Zoek op postcode of plaatsnaam en vindt de dichtsbijzijnde vestiging
Ontwikkeling huizenmarkt 2011
20-01-2011
De NVM maakte afgelopen week in haar persbericht melding van een flinke toename van het aantal woningverkopen in het vierde kwartaal van 2010. De stijging bedroeg bijna 18%, ten opzichte van het slechte derde kwartaal. Vooral de onderkant van de markt trok aan in het vierde kwartaal van 2010. Vooral tussenwoningen en appartementen werden meer verkocht, ruim 20%. De forse stijging komt met name door het tegenvallende derde kwartaal. Al met al bevindt de woningmarkt zich op hetzelfde niveau als aan het einde van 2009.
Ger Hukker, voorzitter van de NVM, meldt: “De malaise op de woningmarkt is zeker nog niet voorbij, maar we zien wel degelijk een lichte opleving. We merken dat consumenten weer durven te bewegen en gaan profiteren van de mogelijkheden op de woningmarkt, met name in het lagere segment. Er is ruime keuze en de betaalbaarheid is goed. Bovendien heeft het nieuwe kabinet een einde gemaakt aan de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en een stringent economisch beleid aangekondigd. Dit ‘Rutte-effect’ lijkt zijn weerslag te vinden in de verbeterde verkoopcijfers.”
Twee kanttekeningen moeten hierbij wel worden gemaakt. “Door de plotselinge stijging van de hypotheekrente in het vierde kwartaal en het vooruitzicht van de strengere kredietregels per 1 januari 2011 hebben veel starters nog snel hun slag geslagen aan het einde van 2010. Dit valt ook af te leiden uit het relatief hoge aantal woningen dat in het afgelopen kwartaal onder voorbehoud is verkocht. (De "last minute" aankopen) Dit betekent dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop kunnen terugdraaien.”
Prijsniveau stabiel
Met een gemiddelde van € 230.000 bleven de prijzen in het vierde kwartaal nagenoeg stabiel. Hukker: “Over gehele jaar 2010 zijn de prijzen praktisch gelijk gebleven. Dit was conform de verwachting die de NVM in het begin van het jaar uitsprak, namelijk een prijsstabilisering. Weliswaar zijn de prijzen in de eerste helft van het jaar nog wat toegenomen, maar deze stijging werd in het rampzalige derde kwartaal volledig tenietgedaan. Concluderend kunnen we zeggen dat de crisis weliswaar heeft doorgewerkt in de prijzen, maar dat allerlei zwartgallige scenario’s ten aanzien van instortende huizenprijzen niet zijn uitgekomen. Wel signaleren wij soms forse aanpassingen van de vraagprijs die blijkbaar nodig zijn om de verkoopkansen te verhogen.”
Betaalbaarheid goed maar financierbaarheid 2011 staat wel onder druk
De betaalbaarheid van woningen is nog altijd goed: huizen zijn scherp geprijsd, er is een ruim aanbod van woningen en de hypotheekrente is nog altijd gunstig.
“Voor hetzelfde huis betaalt een koper daardoor nu maar liefst 20% minder woonlasten dan in 2008. Zeker voor starters is het positief dat de huizen goedkoper zijn geworden. Spijtig is in dit verband wel dat starters in 2011 minder kunnen lenen waardoor kopen toch weer wordt afgeremd”, aldus Hukker.
Lange verkooptijd leidt tot lager prijs
Het duurt gemiddeld 136 dagen om een woning te verkopen. De volgorde in verkooptijd is:
1. de tussenwoning (109 dagen), 2. een appartement (121 dagen) en 3. de vrijstaande woning (228 dagen). Hoe langer de verkooptijd, hoe meer er uiteindelijk toegelegd moet worden op de prijs. Een woning die meer dan 2 jaar te koop staat, legt gemiddeld 17% toe. Gemiddeld over alle woningen ligt de verkoopprijs 6% lager dan de vraagprijs.
In 2010 is het aanbod van woningen gestegen met ruim 15%. Op dit moment staan ongeveer 193.000 woningen te koop. Dit is een verdubbeling van het aanbod in vergelijking met voor de crisis. Vooral bij appartementen groeit het aanbod sterk en valt het aantal transacties tegen.
Vooruitzicht 2011: Geen echt herstel
Mede gezien de zorgwekkende financierbaarheid en het overaanbod (de ‘prop’) op de markt spreekt de NVM een voorzichtige verwachting uit voor 2011. Van echt herstel zal nog geen sprake zijn. De verkoopprijzen zullen mogelijk nog licht dalen (zie figuur) en het aantal woningverkopen zal stabiel blijven. Een grote opleving van de vraag ligt namelijk niet voor de hand.
Hukker: “Hoewel de economie aan de beterende hand lijkt te zijn, zal het besteedbaar inkomen niet wezenlijk toenemen. Daarbij komt dat wonen niet veel goedkoper wordt, door een licht stijgende rente en hogere woonlasten voor bijvoorbeeld energie, waterschap en OZB. Ook de strengere kredieteisen doen daarbij meer kwaad dan goed. De woningmarkt blijft fragiel, en krijgt op dit moment eigenlijk niet de aandacht die zij verdient.”