Een tophypotheek duurt 3 tot 5 jaar

Vorige week publiceerde de Nederlandsche Bank (DNB) haar halfjaarlijkse Overzicht Financiële Stabiliteit. Daarin constateert DNB dat door de aanhoudend sterke prijsstijgingen het risico op een prijscorrectie van de huizenmarkt is toegenomen. Door de hypotheekrenteaftrek en de relatief ruime leennormen zijn de hypotheekschulden van huishoudens volgens DNB in internationaal perspectief relatief hoog. Verschillende studies wijzen uit dat hoge hypotheekschulden tot veranderlijke huizenprijzen leiden. DNB pleit daarom voor maatregelen om de prikkel tot schuldfinanciering weg te nemen. In dit artikel gaan we dieper in op de ‘tophypotheek’.

Ontwikkeling van de tophypotheek

Jaarlijks wisselt niet alleen het aantal nieuwe hypotheken dat wordt gesloten, maar dat geldt ook voor het aandeel tophypotheken daarbinnen. Er is sprake van een ‘tophypotheek’ als 95% of meer van de koopsom van een woning wordt gefinancierd met een hypotheek. Als we de ontwikkeling van de tophypotheek in de tijd bekijken (zie bijgaande grafiek), dan wordt er een driedeling zichtbaar. In de periode 2011-2013, de crisisjaren op de woningmarkt, lag het aantal woningverkopen laag en was het aandeel starters, en daarmee het aandeel tophypotheken, hoog. In de jaren 2014-2016 herstelde de woningmarkt zich en kwam de doorstroming op gang. De laatste jaren (2017-2019) loopt het aantal woningtransacties terug, zijn de huizenprijzen fors gestegen en worden hypotheken vaker verhoogd of overgesloten. In de lopende maand juni bedraagt het aandeel topfinancieringen 33% van alle nieuwe aanvragen, ruim onder het langjarige gemiddelde van 47%. Aan de dalende trend, die begin 2017 is ingezet, lijkt door het krappe aanbod van woningen en de toegenomen inbreng van overwaarde voorlopig nog geen einde te komen.

Een tophypotheek is tijdelijk

Wat wel eens vergeten wordt, is dat de leennormen sinds de crisisjaren al flink zijn aangetrokken.

• Maximale financiering tot 100% van de woningwaarde
• Verplichte annuïtaire aflossing voor nieuwe hypotheken (in box 1)
• Maximering aflossingsvrij tot 50% van de woningwaarde
• Inkomensnormen van het Nibud zijn verplicht gesteld
• Afbouw hypotheekrenteaftrek

De annuïtaire aflossingsverplichting, zoals die sinds 2013 voor nieuwe hypotheken geldt, zorgt ervoor dat de hypotheekschuld vanaf het begin elke maand daalt. Uit de tabel blijkt dat de schuld bij een volledige financiering in het vijfde jaar na afsluiten is gezakt tot onder de 90% van de woningwaarde. Houden we daarnaast rekening met een stijging van de woningwaarde ter grootte van de inflatie (1,5%), dan is dit in het derde jaar reeds het geval. 

Daling huizenprijzen in de crisis: oorzaak of gevolg?

De huizenprijzen daalden in de crisisjaren met bijna 25% in vergelijking tot het prijspeil in 2008. Dit feit wordt vaak aangehaald door voorstanders van een verdere verlaging van de maximale hypotheek tot 80% of 90% van de woningwaarde. Verschillende studies (onder meer ‘Woningmarktbeleid in de komende regeerperiode’, door het EIB uit maart 2017) concluderen echter dat het grootste deel van de daling niet werd veroorzaakt door de crisis zelf. De belangrijkste oorzaak blijkt het overheidsbeleid dat sterk was gericht op het verminderen van de risico’s op de woningmarkt. Hierdoor was de terugval op de woningmarkt in Nederland heviger en langduriger dan in de andere landen in Noordwest-Europa. 

De tophypotheek: voorkomen dat het kind met het badwater wordt weggegooid

De hypotheekmarkt in Nederland, en de hoogte van hypotheken, is sterk afwijkend van de hypotheekmarkt in andere landen. Toch is dat feit alleen onvoldoende reden om het systeem aan te passen. Het percentage betalingsachterstanden in ons land is immers internationaal gezien erg laag, en dat was ook in de crisisjaren het geval. Het is derhalve belangrijk om het grotere plaatje hierbij in het oog te houden. Nederland is bijvoorbeeld een van de weinige landen die een inkomenstoetsing kent. Bovendien staan het sociale zekerheid- en het pensioenstelsel internationaal hoog aangeschreven. Daarnaast kent Nederland de Nationale Hypotheek Garantie waarmee de financiële risico’s van een koopwoning worden beperkt. Dit jaar zullen 55% tot 60% van alle tophypotheken middels een NHG-hypotheek worden gefinancierd. DNB heeft een punt als het aangeeft dat de oplossing voor oververhitting op de woningmarkt meer bouwen is. Er lijkt evenwel geen enkele grond te zijn voor het aanhoudende pleidooi om verlaging van de maximale hypotheek. Laten we daarom voorkomen dat een eigen woning voor bijvoorbeeld starters nog lastiger bereikbaar wordt.

Lees hier het Overzicht Financiële Stabiliteit.

Versnelde daling hypotheekrente als zomervakantie nadert

Ook geldverstrekkers die hun hypotheekrente normaalgesproken niet zo vaak wijzigen, zoals Rabobank en Aegon, hebben in de laatste maand hun tarieven bijna wekelijks aangepast. Het illustreert de snelle daling van de hypotheekrente, die vorige week met 2,38% (totaalgemiddelde) opnieuw een historisch laagterecord neerzette. Hoewel voorspellen gezien de huidige grote internationale politieke en economische onrust een hachelijke onderneming lijkt, is het voorstelbaar dat de rentedaling nog drie weken door zal zetten. Dan gaat de zomervakantie in Zuid-Nederland van start en loopt het voorseizoen ten einde. 

Buitenlandse aanbieders

Veel buitenlandse partijen beleggen via regiepartijen in hypotheken. Hoewel er circa 40 geldverstrekkers in Nederland hypotheken aanbieden, behoren daar niet veel buitenlandse banken toe. De bekendste zijn het Belgische Argenta en het Britse Lloyds. Sinds enige jaren zijn ook het Zweedse Handelsbanken en de Duitse Volksbank Emmerich Rees actief. De Duitse Volksbank heeft recent haar rentes voor de tariefklassen tot 75% van de woningwaarde flink verlaagd en voert daarin momenteel scherpe tarieven. Volksbank biedt financieringsmogelijkheden voor enkele bijzondere situaties, zoals expats met een buitenlands inkomen en de keuze om familieleden medehoofdelijk schuldenaar te laten zijn.

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.