Aandeel basishypotheken overtreft voor het eerst aandeel tophypotheken

Het derde kwartaal is vanwege de zomervakantie normaal gesproken het meest rustige kwartaal van het jaar op de woningmarkt. Toch doorbrak juist dit kwartaal de grens van 100.000 hypotheekaanvragen (via HDN). Dit was al voor de tweede keer dit jaar, en voor de derde keer in totaal (het 4e kwartaal van 2016 en het 2e kwartaal van 2019 gingen voor). De stijging van het aantal aanvragen houdt met name verband met oversluitingen door vijftigplussers, zo berichtte HDN vorige week. De onvoorstelbare daling van de hypotheekrente sinds begin augustus heeft hier uiteraard de hand in.

Toegankelijkheid van de koopwoningmarkt onder druk

De forse toename van oversluiters zorgde ervoor dat het aandeel basishypotheken (hypotheken tot 65% van de woningwaarde) in september voor het eerst hoger lag dan het aandeel tophypotheken (95% of hoger). Al sinds begin 2017 neemt het aandeel tophypotheken af. Hiervoor zijn meerdere oorzaken aan te wijzen. Zo hebben starters het zoals bekend moeilijk op de koopwoningmarkt. Door de stijging van de huizenprijzen is het aandeel aanvragen van doorstromers met een restschuld flink afgenomen (van 10% in 2016 tot 1,5% in 2019), en kunnen steeds meer doorstromers overwaarde inbrengen voor de koop van de nieuwe woning. Daarnaast nemen oversluitingen zoals reeds aangegeven toe. Hoewel de daling van het aandeel topfinancieringen een gunstige macro-economische ontwikkeling lijkt, baart het ons ook zorgen. Het is namelijk eveneens een belangrijk signaal dat de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt onder druk staat.

Toename aflossing consumptief krediet door hypotheken

Er is de laatste maanden een toename merkbaar van het aantal consumenten dat hun consumptieve kredieten aflost met een nieuw te sluiten hypotheek. Dat blijkt uit cijfers van onze adviessoftware. Een belangrijke oorzaak hiervoor is uiteraard de stijging van de huizenprijzen. Hierdoor is er bij veel huiseigenaren meer ruimte ontstaan om een persoonlijke lening of doorlopend krediet af te lossen door de lopende hypotheek over te sluiten. Veel geldverstrekkers hebben de laatste jaren hun acceptatiebeleid op dit vlak verruimd. Een tweede voorname oorzaak ligt waarschijnlijk in het renteverschil tussen kredieten en hypotheken. Bij consumptieve kredieten zijn rentetarieven van 4%-5% of hoger gangbaar. In maart van dit jaar berichtte MoneyView dat de daling van de rentetarieven bij consumptief krediet tussen 2014 en 2018 wat is achtergebleven bij die van de andere producten, zoals hypotheken. Een verschil dat dit jaar mogelijk verder is toegenomen. 

Consumenten hanteren twee tactieken voor dalende hypotheekrente

De hypotheekrente is momenteel in een ongekende vrije val terechtgekomen. Uit een vergelijking met de hypotheekrentes van een jaar geleden (oktober 2018), blijkt dat de middellange en lange rentetarieven daarbij het meest zijn gedaald. Zo is het gemiddelde van 1 jaar vast 0,24%-punt gedaald, terwijl 30 jaar vast liefst 0,75% is gezakt. Maar niet alleen is de hypotheekrente gedaald, de rentecurve is –in jargon- ook vlakker geworden. Dat wil zeggen dat het verschil tussen de korte en de lange rente is afgenomen. Zo is het verschil tussen het gemiddelde 1 en 30 jaars rentetarief in een jaar tijd flink verminderd (van 1,56% naar 1,05%).

Consumenten hanteren twee tactieken

Als we vervolgens de aangevraagde rentevasteperioden in oktober 2018 en september 2019 met elkaar vergelijken, dan valt op dat 20 jaar (+6,4%-punt) en 1 jaar (+1,2%) vast zijn gestegen ten koste van 10 jaar (-3,3%) en 30 jaar (-3,2%) vast. Hieruit blijkt dat consumenten in twee groepen uiteen vallen: een groot deel kiest ervoor om de hypotheekrente lang vast te zetten. Een ander deel verwacht dat de hypotheekrente verder zal dalen, en kiest ervoor om de rente eerst kort vast te zetten om later op de ontwikkelingen in te kunnen spelen. Deze tweede tactiek is overigens alleen mogelijk voor consumenten die niet maximaal hoeven te lenen op basis van hun inkomen. De leencapaciteit ligt bij de keuze voor een renteduur korter dan 10 jaar namelijk een stuk lager vanwege de AFM-toetsrente van 5%. Bij renteperioden van 10 jaar of langer mag getoetst worden op de werkelijke rente, die inmiddels veelal ligt tussen de 1% en 2%.

Nieuws van De Hypotheekshop geeft een overzicht van de renteontwikkelingen in de afgelopen weken en van de actualiteit en trends op de hypotheek- en woningmarkt. De verwachtingen die beschreven staan zijn altijd indicatief, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.