Inloggen Nieuwe klant

Minder lenen en meer aflossen

06-04-2011

Afgelopen zaterdag besteedde de Telegraaf uitgebreid aandacht aan de gevolgen van de nieuwe Gedragscode voor hypotheken, onder andere op basis van informatie van De Hypotheekshop. Hieronder volgt de tekst van het artikel.

Nieuwe hypotheekregels treffen vooral huizenbezitters die verbouwen of verhuizen
Minder lenen, MEER AFLOSSEN


De hypotheekbeperkingen die minister De Jager (Financiën) per 1 augustus in de nieuwe gedragscode voor banken wil neerleggen, zullen aan de meeste huizenbezitters en kopers voorbij gaan. De banken hebben namelijk in de afgelopen jaren de teugels al flink aangetrokken. Zij die hun hypotheek echter willen aanpassen voor een verbouwing of een verhuizing moeten wel oppassen.
door Manno van den Berg

 

De nieuwe regels moeten consumenten tegen een te zware hypotheeklast en hoge restschulden beschermen. „De Tweede Kamer moet haar goedkeuring nog geven, maar alles wijst erop dat deze regels worden ingevoerd", stelt Oscar Noorlag, hypotheekspecialist van De Hypotheekshop.


In het kort komen de regels erop neer dat consumenten voor de aankoop van een huis niet meer mogen lenen dan 110% van de aankoopwaarde. Koopt u een huis van € 200.000, dan mag u hooguit een hypotheek van € 220.000 nemen. Ook moet de hypotheek tijdens de looptijd deels worden afgelost. De regel is dat het aflossingsvrije deel hoogstens 50% van de woningwaarde bedraagt. Een nieuwe geheel aflossingsvrije hypotheek, waarop geen cent wordt afgelost, mag vanaf 1 augustus dus niet meer.

 

Die aflossingsvrije hypotheek is vooral populair geworden door de lage maandlasten. De consument betaalt immers elke maand alleen de rente. Omdat er maandelijks niet wordt afgelost, schuiven ze wel een groot probleem naar voren: na dertig jaar moet de hypotheek wel worden afgelost. Mensen die niet hebben gespaard moeten dan het huis verkopen of een nieuwe niet aftrekbare hypotheek nemen. Gezien de pensioenproblemen en de twijfels over de waardeontwikkeling van huizen, levert dat maatschappelijke drama’s op. Dat wil de overheid voor zijn.

 

Minder lenen en meer aflossen betekent op papier vooral ellende voor starters. Hebben ze het al moeilijk een betaalbaar huis te vinden, wordt de geldkraan ook nog eens een beetje dichter gedraaid. In de praktijk bevestigen de nieuwe regels echter vooral de bestaande praktijk. Zo leenden banken al niet meer dan 125% van de executiewaarde van een woning. Stel je die executiewaarde op 80% van een huizenprijs, dan komt dat neer op 100% van de aankoopprijs. Veel banken hebben dus al harder op de rem getrapt dan De Jager hen wil verplichten.

 

Ook geheel aflossingvrije hypotheken werden nog nauwelijks verstrekt, al was het alleen maar omdat verreweg de meeste kopers, zeker de starters, een NHG-hypotheek nemen. Een belangrijke eis voor zo’n hypotheek is dat je minstens de helft van de woningwaarde tijdens de looptijd aflost. Noorlag: ,,Dat sluit dus helemaal aan bij de regels die op 1 augustus van kracht moeten worden. De vraag is nog wel wat er met de NHG-hypotheek-limiet van 112% van de aankoopwaarde gebeurt. Gaat die ook naar 110?"

 

Het zijn dus niet zozeer de starters die hinder van de nieuwe regels ondervinden, maar juist mensen die al langere tijd een hypotheek hebben. Die ooit nog een tophypotheek ver boven de huiswaarde of een geheel aflossingsvrije hypotheek hebben kunnen afsluiten. Als zij de lening willen verhogen voor een verbouwing of als ze een nieuwe hypotheek willen omdat ze gaan verhuizen, lopen ze tegen de nieuwe regels aan.

 

Bij een verhoging van een bestaande hypotheek voor een verbouwing, wordt datgene wat je te weinig aflost op de lopende hypotheek alsnog meegenomen bij het nieuwe leningdeel. Iemand die heel weinig aflost, zal de extra lening niet aflossingsvrij kunnen regelen, maar moet op dat deel gaan aflossen. De totale uitgebreide hypotheek zal niet boven 110% van de woningwaarde mogen uitkomen. Daarbij mag je uitgaan van de waarde ná taxatie.

 

Bij mensen die verhuizen naar een andere woning wordt de hele bestaande lening weer onder de loep en indien nodig op de schop genomen, stelt Noorlag. Tenminste als je de bestaande hypotheek meeneemt. Een nieuwe hypotheek valt sowieso onder het nieuwe regime. „De lening moet aan de regel van 50% aflossen voldoen, zodat je mogelijk ook de bestaande hypotheek fors moet aanpassen. Verhuizen kan dus leiden tot een forse stijging van de netto maandlasten, waardoor een bepaalde groep zal besluiten om niet te verhuizen."

 

Ook bij oversluiten (de lening verhuist naar een andere bank) mag een bank de nieuwe regels toepassen. „Dat kán, maar ze kunnen ook een uitzondering maken. Het hangt dus van het beleid van de bank zelf af, of de lening aan de nieuwe norm aangepast moet worden,", aldus Noorlag. „Dit zou een drempel tegen oversluiten kunnen opwerpen." Iemand die nu geheel aflossingsvrij leent, zal immers niet zo maar willen overstappen naar een hypotheek waarbij er wel tijdens de looptijd afgelost moet worden.

 

Verbouwing
Piet heeft in 2006 een huis gekocht, zijn hypotheek bedraagt € 250.000 (€ 50.000 beleggingshypotheek,
€ 200.000 aflossingsvrij). Hij wil voor een verbouwing € 30.000 extra lenen; de waarde van de woning wordt dan € 240.000. In de huidige situatie kan de lening aflossingsvrij afgesloten worden, zodat alleen de rente wordt betaald (die ook nog eens aftrekbaar is). De extra netto maandlast bedraagt dan €73. In de nieuwe situatie vanaf 1 augustus kijkt de geldverstrekker wat 50% van de huidige waarde van de woning is: 50% van € 240.000 is € 120.000. Op de eerste hypotheek lost Piet slechts € 50.000 af, zodat in dit voorbeeld de gehele hypotheekverhoging ook afgelost moet worden. Piet betaalt dus rente en aflossing en betaalt per maand netto € 99 extra (per saldo € 26 meer).

 

Doorstromer
Stel Piet wil verhuizen naar een duurdere woning, waarvan de koopprijs € 255.000 is. Benodigde hypotheek: € 280.000. Als Piet nu zijn oude hypotheek meeneemt en € 30.000 extra leent, betaalt hij netto € 73 extra per maand. Na 1 augustus kijkt de geldverstrekker naar 50% van de waarde van de nieuwe woning, dat is € 127.500. Er wordt al kapitaal opgebouwd voor € 50.000, maar dat zal met € 77.500 uitgebreid moeten worden naar in totaal € 127.500. Naast de extra rente betaalt Piet aan opbouw € 116 extra per maand. De netto maandlast wordt dus € 189 extra per maand.

 

Toevoeging van De Hypotheekshop:
Voor bestaande huizenbezitters met een grote aflossingsvrije hypotheek is het, het overwegen waard om vrijwillig te gaan voldoen aan de nieuwe eisen. Aflossen komt namelijk ten goede aan jezelf. Door extra af te lossen, worden de negatieve gevolgen van de beperkte renteaftrek na 30 jaar kleiner. Als de financiële ruimte het toe laat, kan nu maandelijks misschien wel een groter bedrag opzij gelegd worden. Daardoor kan aan het einde van de looptijd een groter deel van de hypotheek afgelost worden. En dat is helemaal prettig als je met pensioen gaat. Als je hypotheeklasten lager zijn, houd je tenslotte meer van je pensioeninkomen over om aan leuke dingen te besteden.

 


 

Terug Nieuwsarchief