Aflossen zonder boete? In de toekomst wellicht heel normaal

renteontwikkelingen, hypotheekrente

13.11.2018

Het middelen van de hypotheekrente kan een alternatief zijn voor het oversluiten van een hypotheek. Door de huidige lage rentestand kan de hoogte van de rentevergoeding (‘boeterente’) tot tienduizenden euro’s oplopen. Er bestond echter onduidelijkheid over de manier waarop de nieuwe hypotheekrente bij rentemiddeling berekend dient te worden. Minister Hoekstra van Financiën stuurde vorige week een ontwerpbesluit naar de Eerste en Tweede Kamer waarin dit wordt bepaald. Geldverstrekkers mogen geen vergoeding vragen die hoger is dan het financiële nadeel dat de aanbieder heeft doordat de overeenkomst vervroegd wordt beëindigd. Veel geldverstrekkers brengen de consument momenteel een extra opslag in rekening, omdat ze anders mogelijk verlies leiden op rentemiddeling vanwege de kans op verhuizing voordat de nieuwe rentevaste periode is uitgediend. Dit is in het ontwerpbesluit niet meer toegestaan. Maar de Minister komt aanbieders tegemoet door toe te staan dat er bij rentemiddeling geen rekening hoeft te worden gehouden met de jaarlijkse boetevrije ruimte. In de regel is dit 10%, 15% of 20% van de oorspronkelijke hoofdsom of leningdeel.

De verwachting is dat de hypotheekrente de komende jaren (licht) zal gaan stijgen. In dat geval bestaat de kans dat alle mensen die de afgelopen jaren een hypotheek hebben gesloten, überhaupt nooit met boeterente te maken zullen krijgen. Er is immers alleen sprake van financieel nadeel voor aanbieders als de marktrente op het moment van aflossen lager is dan de hypotheekrente die de consument betaalt. Dit zal vermoedelijk minder gaan spelen bij oversluiten, vanwege de historisch lage rente, maar wel bij extra aflossen. Wellicht dat in de toekomst daarom meer geldverstrekkers onbeperkt boetevrij aflossen uit eigen middelen zullen toestaan.

NHG-hypotheken: 10 en 30 jaar vast in nek-aan-nek race
In het vierde kwartaal is in het NHG-segment een interessante tweestrijd aan het ontstaan om de tweede plaats achter de koploper 20 jaar vast (43% binnen NHG, landelijk). Door een stijgend aandeel is 30 jaar vast (22%) 10 jaar vast (23%) steeds meer genaderd. Relatief gezien kiezen met name twintigers en vijftigers voor de langste rentevaste periode. Twintigers hebben daarbij bijna altijd een annuïteitenhypotheek. Bij vijftigers is oversluiten in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek vaak de aanleiding. In het verleden vormde de wijze waarop iemands leencapaciteit op inkomen wordt bepaald nog wel eens een reden om voor 10 jaar vast te kiezen. Met de huidige rentetarieven is het verschil in leencapaciteit tussen de verschillende rentevaste perioden echter niet meer zo groot. Omdat ook het renteverschil tussen 10, 20 en 30 jaar vast kleiner is geworden, op dit ogenblik minder dan acht tienden procentpunt tussen de scherpste aanbieders, kiezen veel mensen voor een langere rentezekerheid. Bij hypotheken zonder NHG maken 10 en 20 jaar vast in het lopende kwartaal met ruim driekwart van alle aanvragen de dienst uit. 

Geldverstrekkers blijven kalm in onrustige renteweek
De basisrente voor de hypotheekrente, de rente op de kapitaalmarkt, bleef vorige week per saldo gelijk. Internationaal trokken voornamelijk de Amerikaanse midterms-verkiezingen de aandacht. De uitslag lijkt de politiek in de VS een stuk ingewikkelder te hebben gemaakt. Het risico van een oplopende rente is volgens beleggers mogelijk kleiner geworden doordat er politiek gezien minder ruimte is ontstaan voor verdere belastingverlagingen. De gemiddelde hypotheekrente veranderde vorige week nauwelijks, alleen 20 en 30 jaar zonder NHG daalden licht. Dat had alles te maken met de forse renteverlagingen (circa 0,40 procentpunt) die Centraal Beheer op deze perioden doorvoerde. Vorige week had Centraal Beheer ook al de lange NHG-tarieven flink verlaagd. Lloyds Bank verhoogde alleen de rente voor aflossingsvrije hypotheken. Recent heeft Allianz de verhuisregeling verruimd: bestaande Allianz-klanten komen ook zonder NHG in aanmerking voor een volledige financiering, mits ze het bestaande rentetarief meenemen. De wachttijd van 2 jaar komt daarmee eveneens te vervallen. Met 26 rentevaste perioden, 3 aflosvormen met eigen rentetarieven en 5 risicoklassen is er bij Allianz overigens sprake van bijna 400 verschillende rentetarieven. 

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkeling in de afgelopen weken. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.