De gemiddelde hypotheek is enorm gestegen. Of toch niet?

Nog nooit was het bedrag waarvoor een gemiddelde hypotheek werd afgesloten zo hoog als in het tweede kwartaal van dit jaar, meldden verschillende media vorige week. De gemiddelde hypotheeksom kwam in het tweede kwartaal uit op 317.000 euro. Dat is opmerkelijk. De gemiddelde hypotheekaanvraag is immers al twee jaar min of meer gelijk gebleven (245.000 euro). Hoe kan het verschil in hypotheekhoogte tussen de aangevraagde (HDN) en de gepasseerde (Kadaster) hypotheken zo groot zijn?

Overbrugging buiten beschouwing

Het verschil tussen de gemiddelde hypotheek volgens het Kadaster (grafiek IG&H) en die van HDN bedraagt momenteel ruim 70.000 euro. Dit verschil is de afgelopen jaren groter geworden. Begin 2015 bedroeg het verschil nog minder dan 30.000 euro (235.000 om 208.000 euro). Er lijken meerdere oorzaken te zijn voor het – toenemende – verschil. De belangrijkste oorzaak lijkt dat het Kadaster het totale ingeschreven hypotheekbedrag registreert. Daaronder niet alleen de feitelijk verstrekte hypotheek, maar ook de tijdelijke overbruggingsfinanciering. Vaak wordt de overbrugging al binnen een paar maanden na passeren afgelost uit de verkoop van de oude woning. Door de gestegen huizenprijzen en het krapper wordende woningaanbod is het gebruik van overbruggingen de laatste jaren sterk toegenomen. HDN laat de overbrugging buiten beschouwing bij het berekenen van de gemiddelde hypotheek.

Hogere inschrijving niet meegenomen

Een tweede belangrijke oorzaak is de hogere hypothecaire inschrijving door consumenten als hun hypotheek passeert. Door een hogere inschrijving, 50.000 euro of meer is geen uitzondering, is notarisbezoek in de toekomst niet nodig als er geld moet worden geleend voor bijvoorbeeld een verbouwing. Anders dan het Kadaster laat HDN een eventuele hogere inschrijving buiten beschouwing, maar registreert wel onderhandse verhogingen die bij geldverstrekkers worden ingediend. Helaas is ook de gemiddelde hypotheek volgens HDN niet volledig betrouwbaar aangezien er sprake is van hypotheekaanvragen, waarvan een deel later wordt aangepast of in het geheel niet doorgaat.

Samenwerking voor 100% betrouwbaarheid

Mogelijk dat in de toekomst de samenwerking tussen HDN, Kadaster, KNB en NVM in het project ‘Zorgeloos Vastgoed’ kan zorgen voor 100% betrouwbare informatie over de hoogte van nieuwe hypotheken. Wellicht dat De Nederlandsche Bank – die immers rechtstreeks informatie van de geldverstrekkers ontvangt – van alle partijen op dit moment nog het beste beeld heeft. DNB legt echter in haar rapportages over de hypotheekmarkt de nadruk op de banken, en minder op de daarin actieve verzekeraars, pensioenfondsen en regiepartijen.

Voorgenomen wijzigingen NHG hebben mogelijk gevolgen voor oversluiters (recente kopers)

Vorige week communiceerde de NHG een aantal wijzigingen in het beleid voor 2020. De wijzigingen zijn nog wel onder voorbehoud van (interne) goedkeuring en goedkeuring door de minister van Binnenlandse Zaken. Naast meer maatwerkmogelijkheden voor het behouden van een woning bij relatie beëindiging, springt nog een andere wijziging in het oog. De NHG-kostengrens (2019: 290.000 euro) gaat ook gelden voor oversluiten. Het is dus vanaf 1 januari niet langer mogelijk om een hypotheek over te sluiten van niet-NHG naar NHG als de waarde van de woning meer is dan de kostengrens. Naast het vangnet dat NHG biedt, kan financieren met NHG ook aantrekkelijk zijn vanwege de rentekorting die geldverstrekkers geven op NHG-hypotheken.

Hoewel deze korting de afgelopen jaren is gehalveerd, bedraagt die gemiddeld nog altijd 0,45% voor hypotheken tot 100% van de woningwaarde. Bij hypotheken tot 80% van de woningwaarde is de korting gemiddeld nog 0,20%. De bovengenoemde aanpassing raakt daarom met name de mensen die recent een woning hebben gekocht die destijds net boven de kostengrens lag, waardoor ze geen NHG konden krijgen. Naar verwachting wordt eind van deze maand de NHG-kostengrens voor komend jaar bekend. Als daarbij dezelfde methodiek wordt gehanteerd als vorig jaar, dan lijkt de nieuwe kostengrens op 305.000 of 310.000 euro uit te gaan komen. De gemiddelde koopsom was in juni van dit jaar 301.000 euro, en 309.000 euro in juli.

Hypotheekrente in een vrije val

Maar liefst 70% van alle actieve geldverstrekkers heeft de hypotheekrente afgelopen week verlaagd. Vijf aanbieders (Obvion, Tulp, NN, Reaal en Centraal Beheer) hebben hun tarieven zelfs twee keer naar beneden aangepast. Het illustreert de vrije val waarin de hypotheekrente terecht is gekomen, die in de eerste week na de zomervakantie nog lijkt te versnellen. De kleine rentewijzigingen uit het verleden (tot 0,05%) zijn momenteel ingeruild voor verlagingen met 0,30% of meer (SNS, Tulp, Centraal Beheer, Rabo). Met name de rentes op de lange renteperioden 20 en 30 jaar vast dalen snel. Uiteraard bereikte het totaalgemiddelde (5, 10, 20 en 30 jaar vast; met en zonder NHG) van de hypotheekrente opnieuw een laagterecord (2,02%), en is sinds begin dit jaar in totaal met 0,50% gedaald.

Nog meer nieuwe geldverstrekkers in aantocht

Vorige week werd met HollandWoont (via Conneqt) de eerste nieuwe geldverstrekker van 2019 gelanceerd. HollandWoont richt zich op hypotheken in het NHG-segment. Een onderscheidende voorwaarde is dat als de huidige NHG-hypotheek naar NHG wordt overgesloten, er niet opnieuw borgtochtprovisie (2019: 0,9% van de hoofdsom) hoeft te worden betaald. Al sinds 2014 treden jaarlijks meerdere nieuwe aanbieders toe tot de hypotheekmarkt, voornamelijk uit de hoek van de regiepartijen. Alleen in 2017 bleef het rustig. Slechts een handvol aanbieders heeft de activiteiten in deze periode (tijdelijk) gestaakt, waaronder sinds vorige week Colibri. Hierdoor is het aantal actieve financiers in vijf jaar tijd verdubbeld, een belangrijke reden voor de fors gedaalde lange hypotheekrente. Voor de komende maanden is reeds de komst van meerdere nieuwe geldverstrekkers aangekondigd.

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.