Herijking van verstrekkingsregels noodzakelijk

Een belangrijk onderwerp waar De Hypotheekshop de afgelopen tijd aandacht voor heeft gevraagd, is het herijken van de regelgeving rond het verstrekken van hypotheken. Dit heeft aan belang gewonnen door het oplopende tekort aan huur- en koopwoningen in bepaalde prijsklassen, ontwikkelingen als de flexibilisering van de arbeidsmarkt en het striktere acceptatiebeleid van geldverstrekkers.

Het blijkt uit de cijfers dat de aangetrokken regelgeving vanuit de overheid en het Nibud de twintigers parten speelt.

Onredelijke grenzen, lang niet altijd zichtbaar

Maar ook andere groepen lopen tegen de soms onredelijke grenzen aan, en dit is niet in de cijfers terug te zien. De verklaring is eenvoudig: wanneer een adviseur van te voren al weet dat er in bepaalde situaties helemaal geen mogelijkheden zijn, wordt ervoor gekozen om de klant de advieskosten te besparen en wordt er überhaupt geen aanvraag ingediend. In de kaders onderaan staan enkele voorbeelden daarvan.

Normaliseren van regelgeving

Wij willen benadrukken dat het aanpassen van de hypotheekregels niet bedoeld is om het kunnen sluiten van hogere hypotheken mogelijk te maken, maar om het normaliseren van regels voor situaties die buiten de huidige normen om wel verantwoord zijn. Denk bijvoorbeeld aan situaties waarbij de nieuwe woonlasten lager liggen dan de huidige woonlasten, zoals goedkoper gaan wonen of oversluiten. Starters die niet kunnen kopen en daardoor duurder moeten huren en sparen voor een woning lastiger wordt. In onze ogen is al veel gewonnen als de huidige regels specifieker worden ingevuld en geldverstrekkers de ruimte binnen de regelgeving gaan benutten.

‘Gemiddelde klant bestaat niet’

Daarnaast pleit De Hypotheekshop voor een onderzoek binnen de branche naar toetsing op besteedbaar inkomen en aantoonbare betalingscapaciteit. De gemiddelde klant bestaat niet. Belangrijk dat in dit onderzoek naast het Ministerie van Wonen, AFM en de aanbieders, ook de adviseur wordt betrokken. De hypotheekadviseur is immers de enige die daadwerkelijk met de klant aan tafel zit en in de praktijk de manco’s van de regelgeving ervaart.

Voorbeelden uit de praktijk

Shahla (23) en Dirk (26) zijn allebei universitair afgestudeerd. Ze komen niet in aanmerking voor een huurwoning en willen nu een starterswoning in Apeldoorn kopen voor € 195.000,-.
Dirk werkt op zijn laatste tijdelijke contract, waardoor zijn inkomen niet meegenomen kan worden. Alternatief is toetsen als flexwerker, waarbij wordt gekeken naar het gemiddelde inkomen over 2013 tot 2015. Dat is lager dan zijn huidige inkomen. Twee jaar bijbaan als student wegen zwaarder dan zijn universitaire diploma en de groeipotentie. De Arbeidsmarktscan kan uitkomst bieden, maar wordt door NHG niet ondersteund.
Dirk en Shahla kiezen uiteindelijk om dan maar een lager bedrag te lenen en het tekort van € 10.000,- uit hun spaargeld aan te vullen. Hun buffer is hiermee wel grotendeels verdwenen.

José (75) is alleenstaand en heeft naast AOW een pensioen van ABP. Ze huurt al jaren voor € 850,- per maand. Ze heeft € 30.000,- gespaard, deels uit een erfenis. Ze wil een woning kopen met slaapkamer en badkamer op de begane grond en een tuin. Hiervoor heeft ze een hypotheek van € 160.000,- nodig, dit is 50% van de waarde van de woning. Omdat ze starter op de woningmarkt is, moet ze annuïtair aflossen. De bruto maandlast is € 665,-, netto is het € 640,- per maand.
Hoewel de maandlast lager is dan de huur, is het gezien haar situatie weinig zinvol om volledig af te lossen. Een aflossingsvrije hypotheek geeft een maandlast van € 387,- per maand. Inkomenstechnisch bleek een en ander niet haalbaar. José betaalt al jaren een veel hogere maandlast, heeft aardig wat gespaard, maar mag nu niet € 387,- per maand betalen. 

Ton (57) en Alette (56) willen doorverhuizen naar een nieuwbouwwoning en de benodigde financiering is € 198.000,-. Vanwege hun leeftijd wordt rekening gehouden met het naderende pensioeninkomen. Versneld af te lossen deel €44.800,- met een looptijd van 9 jaar moet conform regelgeving worden getoetst op 5%. Financiering is daarmee niet haalbaar.
Deze 5% is eigenlijk bedoeld om de consument te beschermen tegen een gestegen rente na afloop van de rentevaste periode. Omdat het leningdeel volledig wordt afgelost is daar nu geen sprake van. Het leningdeel zou kunnen worden getoetst op werkelijke rente 1,75% en zou dan wel haalbaar zijn. Restant hypotheek € 153.200,- valt binnen de toetsnormen op basis van het verwachte pensioen.