijken
Door de enorme rentedaling sinds 2013, is er een kloof ontstaan tussen de actuele marktrentes en de minimale toetsrente van 5%. Hetzelfde verschijnsel speelde bij de hoogte van het fictieve rendement in box 3 voor sparen en beleggen (4%) waar vervolgens vermogensbelasting over wordt geheven. De laatste jaren bestond hier in toenemende mate onvrede over, omdat door de daling van de spaarrente een rendement van 4% per jaar niet langer als reëel werd gezien. Vanaf 2017 wordt de hoogte van dit fictieve rendement daarom aangepast. In de eerste schijf, die loopt tot een bedrag van € 75.000,- na aftrek van het heffingsvrije vermogen, gaat straks een verlaagd fictief rendement gelden van 2,9% (gewogen gemiddelde).
De vraag kan gesteld worden of ook de hoogte van de minimale toetsrente (5%) niet zou moeten worden aangepast aan de ontwikkelingen. Hiervoor zou bijvoorbeeld kunnen worden aangesloten bij de gemiddelde 10 jaar rente over de laatste 10 jaar. Die bedraagt momenteel 4,34% (met NHG) gemeten vanaf begin 2006, maar zal de komende jaren verder gaan dalen door de rentedalingen sinds 2013.
Aanbevelingen
Zoals blijkt uit bovenstaande casus, kan een inkomen of een rente die net onder of boven een bepaalde grens valt, een behoorlijk verschil in leencapaciteit opleveren. Voor de consument kan een dergelijk verschil zelfs bepalend zijn voor het wel of niet kunnen kopen van een woning. De Hypotheekshop vindt dergelijke grote sprongen in leencapaciteit daarom ongewenst en pleit voor fijnmazigere tabellen.
Het zou daarbij verstandig zijn om bij het aanpassen van de tabellen het kiezen voor een langere rentevaste periode niet langer te ontmoedigen. Eerder dit jaar hebben zowel DNB als de AFM consumenten gewaarschuwd voor het renterisico. Met andere woorden: het risico dat de rente is gestegen als de huidige rentevaste periode is afgelopen en men wordt geconfronteerd met hogere maandlasten. Bij een momenteel veel gekozen rentevaste periode van 20 jaar is het renterisico echter beperkt, omdat door de verplichte annuïtaire aflossing na afloop van deze periode nog slechts een hypotheekschuld resteert van minder dan 45% van het oorspronkelijke bedrag.
Toch zien we tegen de trend in om de rente langer vast te zetten, de laatste tijd een toename van consumenten die kiezen voor 10 jaar vast. De verklaring ligt in het grote verschil in leencapaciteit tussen een rentevaste periode van 10 jaar en een rentevaste periode van 15 of 20 jaar. Hoewel de verschillen in (netto) maandlast minimaal zijn, is het verschil in rentezekerheid wel heel groot. Consumenten worden hierdoor geplaatst voor een dilemma: kiezen tussen rentezekerheid of het realiseren van de woonwens. Het verdient de aanbeveling bij het bepalen van de leencapaciteit meer rekening te gaan houden met het beperkte verschil in maandlast en de grotere rentezekerheid van een langere rentevaste periode.
