Huis kopen tijdens corona: waar moet je op letten?

Het wordt een repeterend verhaal: ondanks goede vrijdag leverde ook de vierde week van de coronacrisis een aanvraagrecord op (circa 13.000 aanvragen). Hierdoor staan nu alle vier de ‘coronaweken’ in de top vijf van weken met het hoogste aantal hypotheekaanvragen (HDN, sinds 2011). In totaal zijn er sinds het begin van de coronacrisis 65% meer aanvragen ingediend dan in de vier weken daarvoor. Door de coronacrisis en de economische gevolgen daarvan op korte en langere termijn is de woningmarkt vrij plotseling veranderd. We geven een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen ten aanzien van huizenkopers.

Doorstromers

Hoewel het aantal aanvragen dus erg hoog blijft, zijn er wel verschuivingen zichtbaar. Het aandeel oversluiters neemt nog steeds toe, terwijl dat bij starters de afgelopen weken min of meer gelijk is gebleven. Het percentage doorstromers is sinds het begin van de crisis echter iedere week gedaald. Het is mogelijk dat dit deels te maken heeft met ‘het kleinste woningaanbod in 20 jaar’, waarover de NVM vorige week in haar overzicht van het eerste kwartaal van dit jaar berichtte. De krapte blijft onverminderd groot met slechts 2,8 beschikbare bestaande woningen per potentiële koper. Wellicht dat een deel van de huiseigenaren door de crisis ook huiverig is geworden, mede door voorspellingen over een mogelijke daling van de huizenprijzen in 2021. In de lopende maand zien wij vooralsnog geen afname van het percentage doorstromers dat eerst koopt, alvorens te verkopen. Tevens zijn er de laatste twee weken geen geldverstrekkers meer geweest die de hoogte van een overbruggingsfinanciering hebben beperkt.

Relatiebreuk met minderjarige kinderen

In verband met de uitbraak van het coronavirus is de rechtspraak momenteel vertraagd. Dat raakt onder meer echtscheidingszaken waarin sprake is van minderjarige kinderen, omdat er eventueel een kindgesprek en/of een mondelinge zitting dient plaats te vinden. Er zitten voor geldverstrekkers een aantal risico’s aan het accepteren van een hypotheek alleen op basis van het echtscheidingsconvenant, dat nog niet bekrachtigd is door een rechter. De hoogte van de alimentatie kan bijvoorbeeld nog worden aangepast, terwijl een eventuele alimentatieverplichting invloed kan hebben of een hypotheek wel of niet kan worden verstrekt. Daarnaast is een echtscheiding pas definitief als deze is ingeschreven in de openbare registers. Dat laatste is tevens een vereiste voor borgstelling door de NHG. Consumenten in een dergelijke situatie doen er dus goed aan om hier rekening mee te houden. 

Inkomen

Aanbieders voeren op dit moment stringentere controles uit dan voorheen. Alleen de meest recente loonstrook volstaat nog. Bij een afgegeven intentie tot een vast dienstverband wordt de werkgever gebeld. Als de intentie dateert van voor half maart, dan wordt een werkgeversklaring van na die datum opgevraagd. Het digitale alternatief van een werkgeversklaring -het UWV-bericht- wordt niet altijd meer geaccepteerd bij mensen met een tijdelijke overeenkomst. Ook zijn bijna alle geldverstrekkers overgegaan tot de volgende aanvullende vragen aan zelfstandigen, en in toenemende mate ook aan mensen in loondienst: “1. Op welke wijze wordt u of uw bedrijf getroffen door de coronacrisis? 2. Hoe gaat het bedrijf waar u voor werkt/uw bedrijf hiermee om? 3. Hoe zal dat financieel uitpakken voor u? 4. Is er overheidssteun aangevraagd door u of uw werkgever en wat is de inhoud en status hiervan? 5. Heeft u nog reserves om (verdere) tegenslagen op te vangen?” Hoewel het zeker verstandig is om bij het aanvragen van een hypotheek vooruit te kijken op de arbeidsmarkt, denk aan de perspectiefverklaring en de arbeidsmarktscan, kan er ook een keerzijde aan zitten: een meer subjectieve beoordeling van een aanvraag. Daarnaast is wellicht niet elke werkgever bereid om dergelijke informatie af te geven. 

Overlijdensrisicoverzekering (ORV)

Hoewel een ORV niet meer als verplichting geldt voor het verkrijgen van een hypotheek, sluiten de meeste huizenkopers gelukkig nog altijd een dergelijke verzekering. Met een ORV kan het wegvallen van een inkomen worden opgevangen als een van beide aanvragers vroegtijdig overlijdt. Vanwege de corona-uitbraak kan er vertraging optreden als er een keuring van een arts benodigd is. Dat kan het geval zijn bij een medisch verleden of een verzekerd bedrag van meer dan 300.000 euro. Overigens zien verzekeraars de laatste weken een toename van aanvragen voor woonlastenverzekeringen, die uitkeren in geval van arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Mogelijk zijn consumenten door de coronacrisis bewuster geworden van bepaalde risico’s. 

Financieringsvoorbehoud

Na het tekenen van het koopcontract heeft de koper wettelijk nog drie dagen (waarvan twee werkdagen) de tijd om van de koop af te zien zonder reden. Daarna mag dit alleen als er een beroep kan worden gedaan op de ontbindende voorwaarden, waarbij een afwijzing van een geldverstrekker nodig is als bewijs. Door oplopende verwerkingstermijnen als gevolg van de aanvraagpiek van de laatste weken en de te verwachten vertraging van hypotheekdossiers vanwege aanvullende vragen, is het raadzaam om een langer voorbehoud in de koopakte op te nemen dan tot nog toe gebruikelijk was. Wij adviseren huizenkopers daarom om voorlopig een termijn van acht weken aan te houden, in plaats van de vier tot zes weken die op dit moment gangbaar is. Daarbij benadrukken wij wederom het belang van het opnemen van ontbindende voorwaarden, zeker in deze onzekere tijden. Tussen het moment van kopen en het akkoord van de geldverstrekker kan immers nog van alles gebeuren. 

Stijging hypotheekrente vlakt af

Voor de derde week op rij waren er vorige week meer geldverstrekkers die hun rentetarieven verhoogden dan verlaagden. En ook voor de komende week lijkt die situatie op te gaan. Daaronder ook vier van de vijf geldverstrekkers die hun tarieven nog niet hadden verhoogd: Philips, Allianz, Argenta en Lloyds. En opvallend voor de derde achtereenvolgende week de Rabobank, een aanbieder die normaal gesproken niet vaak wijzigingen doorvoert. 

Door de coronacrisis zijn de risico’s op financieringen groter geworden. Aanbieders prijzen die hogere risico’s in door hun rentes te verhogen. De stijging van de hypotheekrente lijkt echter wel wat af te vlakken. Het totaalgemiddelde* steeg vorige week naar 1,72%. Dat was een kleinere stijging dan de week ervoor (van 1,63% naar 1,70%). Het all-time laagterecord dateert van half maart (1,62%). Per saldo is de hypotheekrente sindsdien dus een tiende procentpunt gestegen: de populaire renteperioden 10 en 20 jaar vast weliswaar wat meer dan 5 en 30 jaar vast.

Regiepartijen verhogen het snelst, grootbanken het meest

Als we de renteontwikkeling van de verschillende geldverstrekkers over de afgelopen vier weken vergelijken, dan zien we een patroon. Verzekeraars, regiepartijen en buitenlandse banken hebben hun rentes over het algemeen minder verhoogd (gemiddeld -0,10% tot +0,10%), dan de grootbanken en hun labels (+0,15% tot +0,30%). Ook regiepartijen als Hypotrust Elan Plus, Venn en Tulp, die zich voornamelijk richten op hypotheken zonder NHG, hebben hun tarieven met meer dan gemiddeld verhoogd. 

In week één en twee van de coronacrisis waren het bijna uitsluitend regiepartijen die hun rentes verhoogden. Banken en verzekeraars (vanaf week drie resp. week vier) reageerden wat minder snel op de ontwikkelingen op de financiële markten. Gemeten na vier weken hebben de grootbanken en enkele regiepartijen hun tarieven daarentegen wel het meest verhoogd.

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).  

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen? 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Erkend adviseur Duurzaam wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.