Inkomen waarmee je geen huis kunt kopen

renteontwikkelingen, marktontwikkelingen, hypotheekrente

20.08.2019

De meeste mensen financieren hun koopwoning middels een hypotheek. Omdat het aangaan van een hypotheek een langjarige financiële verplichting betekent, is voor geldverstrekkers en hypotheekadviseurs de ‘bestendigheid’ van het inkomen een belangrijk aandachtspunt. Hoewel de mate van acceptatie van diverse inkomensbronnen tussen aanbieders erg uiteen kan lopen, zijn er voor een aantal veel voorkomende soorten inkomsten wel minder mogelijkheden. Hierdoor kan er dus verschil zijn tussen de hoogte van iemands daadwerkelijke inkomen en het toetsinkomen waarmee een geldverstrekker rekent. We geven enkele voorbeelden van situaties die onze adviseurs in de praktijk veelvuldig tegenkomen.


Inkomsten die in het algemeen niet of beperkt meetellen voor het toetsinkomen:

* Inkomen uit arbeid na AOW-leeftijd
* Nog op te bouwen lijfrentekapitaal
* Inkomen als raadslid
* Inkomen uit een leerlingcontract
* Inkomen uit Persoonsgebonden Budget bij een familielid
* Inkomen in andere valuta dan euro’s
* Inkomen ontvangen van een in het buitenland gevestigde werkgever
* Inkomen uit gastouderschap
* Bepaalde arbeidsongeschiktheidsuitkeringen, zoals WAO en WGA 
* WW-uitkering
* Kinderalimentatie en kinderbijslag
* Studielening of -financiering

Beleid regelmatig toetsen aan maatschappelijke ontwikkelingen
Een duidelijke trend is dat steeds meer ouderen (gedeeltelijk) doorwerken na hun AOW-leeftijd. Vaak gebeurt dit als zelfstandige. Geldverstrekkers laten dit inkomen bij het bepalen van het toetsinkomen echter buiten beschouwing vanwege de onzekerheid over het toekomstperspectief. Daarnaast is het vangnet voor ouderen (geen recht op WW) minimaal. Naast twijfels over de bestendigheid van inkomen, kunnen ook andere redenen een rol spelen voor het besluit om inkomen niet of maar gedeeltelijk mee te nemen. Bijvoorbeeld omdat het lastig is om loonbeslag te leggen op inkomen dat wordt verdiend bij een buitenlandse werkgever, of vanwege het valutarisico van niet-euro inkomens. Het is echter wel belangrijk om tijdig in te spelen op recente maatschappelijke ontwikkelingen als deelpensionering en langer doorwerken. Het heeft bijvoorbeeld een tijd geduurd voordat flexwerkers dezelfde mogelijkheden kregen voor een hypotheek als mensen in loondienst, waardoor een grote groep mensen beperkter toegang had tot de (koop)woningmarkt. Het is daarom van belang dat de branche (rijksoverheid, NHG, geldverstrekkers, adviseurs) maatschappelijke trends nauwgezet blijft volgen en regelmatig het beleid daarop toetst. Uiteraard dient voldoende bestendigheid daarbij altijd het uitgangspunt te zijn.

Rentes op de financiële markten in een vrije val; banken starten het seizoen vroeg
De basis voor de hypotheekrente, de rente op de kapitaalmarkt, is dit jaar door alle politieke en economische onrust met bijna 1%-punt gedaald. Van 0,32% op 2 januari naar -0,56% afgelopen vrijdag. De hypotheekrente, die de rente op staatsleningen in de regel met een vertraging van enkele weken volgt, lijkt het tempo van deze forse daling nauwelijks te kunnen bijbenen (minus 0,30%-punt in 2019). Als alternatieve verklaringen voor het achterblijven van de hypotheekrente - en het oplopen van de marge voor geldverstrekkers - worden het compenseren door aanbieders van de lagere marges op sparen, verzekeren en pensioenen, en de schaarser wordende funding genoemd. Desondanks bereikte het totaalgemiddelde van de hypotheekrente vorige week met 2,22% wederom een laagterecord. Met de start van het naseizoen in aantocht, lijkt de kans groot dat de hypotheekrente de komende weken nog verder daalt. De laatste jaren zijn vooral de langere rentes en de tarieven zonder NHG gedaald. Het verschil tussen hypotheekrentes met en zonder NHG bedraagt momenteel gemiddeld nog slechts 0,46%-punt, en is in drie jaar tijd gehalveerd.

Piek in augustus; banken starten het seizoen vroeg
Waar de vakantiemaand augustus normaal gesproken een rustige maand is, ligt het aantal rentewijzigingen tot dusverre enorm hoog. Na juli lijkt ook augustus een recordmaand te worden qua aantal renteaanpassingen. Met name de (groot)banken zijn voor augustus ongebruikelijk actief op het rentefront. Door productinnovatie, maatwerk en scherpere rentetarieven hebben zij de opgelopen achterstand door de komst van pensioenfondsen en regiepartijen inmiddels ingelopen. Mede door de introductie van duurzaamheidskortingen zijn grootbanken tegenwoordig zelfs op de lange renteperioden als 20 en 30 jaar vast concurrerend geworden. Zo hebben ABN Amro en label Florius de afgelopen weken hun 30-jaarstarief met ruim 1%-punt verlaagd. 

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.