Hoeveel inkomen is in 2020 benodigd voor een hypotheekaanvraag?

De pagina waarop consumenten kunnen berekenen wat ze kunnen lenen op basis van hun inkomen is al jarenlang een van de meest bezochte pagina’s op onze website. Maar de vraag “Hoeveel wil ik maandelijks uitgeven aan wonen?” zou belangrijker moeten zijn dan de vraag “Hoeveel kan ik maandelijks besteden aan wonen?”. De realiteit van de huidige woningmarkt is echter dat veel huiseigenaren lagere woonlasten hebben dan mensen die (net) buiten de sociale huurgrenzen vallen. Dat geldt nog in grotere mate voor mensen die voor 1 januari 2013 hun eerste woning hebben gekocht. In dit artikel zetten we het gemiddelde inkomen van verschillende soorten hypotheekaanvragen in 2020 op een rij.

Wat als eerste opvalt, is dat het gemiddelde inkomen waarmee een hypotheek wordt aangevraagd sinds 2016 met 10% is toegenomen, terwijl de huizenprijzen in die periode zo’n 30% zijn gestegen. Die relatie is echter niet een op een te leggen omdat de verhouding starters, doorstromers, senioren en oversluiters sindsdien is veranderd. Het gat tussen de inkomenseisen die gelden voor sociale huurwoningen en het gemiddelde inkomen van een hypotheekaanvraag is met 35.000 euro groot geworden. Ook tussen het modale inkomen van eenverdieners en dat van alleenstaande aanvragers zit een flinke kloof (20.000 euro). Het gemiddelde inkomen van starters is in 2020 ongeveer gelijk aan een modaal tweeverdieners inkomen: nauwelijks lager dan dat van een oversluiter. 

In de tabel is het gemiddelde huishoudinkomen bij hypotheekaanvragen in 2020 (€ 74.179; bron HDN) steeds als uitgangspunt genomen (0%). 

Naast de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt springt ook het benodigde inkomen voor een nieuwbouwwoning in het oog: ruim 20% hoger dan voor een bestaande woning. Het bouwen van voldoende nieuwe woningen, en het borgen van de betaalbaarheid daarvan, is een van de grootste uitdagingen voor het kabinet in deze coronatijd. Om aan de groeiende vraag te voldoen, moeten tot 2030 in totaal 845.000 woningen gebouwd worden, zo bleek vorige week uit de Staat van de woningmarkt 2020. Het kabinet wil daarbij komen tot meer koop- en huurwoningen voor starters en middeninkomens. Ons inkomensoverzicht toont aan dat dit inderdaad broodnodig is.

Mogelijkheid aanvragen betaalpauze hypotheken verlengd tot 30 september

Tot nog toe hebben circa 19.000 consumenten een ‘betaalpauze’ ontvangen van banken voor de aflossing van hun hypotheek. Dat betreft in de meeste gevallen een betaalpauze van één tot en met drie maanden. Het gaat om uitstel van betaling vanwege een daling van inkomsten als gevolg van de uitbraak van het coronavirus. Consumenten die na 2012 hun eerste woning hebben gekocht, zouden door een dergelijke betaalpauze fiscaal in de problemen komen omdat voor hen een aflossingseis geldt. Daarom had het ministerie van Financiën in mei goedgekeurd dat de hypotheekrente aftrekbaar blijft als ‘corona’ aflossingsachterstanden worden ingehaald. Vorige week is de periode voor het melden van betalingsproblemen bij de geldverstrekker verlengd tot 30 september. Er kan nu een betaalpauze met een looptijd van maximaal zes maanden worden overeengekomen. 

Het Bureau Krediet Registratie (BKR) registreert normaal gesproken betalingsachterstanden bij hypotheken als er een achterstand van vier maanden of langer is ontstaan. Om te voorkomen dat consumenten na een betaalpauze vanwege een BKR-registratie op hun hypotheek in de problemen komen, kent het BKR een preventieve betaalregeling. Hierbij wordt met toestemming van de geldverstrekker gewerkt met een tijdelijke melding die wordt verwijderd als de betalingsregeling is geëindigd. Na verwijdering hiervan is de registratie niet meer zichtbaar en levert daardoor geen problemen op voor de consument. 

Achterstanden bij hypotheekaanvragen duren nog tot na de zomervakantie

Door de aanvraagpiek van eind maart / begin april vanwege de stijging van de hypotheekrente, kampt de helft van de geldverstrekkers nog altijd met langere verwerkingstermijnen dan gebruikelijk. Bij een deel van de aanbieders zijn de achterstanden erg groot: circa tien werkdagen voor een aankoop. Voor zelfstandigen of oversluitingen kunnen zelfs nog langere doorlooptijden gelden. Bedenk dat de meeste dossiers niet in één keer akkoord worden gegeven, en dat er in die gevallen aanvullende of vervangende stukken worden opgevraagd waarna de termijn opnieuw begint. Hoewel het aantal hypotheekaanvragen de laatste maanden weer is genormaliseerd, merken we dat de achterstanden ondanks alle maatregelen nauwelijks worden ingelopen. Daar zijn twee oorzaken voor. 

Veel aanbieders hanteren op dit moment een verkorte maximale geldigheid van twee maanden voor de werkgeversverklaring en de salarisstrook vanwege de mogelijke impact van de coronacrisis op het inkomen van de aanvragers. Door deze kortere geldigheid van inkomensstukken en de opgelopen verwerkingstijden, moet de consument als zijn hypotheekdossier eindelijk beoordeeld wordt, soms weer nieuwe stukken aanleveren. Daardoor worden de achterstanden als het ware in stand gehouden.

Daarnaast werken medewerkers van maatschappijen al maandenlang over: avonden, weekenden en feestdagen. In deze periode zijn nauwelijks vrije dagen opgenomen. Uiteraard begrijpelijk dat dit momenteel vaker gebeurt. Met de zomervakantie in aantocht lijkt het daarom waarschijnlijk dat de achterstanden pas in september zijn ingelopen. Het blijft dus van belang om hier rekening mee te houden bij de duur van het financieringsvoorbehoud en de keuze voor een geldverstrekker. 

Aantal rentewijzigingen in juni een stuk lager

Hoewel vorige week grotere hypotheekaanbieders als MUNT, Obvion en Aegon nog hun tarieven (licht) verhoogden, ligt het aantal rentewijzigingen deze maand een stuk lager dan de maanden hiervoor. Ongeveer een derde van de aanbieders heeft de rente in juni nog helemaal niet aangepast, waaronder ABN Amro, Florius en a.s.r.. Ook de lange rentes zonder NHG stijgen momenteel nauwelijks meer. Het totaalgemiddelde* bleef voor de vierde week op rij staan op 1,82%.

*Het totaalgemiddelde is het gemiddelde van meerdere rentevaste perioden (5, 10, 20 en 30 jaar vast; zowel met als zonder NHG; annuïteiten).  

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Wil je onze rente- en marktontwikkelingen wekelijks ontvangen? 

Over De Hypotheekshop

De Hypotheekshop staat sinds 1991 (potentiële) huizenkopers of –bezitters bij met onafhankelijk advies, en is onderdeel van het grootste financieel adviseursnetwerk van Nederland (circa 250 vestigingen). Wij zijn (mede)initiatiefnemer van de Arbeidsmarktscan, de opleiding Adviseur Duurzaam Wonen, hypotheekverstrekking o.b.v. brondata, het Platform Woonstarters en het Platform Hypotheken vanuit het ministerie van BZK, en werken samen met de TU Delft voor de Monitor Koopwoningmarkt.